8月24日，上海豪宅市場迎來了里程碑式的一幕——

　　位于黃浦區(qū)的上海壹號院第五批次迎來線下開盤，66套房源1小時售罄，當日實現銷售48個小目標。

　　根據公開信息顯示，本次主力戶型面積約315-1115㎡大戶型，均價198000/㎡，套均總價約7358萬。

　　更嚇人的地方在于，這個項目是去年8月頭一次開盤，且創(chuàng)造了連續(xù)“日光”的戰(zhàn)績，394套房源累計銷售金額超240個億。

　　可是萬萬沒想到，留在均價7300多萬的市中心豪宅1小時售罄的第二天，上海外環(huán)外就迎來了史無前例的政策松綁——

　　讓無數滬上打工人驚呼：你的上海，我的上海，阿拉不一樣！

　　8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發(fā)了一則重磅文件，名叫《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》。

　　《通知》幾乎是復刻了本月初北京的那個版本，并非外地人全面打開、松綁區(qū)域全部打開，而是針對特定人群和特定區(qū)域的定向松綁，只不過，這兩個“特定”帶來的需求基數和供應權重比較大。

　　此輪上海出臺的主要政策內容，咱們這里直接敲黑板，要考——

　　關于限購層面：

　　符合購房條件的（戶籍人口、外環(huán)外1年社保、外環(huán)內3年社保），外環(huán)外不再限制購房套數。單身人士按照家庭執(zhí)行購房政策。

　　關于優(yōu)化公積金相關政策層面：

　　公積金貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算。

　　支持提取公積金余額付首付，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算，貸款利率也不再區(qū)分首、二套房。

　　房產稅政策層面：

　　第一套住房暫免征收房產稅，購買第二套及以上住房，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

　　由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本政策。

　　本次上海發(fā)布的樓市新政，圍繞核心政策領域層層遞進，需求端開源、購房成本減負、降低持有成本一個都不少。

　　大幅放寬外環(huán)外區(qū)域的項目政策，旨在直接釋放購房資格，吸引更多買家沖進來。

　　這與不久之前北京出臺的新政邏輯是差不多的，但也有不太一樣的地方——

　　上海之前對于單身人士購房是有一丟丟苛刻的，現在也單身人士也按家庭算了，這就友好許多。

　　其最直接的效應就是增加社會的房票總量，與之相對應的就是新增購房套數。

　　有了購房資格后，通過更加靈活友好的公積金和信貸新政，提供更充裕、更便宜的資金支持，減輕購房者的資金壓力和利息負擔；

　　通過完善房產稅政策，對符合條件的非戶籍家庭給予稅收優(yōu)惠，這招旨在消除多套住房持有者的后顧之憂。

　　你瞅瞅，從“能不能買”到“能不能便宜點買”，再到“買了之后稅負高不高”，這就形成了一個完整的政策支持鏈條。

　　對于絕大多數買家而言，現在的情況是，你只需要在上海交滿一年社?；騻€稅，預算充裕就可以在外環(huán)外無限連。

　　打個有點兒年代感的比方，只要爺您不差錢，八神連招都沒你連得痛快。

　　上海這種全方位松綁的政策力度，也真的是沒誰了！

　　另一方面，上海選擇在此時采取動作，精準對接了“金九銀十”，目的就是不僅剛需和改善住房需求在這個關鍵窗口期得到釋放，促進市場“止跌回穩(wěn)”。

　　月初北京出招，月末上海出招…盲猜一下，深圳跟進大概率只是時間問題。

　　一個月內，京滬接力出臺松綁政策，標志著一線城市的樓市政策范式發(fā)生了歷史性轉變：

　　我們現在非常明確地將“穩(wěn)市場、防風險”置于最高優(yōu)先級。

　　至于最終目的，也絕對不止是多賣你幾套房，更深層的考量是地方財政、消費以及就業(yè)這些關鍵議題。

　　來看看上海的具體情況吧——

　　首先，拯救土地財政成為最直接目的。

　　根據中指監(jiān)測，8月1日-23日，上海市新建商品住宅總共成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超過60%；

