破舊的樓道里貼出一紙公告，業(yè)主張大爺扶了扶老花鏡，看清上面寫的是“自愿申請(qǐng)、自主更新”八個(gè)字，他的手開(kāi)始顫抖——這棟住了四十年的老樓，終于等來(lái)了重生的希望。

作者 | 磊叔

編輯 | 磊叔

題圖 | 老房

夏末初秋，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》，首次明確“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。這標(biāo)志著中國(guó)的城市更新模式迎來(lái)歷史性轉(zhuǎn)變——從政府主導(dǎo)的“大拆大建”轉(zhuǎn)向居民自主的“精細(xì)治理”。

過(guò)去幾十年，推土機(jī)一響黃金萬(wàn)兩的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)。取而代之的是居民們自己拿起設(shè)計(jì)圖紙，掂量錢袋，商量著如何把老破小變成新家。

01

政策破冰

我國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破67%，超過(guò)9.4億人生活在城鎮(zhèn)。但2000年前建成的老舊小區(qū)達(dá)22萬(wàn)個(gè)，涉及超1億居民。

這些小區(qū)普遍存在結(jié)構(gòu)老化、設(shè)施缺失、安全隱患等問(wèn)題。傳統(tǒng)“大拆大建”模式因成本高、矛盾多已難以為繼。

（圖/上海老房子）

2023年至2025年6月，上海完成零星舊改29萬(wàn)平方米，舊住房成套改造72萬(wàn)平方米，完成老舊小區(qū)改造3910萬(wàn)平方米，加裝電梯8044臺(tái)。

但政府包辦式的改造永遠(yuǎn)跟不上需求。于是，“自主更新”這一新模式應(yīng)運(yùn)而生。

02

浙江爭(zhēng)先

浙江總是吃螃蟹的那一個(gè)。

2023年，杭州浙工新村率先試點(diǎn)。這個(gè)始建于上世紀(jì)80年代的老小區(qū)，大部分樓幢沒(méi)有抗震設(shè)防和配套設(shè)施，4座樓多年前就被評(píng)定為C級(jí)危房。

居民們以“一幢樓一代表”的原則成立居民自主更新委員會(huì)，在獲得近100% 居民同意的前提下，向政府提交了更新申請(qǐng)。

項(xiàng)目整體更新費(fèi)用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，出資比例超過(guò)80%。

（圖/杭州 浙工新村）

原有住房面積部分按照每平方米1350元的價(jià)格出資，每戶最多擴(kuò)面20平方米，擴(kuò)面部分按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約34520元/平方米出資。

如今，浙工新村已拆除13幢樓房，新建7座11層的小高層，全部配備電梯，實(shí)行人車分流，綠化率提升至25% 以上。

03

多元探索

上海靜安區(qū)彭浦新村彭三小區(qū)的改造更是歷時(shí)十余年。這個(gè)始建于上世紀(jì)五六十年代的小區(qū)，原為廚衛(wèi)合用、結(jié)構(gòu)老化、采光差的多層老公房。

通過(guò)政府引導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、分期推進(jìn)模式，將36幢“老破小”升級(jí)為獨(dú)門獨(dú)戶的多層與高層住宅，配套公園與商業(yè)設(shè)施，居住品質(zhì)顯著提升。

（圖/上海靜安區(qū)彭浦新村彭三小區(qū)）

廣州花都區(qū)探索由居民自籌經(jīng)費(fèi)進(jìn)行危舊樓房拆除重建。25戶居民自籌800萬(wàn)元，用9個(gè)月完成D級(jí)危房改造，房產(chǎn)價(jià)值提升1.6倍。

南陽(yáng)市2025年計(jì)劃推動(dòng)3.1萬(wàn)戶居民居住環(huán)境蛻變，上半年已新開(kāi)工改造30248戶，321個(gè)老舊小區(qū)環(huán)境實(shí)現(xiàn)“逆齡生長(zhǎng)”。

04

錢從哪來(lái)

