政策細(xì)心呵護(hù)之下，今年最好的銷(xiāo)售季節(jié)即將到來(lái)。但業(yè)內(nèi)也隱隱有些不安。

8月以來(lái)，脆弱的樓市預(yù)期一直被一則消息擾動(dòng)：規(guī)劃審批口徑正在收緊，“面積紅利”行將消失。以“高得房率”、“高贈(zèng)送面積”為核心特質(zhì)的“好房子”風(fēng)潮，經(jīng)歷多半年之后，似乎走到了一個(gè)微妙時(shí)刻。

據(jù)我們了解，多地的規(guī)劃審批口徑確實(shí)在收緊。

北京東部地區(qū)的某個(gè)新項(xiàng)目，規(guī)劃方案多次被打回，最終取消了陽(yáng)臺(tái)外的花池方才得以通過(guò)。另外兩個(gè)項(xiàng)目，也都是在報(bào)規(guī)方案多次調(diào)整之后方獲放行，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深相較之前明顯縮短，這意味著未來(lái)能夠封閉進(jìn)室內(nèi)的“贈(zèng)送空間”將會(huì)減少。這幾個(gè)項(xiàng)目并非孤例，從我們掌握的情況看，還有更多項(xiàng)目的報(bào)規(guī)方案正在調(diào)整之中。

這一切，確實(shí)都發(fā)生在2025年8月以后。

實(shí)際上，作為高得房率、高贈(zèng)送面積“先行者”的成都和廣州更早行動(dòng)，規(guī)范市場(chǎng)中的變相面積贈(zèng)送行為。今年5月，成都下發(fā)通知，明確“板率”、層高等指標(biāo)的誤差不能超過(guò)1.5%。這意味著違規(guī)改造設(shè)備平臺(tái)增加使用面積將無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，通過(guò)加高夾層、隔板等方式變相增加套內(nèi)使用面積，也無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收。

今年8月中旬，廣州市也出手規(guī)范好房子規(guī)劃設(shè)計(jì)中的變相增加使用面積行為，通過(guò)對(duì)功能進(jìn)行限制，40米以上樓層的花池禁止改造為實(shí)用空間，結(jié)構(gòu)柱被納入面積核算，建筑內(nèi)部的天井也將進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化等，套內(nèi)面積的“野蠻增長(zhǎng)”自此或?qū)⒏嬉欢温洹?/p>

無(wú)論是成都廣州，還是北京，規(guī)劃審批或驗(yàn)收口徑的“收緊”，主要目的還是“規(guī)范”市場(chǎng)行為。一方面，市場(chǎng)中肆意“偷面積”、增加室內(nèi)使用空間的做法，確實(shí)在一定程度上局部擾亂了正常市場(chǎng)秩序。另一方面，中央做出“好房子”重要決策的初衷與本意，是全方位提升住房規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、建筑施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，如果任由市場(chǎng)將其異化為僅僅增加使用面積，就會(huì)“把好經(jīng)念歪”，嚴(yán)重背離中央決策的初衷。

無(wú)論從哪個(gè)層面上考量，都到了對(duì)“好房子”政策執(zhí)行落實(shí)過(guò)程中出現(xiàn)的偏差、問(wèn)題加以規(guī)范的時(shí)刻。在此過(guò)程中，需要從務(wù)實(shí)的角度出發(fā)，處理好“規(guī)劃審批與財(cái)政收入”、“住房換代與市場(chǎng)秩序”、“居住需求與市場(chǎng)預(yù)期”這三對(duì)關(guān)系。

首先，“規(guī)劃審批與財(cái)政收入”是基礎(chǔ)性的關(guān)系所在。與普通流通商品不同，商品住房是限制性較強(qiáng)的一種商品，生產(chǎn)多少“住房商品”，生產(chǎn)什么樣的“住房商品”，在一定程度上并不能完全由開(kāi)發(fā)商自己決定，在這個(gè)過(guò)程中，政府審批規(guī)劃的口徑會(huì)施加重要影響。

規(guī)劃審批的口徑松一些，開(kāi)發(fā)商可售的“商品”就多一些，形態(tài)就豐富一些。通過(guò)放松陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、結(jié)構(gòu)柱、花池等方面的規(guī)劃審批尺度，開(kāi)發(fā)商就具備了變相增加室內(nèi)空間面積的可能和路徑，在弱勢(shì)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商會(huì)以此為賣(mài)點(diǎn)，吸引購(gòu)房者。有這樣的“寬松”，開(kāi)發(fā)商的拿地意愿也會(huì)更強(qiáng)。