　　1-7月成交約12.7萬套二手房，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%。

　　也就是說，無論新房還是二手房，外環(huán)外都是當下的成交主力。

　　從庫存情況來看，當前外環(huán)外住宅庫存規(guī)模約52000套，占全市80%，也就是說，今年沒賣出去的新房，八成都集中在外環(huán)外。

　　外環(huán)外的土拍同樣占據壓倒性占比——2025年上半年，外環(huán)外區(qū)域土地供應量占比約80%。

內環(huán)以內供應8宗地塊，占比約6.9%； 內中環(huán)供應9宗地塊，占比約7.8%； 中外環(huán)供應6宗地塊，占比約5.2%； 外環(huán)供應57宗地塊，占比約49.1%； 郊環(huán)供應36宗地塊，占比約31.0%。

　　成交方面，外郊環(huán)間成交64幅，占比約53.8%、郊環(huán)以外成交37幅，占比約31.1%，兩相合計近85%！

　　供應比例是那樣的，成交比例是這樣的，那還有啥好說的？

　　如果外環(huán)外的去化流速問題不解決，開發(fā)商拿地的積極性都成問題，不是不敢拍，就是掙得少。

　　國央企看到這個情況，都得尋思尋思…

　　有小伙伴可能要問：“上海也依賴土地出讓金嗎？”

　　遠的不說，2021-2024年之間，上海市的土地財政依賴度依次為32.7%、34.7%、27.8%和16%。

　　土地財政依賴度降低的背后，其實是賣地收入的絕對值在減少。

　　看趨勢，算比重，看家底，算絕對值，少的這部分真金白銀意味著地方財政正在趨緊。

　　而此次針對外環(huán)外市場對癥下藥，就是瞅準了土地財政的病灶對癥下藥。

　　其次，穩(wěn)住資產流動性與價格預期，有助于拉動消費正向循環(huán)。

　　咱們說過很多次了，資產價格預期是我國居民重要的心理賬戶。

　　尤其是在上海這種房價整體較高的城市里，房價對居民心理賬戶的影響更加明顯。

　　上海家庭資產中，房產占比大致保持在60-70%之間，對規(guī)模龐大的工薪階層而言，這個比重甚至可能超過70%。

　　另一方面，由于房價基數本身龐大，每波動10個百分點，那就是50-100萬的絕對值變動…

　　投射在心理賬戶上，你說會不會影響到消費？

　　而上海近年來的消費表現，同樣印證了這一點。

　　根據2025年1月發(fā)布的數據顯示，2024年全上海社會消費品零售總額為17940.19億，較上年同期下滑3.1%。

　　同一時期，全國社會消費品零售總額的整體增速為3.5%。

　　2025年1-6月，上海市社會消費品零售總額同比增長1.7%；

　　跟它自己比處在持續(xù)修復當中，但仍然明顯慢于5.0%的全國平均增速。

　　對于上海這樣的超級大都市來講，修復消費是一項復雜的系統性工程。

　　通過房地產層面的救市，定向拉動成交面積、成交金額與增量空間權重最大的那一部分，去修復居民心理賬戶，對于拉動消費而言——

　　不說立竿見影，最起碼也是藥到病除…

　　第三，更加關鍵且深遠的考量在于吸引增量人口、穩(wěn)住就業(yè)預期。

　　截至2024年末，全市常住人口為2480.26萬人，較2023年的2487.45萬人減少7.19萬人，降幅為0.29%。????

　　其中，戶籍常住人口1496.77萬人，增加16.6萬人；外來常住人口983.49萬人，減少23.79萬人。??

　　從2010年至2023年間，上海人口僅僅增加了180多萬人，放在全國一二線城市里算啥水平，?？丛蹅兲柕呐笥褌冃闹卸加袛怠?/p>

　　在下一階段，產業(yè)轉型疊加消費占據主導的時代，這樣的人口增量顯然是有待提升的。

　　在這種情況下，松綁外環(huán)外房產限購一攬子措施，就成了招攬與留住新上海人最直接有效的手段。

　　此外，房地產關聯的就業(yè)，對于上海這座城市來說同樣至關重要。

　　截至2023年末，上海市從事建筑行業(yè)的人員約為77.5萬、從事房地產行業(yè)（含開發(fā)、物業(yè)服務、中介服務等）的人員約為60萬、金融業(yè)從業(yè)人員54.4萬。