錢是最大的難題。老舊小區(qū)改造資金主要有三大來(lái)源：政府補(bǔ)貼、居民自籌、市場(chǎng)參與。

浙江對(duì)D級(jí)危房改造提供最高80% 財(cái)政補(bǔ)貼，蘇州允許提取公積金支付擴(kuò)建費(fèi)用。廣州試點(diǎn)由國(guó)企墊資，居民分期償還。

（圖/成都26年老小區(qū)“逆襲”）

但居民自籌仍是主流。重慶黔江區(qū)2025年計(jì)劃投入1500余萬(wàn)元對(duì)27個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施綜合整治，惠及3586戶居民，改造面積達(dá)46.51萬(wàn)平方米。

成都高新區(qū)芳草街街道紫竹社區(qū)新綠季節(jié)小區(qū)的居民，在沒(méi)有維修基金的情況下，自籌資金200萬(wàn)元完成了全部10部電梯的更新。

05

共識(shí)困境

老舊小區(qū)改造成功的關(guān)鍵在于居民的參與和支持。但達(dá)成共識(shí)并不容易。

北京一個(gè)項(xiàng)目因1戶拒簽而停滯2年。貧富不均也是攔路虎。以浙工新村為例，改造后很多家庭至少得花100多萬(wàn)的資金才能搞定。

（圖/Pixabay供圖）

針對(duì)這一難題，深圳、北京等城市創(chuàng)新性地提出了“多數(shù)決+征收”的破局路徑。

《北京市城市更新條例》規(guī)定，當(dāng)簽約比例達(dá)到95% 以上后，可向區(qū)政府申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成且涉及公共利益時(shí)，區(qū)政府可對(duì)未簽約房屋實(shí)施征收。

06

利益平衡

自主更新帶來(lái)的不僅是居住環(huán)境的改善，還有巨大的資產(chǎn)增值。

據(jù)測(cè)算，浙工新村改造后，房屋市場(chǎng)價(jià)值從約3.5萬(wàn)元/平方米提升至約6萬(wàn)元/平方米。這引發(fā)了關(guān)于增值歸屬正當(dāng)性的討論。

（圖/新建住宅建筑工地）

這部分增值不僅來(lái)源于居民的出資，更關(guān)鍵的是政府在規(guī)劃上的讓渡，尤其是容積率的提升。發(fā)展權(quán)本質(zhì)上是一種公共資源，而自主更新模式中，這部分收益被特定小區(qū)的業(yè)主“獨(dú)享”。

周邊商品房業(yè)主的不滿情緒已經(jīng)見(jiàn)諸報(bào)道，他們認(rèn)為自主更新項(xiàng)目相當(dāng)于以非市場(chǎng)化的方式獲得了低價(jià)新建住房。

07

共識(shí)困境

《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》的深入實(shí)施，老舊住房自主更新、原拆原建必將在全國(guó)范圍內(nèi)掀起熱潮。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬(wàn)個(gè)。1至7月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.98萬(wàn)個(gè)。

河北、遼寧、重慶、安徽、江蘇、上海等6個(gè)地區(qū)開(kāi)工率超過(guò)90%。

未來(lái)，自主更新政策將推動(dòng)“老破小”向“好房子”轉(zhuǎn)型，通過(guò)裝配式技術(shù)實(shí)現(xiàn)快速改造，提升居住舒適度。

預(yù)計(jì)未來(lái)5年市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)超20%，形成萬(wàn)億級(jí)新增長(zhǎng)極，帶動(dòng)電梯制造、適老化改造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在北京樺皮廠胡同，采用裝配式技術(shù)實(shí)現(xiàn)3個(gè)月快速改造的案例已經(jīng)成為樣板；上海黃浦區(qū)試點(diǎn)“參與式預(yù)算”提升改造滿意度；廣州培育社區(qū)規(guī)劃師隊(duì)伍引導(dǎo)居民參與方案設(shè)計(jì)。

（圖/Pixabay供圖）

所有這些探索，都在重塑著城市更新的邏輯。老城不能再拆，但老城必須更新。

從“住有所居”到“住有宜居”，這些老樓里的居民，用自己的選擇和行動(dòng)，參與著一場(chǎng)前所未有的城市煥新運(yùn)動(dòng)。