即便時(shí)至今日，土地出讓金對(duì)地方財(cái)政仍然十分重要。上述邏輯之下，為了賣(mài)地，基層政府部門(mén)在一定程度也有放松規(guī)劃口徑的積極性。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，相比于出讓價(jià)格，將生地做熟的土地整理成本較低，一定程度上放松規(guī)劃審批口徑，也不會(huì)帶來(lái)額外的成本支出，在短期和局部維度上屬于“無(wú)本生意”。既然規(guī)劃條件放松能讓開(kāi)發(fā)商更愿意拿地，那么便順?biāo)浦郏吘官u(mài)地對(duì)財(cái)政收入很重要。

這種影響，是基礎(chǔ)性的。

其次， “住房換代與市場(chǎng)秩序”則是協(xié)同性關(guān)系。以增加使用面積為核心特質(zhì)的“好房子”風(fēng)潮來(lái)襲后，住房產(chǎn)品在一夜之間完成了“換代”。與其他產(chǎn)品或商品通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，逐步改進(jìn)逐步淘汰的方式不同，住房換代沒(méi)有過(guò)渡期、緩沖期，新舊產(chǎn)品直接短兵相接。

在同等建筑面積下，新住房產(chǎn)品的使用面積遠(yuǎn)多過(guò)老住房產(chǎn)品，在資產(chǎn)升值預(yù)期不在的環(huán)境中，老住房產(chǎn)品會(huì)迅速被淘汰。面對(duì)這一壓力，老住房產(chǎn)品惟一辦法是盡快降價(jià)出售出清，無(wú)論是二手房，還是新建商品房都是如此。

盡快出清的心態(tài)，在第一定程度上形成了“踩踏”，住房換代固然是一件好事，但不應(yīng)無(wú)視住房換代引發(fā)的市場(chǎng)局部失序。因?yàn)樽》肯M(fèi)向來(lái)存在“賣(mài)舊買(mǎi)新”的梯級(jí)置換效用，存量房市場(chǎng)的價(jià)值變化，終究會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)力的變化傳達(dá)到“新一代住房”的市場(chǎng)，當(dāng)失序?qū)е吕弦淮》窟^(guò)度貶值，必然會(huì)影響到置換者的購(gòu)買(mǎi)力，新一代住房的銷(xiāo)售也會(huì)受到影響。

第三，“居住需求與市場(chǎng)預(yù)期”是衍生性關(guān)系。我國(guó)在居民住房領(lǐng)域經(jīng)歷了從“有房住”到“住好房”的發(fā)展變化過(guò)程。面積和空間確實(shí)是“住得好”的基礎(chǔ)性條件之一，但卻不是唯一。這也是中央在推行“好房子”決策中，確立安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智能便捷這一標(biāo)準(zhǔn)框架的核心要義所在。

如果面積這一因素表現(xiàn)得過(guò)于顯性，在一定程度上，將會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)“好房子”總體的判斷預(yù)期。

由于面積因素受到規(guī)劃審批尺度影響，看到比老一代住房產(chǎn)品使用面積“更大”的產(chǎn)品后，市場(chǎng)可能會(huì)形成另一種預(yù)期：以后的規(guī)劃尺度是否會(huì)更放松，贈(zèng)送面積是否會(huì)更大？

等待和觀望由此形成。與其他商品市場(chǎng)不同，住房產(chǎn)品形態(tài)受規(guī)劃審批口徑影響較大，而規(guī)劃審批環(huán)節(jié)口徑的形成、變化過(guò)程，存在一定的信息不對(duì)稱(chēng)，因此，市場(chǎng)無(wú)法及時(shí)理解、調(diào)整預(yù)期。等待、觀望的情緒一旦鑄成，這對(duì)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)十分不利。

因此，從處理好以上三對(duì)關(guān)系的角度出發(fā)，對(duì)當(dāng)下以高贈(zèng)送面積的好房子風(fēng)潮加以規(guī)范，十分必要。規(guī)則的制定者和執(zhí)行者、參與者，應(yīng)該以更全面的視角衡量利益得失，局部市場(chǎng)失序、觀望預(yù)期鑄成，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款，進(jìn)而影響到現(xiàn)金流。

在這兩者受到影響的情況下，開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)受到影響，進(jìn)而波及到土地市場(chǎng)，最終影響地方財(cái)政收入。對(duì)規(guī)劃審批口徑的規(guī)范，不僅對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序甚至公平有益，也對(duì)土地市場(chǎng)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定有利。

理順這些關(guān)系，還有利于將市場(chǎng)主體的重點(diǎn)回歸到提升建筑質(zhì)量、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高服務(wù)水平上來(lái)，這些才是全方位提高居住舒適度和生活品質(zhì)的體系化關(guān)鍵因素所在，也是中央做出“好房子”重大決策的初衷和本意所在。

“好房子”這顆導(dǎo)彈，已經(jīng)飛了一會(huì)兒，只有因時(shí)因地修正彈道，才能飛得更遠(yuǎn)更精準(zhǔn)，最終使命中目標(biāo)，達(dá)成它應(yīng)有的歷史使命。

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