　　以上核心關聯行業(yè)從業(yè)人員加在一起約192萬人。

　　如果把這部分人群關聯的家屬和各類服務業(yè)人群都加一起，實際受影響人數妥妥奔千萬。

　　無論是延展鏈條還是入職門檻，目前還沒有哪個行業(yè)能跟房地產相關門類一較高下。

　　這也是我們通過房地產為抓手去穩(wěn)就業(yè)預期的必然性所在。

　　分析完宏觀大勢，現在我們來回答這個最實際的問題：

　　上海外環(huán)外的房產，到底值不值得買？

　　這個問題，其實本質上是在問：

　　那些剛剛松綁了限購的區(qū)域板塊，到底算不算核心資產？

　　在筆者看來，這個問題必須要放在“政策猛藥”和“城市進化”兩大維度下從長計議。

　　近期上海樓市下的這劑猛藥，核心目的在于為城市穩(wěn)住基本盤、打開新空間。

　　你的購房決策，必須與這個宏大敘事同頻共振！

　　最新出爐的政策，到底對誰來說更加“值得”？

　　我的看法是——真正的“新上海人”、剛需家庭以及有改善需求的上海本地家庭。

　　對于“新上海人”和剛需家庭：以前，你可能因為社保年限、婚姻狀況被攔在門外，現在外環(huán)外對你敞開了大門。

　　這里的“值得”，短期內可能不在于未來漲多少，而在于你終于握住了留在上海的精神與物質雙重錨點。

　　有了自己的房子，你才能更加安心地在上海奮斗、扎根、消費、組建家庭、生兒育女…

　　這一切，完美契合了當前“吸引增量人口、穩(wěn)住就業(yè)”的政策思路。

　　對你個人而言，這是居住屬性的滿足，是成為“上海人”的身份認同，這是最顯而易見的收益。

　　對于有改善需求的上海本地家庭：眼下的新政其實更像是個騰挪的窗口期。

　　住在內環(huán)的老破小，渴望置換更大的居住空間和更好的社區(qū)環(huán)境，此前可能會被二套首付和信貸成本給勸退。

　　現如今，政策允許你在外環(huán)外尋找改善標的，信貸政策和稅收政策又能為你切切實實減負。

　　只要有真實需求，這就是利好的機會。

　　如果你想趁這個節(jié)骨眼，幻想來一波炒作，勸你醒醒。

　　那么，外環(huán)外的房子究竟算不算“核心資產”，能否穿越周期？

　　放心，大概率是加速分化！

　　在幾乎所有一二線城市，未來的核心資產幾乎都取決于產業(yè)濃度、教育質量和交通效率。

　　上海這座城市的巨無霸屬性，放大了以上所有關鍵要素。

　　從產業(yè)面來看，大虹橋、張江科學城外溢板塊以及臨港新片區(qū)憑借自身強大的就業(yè)人口吸附能力搶先預訂相當一部分購買力。

　　以上三個板塊分別對應長三角一體化樞紐概念、硬核科技產業(yè)高地、制度創(chuàng)新試驗田。

　　因此，這些地方的住房需求是真實且持續(xù)的，政策松綁只是解開了需求的枷鎖，讓這些區(qū)域的真實價值得以顯現。

　　從教育基本盤來看，像唐鎮(zhèn)、徐涇、梅隴、羅涇等等這樣一些學校資源豐富、整體教育質量較好的板塊，也會備受關注。

　　像唐鎮(zhèn)，之所以能成為外環(huán)外價格標桿，在一定程度上就是教育資源的變現；

　　像徐涇，作為大虹橋核心地段，其教育資源、交通資源的雙重便利備受關注；

　　梅隴、羅涇等板塊同樣因優(yōu)質教育資源吸引了不少本地改善型需求買家…

　　相比之下，那些自身缺乏產業(yè)支撐、單純依賴概念炒作、配套落地緩慢的遠郊區(qū)域，即便放開限購，其內生動力也難免出現乏力。

　　即便是依托于上海這樣絕對的頭部城市，也改變不了未來自住屬性＞金融屬性的底色。

　　理性來講，眼下的“值得”——

　　實際上是建立在價格水分被擠出、政策紅利托底、且與買家自身實際需求高度匹配的基礎之上的。

　　這一點，作為想趁這回節(jié)骨眼下手的購房者，務必要想清楚。