距離上海樓市826新政落地，剛好過(guò)去2天。

我看到有些媒體，開(kāi)始渲染外環(huán)外大火的消息。

新房熱度提高肯定是有的，但日光也不是每一個(gè)盤(pán)的現(xiàn)象，更不可能趁勢(shì)漲價(jià)。

因?yàn)橥猸h(huán)外90%的板塊，二手房?jī)r(jià)還趴在地上。

01

看看外環(huán)外的最新二手成交價(jià)，只能用慘烈一詞形容。

泗涇新凱城的電梯次新，最新成交價(jià)2.1萬(wàn)，看成交價(jià)散點(diǎn)圖，已經(jīng)回到了2016年。

相比22年的最高點(diǎn)，已經(jīng)吃掉了一半的跌幅。

松江新城電梯次新，名仕豪庭，位置偏是偏了點(diǎn)，但也在新城的成熟居住片區(qū)內(nèi)。

2.7萬(wàn)的最新成交價(jià)，也打回了2016年。

顧村這一輪，在外環(huán)外跌幅排名靠前。

標(biāo)桿的保利葉上海，已經(jīng)到了3字頭。

二梯隊(duì)的好日子大家園，最新成交價(jià)只要2.6萬(wàn)。

馬上跌回2015年。

案例太大了，不一一解讀了，我隨便截了數(shù)十個(gè)不同板塊的二手成交價(jià)圖。

外環(huán)外東南西北什么板塊都有。

注：數(shù)據(jù)源自好好選房，之前應(yīng)該是爬蟲(chóng)的鏈家成交價(jià)，現(xiàn)在大概率是用二分法的計(jì)算代碼剝離精算出來(lái)的。

看到了嗎，嘉定新城、南翔、江橋、佘山、泗涇、九亭、顧村、惠南、羅涇、松江新城、趙巷……

這些你耳熟能詳?shù)耐猸h(huán)外板塊，幾乎都很慘烈，大部分板塊的價(jià)格，已經(jīng)被打回了遙遠(yuǎn)的2015年、2016年。

02

當(dāng)然，成交價(jià)顯示有近15天的延遲，這還是新政前的成交數(shù)據(jù)。

但新政后價(jià)格怎么樣，暫無(wú)具體數(shù)據(jù)參考，出來(lái)了樓宇會(huì)第一時(shí)間跟進(jìn)。

我看到一些中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)始釋放大熱的消息：

鏈家的數(shù)據(jù)顯示，新政落地首日二手房客戶咨詢量比前一天漲了14.5%，安居客平臺(tái)的數(shù)據(jù)，看房用戶咨詢量增長(zhǎng)了20%，太平洋房屋的數(shù)據(jù)也顯示，新增客戶環(huán)比增長(zhǎng)了約40.1%。

新政的確成功地把所有人的目光，都重新聚焦到了外環(huán)外，咨詢量的確是大漲的。

但我問(wèn)了一圈認(rèn)識(shí)的中介，給我的反饋是咨詢爆了，但店里的帶看、定金還沒(méi)有明顯變化。

電話咨詢量爆了，微信也一直在回。但卻是“雷聲大、雨點(diǎn)小”。

“問(wèn)的人是多，但真正下定的沒(méi)幾個(gè)?！薄岸荚趩?wèn)，都在看，但都在等。觀望情緒還是挺濃?！薄岸枷肟纯磩e人會(huì)不會(huì)先買(mǎi)，價(jià)格會(huì)不會(huì)再談?wù)??！?/p>

大量的咨詢，并沒(méi)有迅速轉(zhuǎn)化為成交量。

現(xiàn)在的購(gòu)房者都太聰明了，早已不是早些年前閉眼買(mǎi)的玩家。

都知道現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，誰(shuí)也不愿意第一批沖在最前面當(dāng)試驗(yàn)品。

03

另外，我從中介那里得到的最核心、最勁爆的信息是：

這兩天，咨詢量增加最明顯、成交意愿最強(qiáng)烈的，根本不是想買(mǎi)外環(huán)外的剛需，而是那些想賣(mài)掉外環(huán)外、置換到外環(huán)內(nèi)的改善型客戶。

你細(xì)品這個(gè)邏輯。

對(duì)于一個(gè)被套在外環(huán)外好幾年的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他最大的痛苦是什么？

不是房?jī)r(jià)跌了多少，而是看房客戶太少、大家都在被中介pua降到小區(qū)最低價(jià)，自己人卷自己人，打的頭破血流還賣(mài)不掉。

而826新政，對(duì)他來(lái)說(shuō)意味著什么？

意味著一夜之間，市場(chǎng)上涌現(xiàn)出了一大批有資格且有興趣來(lái)接盤(pán)他房子的人，起碼看房的人會(huì)明顯增加。

所以這些房東的操作邏輯異常清晰：

趁著政策熱度，趁著市場(chǎng)涌入一波不明真相的小萌新，趕緊把手里的外環(huán)外燙手山芋甩掉，拿到現(xiàn)金，去買(mǎi)更核心、更保值的外環(huán)內(nèi)。

這是一場(chǎng)踩著利好出貨的好思路。

中介們更是人精中的人精。

他們心里比誰(shuí)都清楚，那些還在猶豫要不要買(mǎi)外環(huán)外的剛需很糾結(jié)，可能要磨很久，最后還不一定成交。

而這些賣(mài)房意愿堅(jiān)決、買(mǎi)房目標(biāo)明確的置換客戶，才是真正能讓他們開(kāi)單的財(cái)神爺。

這也是他們現(xiàn)在最想服務(wù)的客戶。

一位青浦的資深中介直白地告訴我：

“現(xiàn)在我們的工作重點(diǎn)，就是維護(hù)好這批置換客戶。幫他們盡快把外環(huán)外的房子賣(mài)掉，信任培養(yǎng)好了，再幫他們?nèi)ネ猸h(huán)內(nèi)買(mǎi)房。這才是高凈值業(yè)務(wù)，兩頭都能賺錢(qián)?！?/p>

看到這里，你還覺(jué)得826新政，那么簡(jiǎn)單嗎？

它像一盤(pán)新的牌桌，一面加速了外環(huán)外籌碼的換手，一面加速了資金從外圍流向核心。

一邊是刺激外環(huán)外剛需入場(chǎng)，一邊是鼓勵(lì)外環(huán)外房東去置換。

疊加公積金“又提又貸”只能用于新房的政策，左右都是鼓勵(lì)大家：

多買(mǎi)房、多賣(mài)房、多置換。

尤其是：多買(mǎi)新房。