商服用地

商業(yè)用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。可細(xì)分為零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。

綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。

住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層含義：

一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合居住用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

工業(yè)用地

工業(yè)用地就是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

土地使用權(quán)的獲取途徑

（一）農(nóng)民集體所有土地及國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地

農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。

國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

（二）國有建設(shè)用地

國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價(jià)入股。目前，國有土地的供應(yīng)方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。

1. 國有建設(shè)用地的劃撥方式

指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)：

（1）劃撥土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定

（2）劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用時(shí)，由政府無償收回土地使用權(quán)。

（3）對(duì)劃撥土地使用權(quán)用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準(zhǔn)，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實(shí)行有償使用。

（4）取得劃撥土地使用權(quán)不需要繳納土地有償使用費(fèi)。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費(fèi)。

2. 國有土地有償使用方式

（1）國有土地使用權(quán)出讓

指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。

目前，國有土地出讓方式一般有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。

1）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)

指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓方），以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引（或招標(biāo)須知）、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同（含土地使用條件）等。

2）拍賣出讓土地使用權(quán)

指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競買者輪番報(bào)價(jià)，最后價(jià)高者取得土地使用權(quán)。

3）掛牌出讓土地使用權(quán)

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

4）協(xié)議出讓土地使用權(quán)

指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。應(yīng)先用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

國家對(duì)出讓的最高年限的規(guī)定：

a. 居住用地70年

b. 工業(yè)用地50年

c. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

d. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

e. 綜合或其他用地50年

（2）國有土地使用權(quán)租賃

即國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。這種方彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時(shí)期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。

（3）國有土地使用權(quán)作價(jià)入股

即將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作國家的股份。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)流失問題，又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對(duì)現(xiàn)有國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。

來源 ：自然資源科技信息