近期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)普遍現(xiàn)象是價(jià)格倒掛，即大量新房在進(jìn)入二手市場(chǎng)后，其成交價(jià)就遠(yuǎn)低于當(dāng)初的購(gòu)買價(jià)。

無(wú)論是曾被熱捧的網(wǎng)紅豪宅，還是定位剛需的普通樓盤，虧損出售的案例屢見(jiàn)不鮮，這已成為市場(chǎng)常態(tài)。

然而，在這一片二手房降價(jià)出貨的背景下，近期桃李九章一期二手房成交卻引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)了解，一套建筑面積約140㎡的房源，以總價(jià)突破210W+成交，折合單價(jià)高達(dá)1.5W+。

這一價(jià)格不僅在當(dāng)下的二手市場(chǎng)中表現(xiàn)搶眼，更值得注意的是，該成交價(jià)相較于項(xiàng)目的新房買入價(jià)有非常明顯的漲幅。

在整體市場(chǎng)下行、且同項(xiàng)目仍有新房在售的情況下，這樣的成交無(wú)疑是一個(gè)值得深思的信號(hào)。

而這并非個(gè)例。

放眼長(zhǎng)沙市場(chǎng)，老牌頂級(jí)學(xué)區(qū)房如八方小區(qū)、鈺龍?zhí)煜碌?，盡管樓齡偏大，其最新的二手房成交價(jià)依舊堅(jiān)挺在3萬(wàn)+/㎡的高位，成為穿越市場(chǎng)周期的硬核資產(chǎn)。

這些事實(shí)反復(fù)印證著一個(gè)邏輯：在長(zhǎng)沙，頂級(jí)教育資源是資產(chǎn)保值增值的最強(qiáng)護(hù)城河。

（貝殼找房小程序截圖）

反差：冰與火的市場(chǎng)兩極

一邊是逆勢(shì)上漲的個(gè)案，另一邊則是普遍的二手房?jī)r(jià)格下降。

近年來(lái)長(zhǎng)沙99%的新房都未能幸免于“破發(fā)”的命運(yùn)。

例如，新開鋪某曾被譽(yù)為“省府板塊標(biāo)桿”的樓盤，從早期約1.8萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，到后期出現(xiàn)單價(jià)1.1萬(wàn)余元的“一口價(jià)”房源，甚至更低的特價(jià)房，讓早期購(gòu)房者面臨50-80萬(wàn)的巨大賬面虧損。

又如，大王山一個(gè)項(xiàng)目，2021年首開時(shí)均價(jià)約13800元/㎡，而到今年，市場(chǎng)上已出現(xiàn)了“8字頭”的房源。

谷山片區(qū)某項(xiàng)目，也從最初的一萬(wàn)三四的單價(jià)，調(diào)整至建面約129㎡戶型單價(jià)95XX元起。

這些案例遍布長(zhǎng)沙各個(gè)板塊，清晰地勾勒出市場(chǎng)的整體溫度。

解碼：支撐二手房成交價(jià)逆勢(shì)狂飆的核心邏輯

那么，為什么在普遍虧損的市場(chǎng)中，“桃李九章”能成為少數(shù)的“贏家”？

答案來(lái)自于其最核心、最不可替代的價(jià)值錨點(diǎn)——頂級(jí)學(xué)區(qū)。

如今，一些家庭因?yàn)橛衅惹械娜雽W(xué)或入住需求，不愿意承擔(dān)新房的等待周期與不確定性，更傾向于選擇確定性強(qiáng)的二手現(xiàn)房。當(dāng)這種剛性需求與頂級(jí)學(xué)區(qū)資源疊加時(shí)，便形成了強(qiáng)大的購(gòu)買力。

這充分說(shuō)明，當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市的分化，已不再是簡(jiǎn)單的豪宅與普宅、熱門板塊與冷門板塊的分化。其核心已經(jīng)演變?yōu)椤耙活悓W(xué)區(qū)房”與其他所有房產(chǎn)之間的分化。

在長(zhǎng)沙，一個(gè)樓盤的價(jià)值體系正在被重構(gòu)。戶型、園林、外立面、商業(yè)、地鐵等傳統(tǒng)的產(chǎn)品力因素，在強(qiáng)大的學(xué)區(qū)價(jià)值面前，權(quán)重正在降低。學(xué)區(qū)，尤其是不可復(fù)制的頂級(jí)學(xué)區(qū)，已成為穿越市場(chǎng)周期的硬通貨。

對(duì)于購(gòu)房者而言，理解這一點(diǎn)至關(guān)重要。在長(zhǎng)沙買房，首要分析的必須是學(xué)區(qū)。如果忽略了這條主線，僅僅憑戶型、地段、品牌等因素做決策，很可能陷入買櫝還珠的困境，難以把握住真正的資產(chǎn)價(jià)值。

記住，當(dāng)前的長(zhǎng)沙樓市，是以學(xué)區(qū)為絕對(duì)主線的價(jià)值市場(chǎng)。

更值得關(guān)注的是，隨著桃李九章配套的大同實(shí)驗(yàn)小學(xué)今年9月正式開學(xué)，以及明年湘郡培粹（隆平校區(qū)）開學(xué)的全面兌現(xiàn)，桃李九章的學(xué)區(qū)價(jià)值將進(jìn)一步得到市場(chǎng)的全面檢驗(yàn)與認(rèn)可。

屆時(shí)，項(xiàng)目必將迎來(lái)一波由確定性利好驅(qū)動(dòng)的價(jià)值重估，其價(jià)格天花板將再次被刷新。

PS：上述為特約發(fā)布內(nèi)容，并不代表本公眾號(hào)立場(chǎng)

老左深耕長(zhǎng)沙樓市十多年，服務(wù)上萬(wàn)組客戶

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