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深圳揭開價(jià)值底牌

最近，一個(gè)現(xiàn)象級事件引發(fā)了廣泛熱議：

8月22日，深圳理工大學(xué)2025級新生正式報(bào)到入學(xué)。在一個(gè)多月前的招生中，深理工部分省份的錄取分?jǐn)?shù)線就已反超了不少老牌的985、211名校。

這所主校區(qū)就坐落在光明新湖的大學(xué)，幾乎是“出道即巔峰”。錄取分?jǐn)?shù)線如下圖所示：

深理工為何一戰(zhàn)封神？

因?yàn)樗且凰滦脱芯啃痛髮W(xué)，由深圳市與中國科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院合作共建。放眼全國，中科院深度參與的大學(xué)只有四所——中科大、國科大、上科大、深理工，每一所都是精英教育的典范。

深理工設(shè)立人工智能、生物醫(yī)藥等前沿學(xué)院，精準(zhǔn)對接國家級重大項(xiàng)目和未來產(chǎn)業(yè)需求，秉持“高起點(diǎn)、小而精、研究型、國際化”的理念，師生比更合理，保障每個(gè)學(xué)生都能獲得頂級資源。

這種精英培養(yǎng)模式，目標(biāo)就是為未來培養(yǎng)真正的科技領(lǐng)軍人才。

而在深理工對面，是規(guī)模超大的中山大學(xué)深圳校區(qū)，同樣是一流學(xué)府，招分極高。這兩所頂尖高校在光明形成了“雙高”組合。

相比于深圳其它區(qū)域，南山的西麗大學(xué)城雖有南科大這樣的高分王牌，但深圳大學(xué)稀釋了平均分，龍崗也是類似情況。

因此，若以本科新生的整體入學(xué)平均分來衡量，光明大學(xué)城已是深圳最高，這也意味著這里將成為未來青年才俊密度最高的區(qū)域。

這一系列現(xiàn)象釋放一個(gè)信號：深圳的城市吸引力，已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)層面，滲透到了最頂尖的源頭創(chuàng)新和基礎(chǔ)教育層面。

這也引發(fā)我們進(jìn)一步思考：一座城市真正的核心資源，究竟是什么？

有些城市靠央國企，有些靠外資企業(yè)，而深圳始終是創(chuàng)新。

過去，深圳90%的創(chuàng)新來自于市場一線的企業(yè)，這是它的優(yōu)勢。但短板也同樣明顯——基礎(chǔ)學(xué)科研究相對薄弱。如今，深圳正全力補(bǔ)齊這塊短板，深理工的崛起就是最好證明。

所以，在今天，我們必須重新審視一個(gè)問題：對深圳而言，什么才是其最寶貴的資源？

答案不再是繁華的CBD、宏偉的市政配套，甚至不是海量的市場主體，而是那些能夠持續(xù)產(chǎn)生源頭創(chuàng)新的重大科技載體，比如深圳理工大學(xué)、中山大學(xué)（深圳校區(qū)）、深圳灣實(shí)驗(yàn)室、深圳醫(yī)學(xué)科學(xué)院等等。

而這些決定深圳未來的“最貴”的家當(dāng)，約75%都集中落地在了同一個(gè)地方——光明區(qū)新湖街道。

重大科技載體分布示意圖

02

光明區(qū)的價(jià)值演進(jìn)

過去，提及光明，大多數(shù)人的目光會聚焦于發(fā)展最快、兌現(xiàn)度最高的光明中心區(qū)。那里配套成熟，熱度高，幾乎占據(jù)了所有購房者的心智。

可以說，購買光明中心區(qū)，就是購買光明的“現(xiàn)在”。

但論未來，論故事性，論想象力，對光明乃至深圳更重要的資源，始終是重大科技載體——新湖街道。

我們可以將光明科學(xué)城的核心版圖解構(gòu)為三大功能板塊：

科學(xué)城核心啟動區(qū)：大科學(xué)裝置集群所在地，是光明的“大腦”與“心臟”，代表著區(qū)域發(fā)展的最大潛力。

光明中心區(qū)：成熟的城市功能區(qū)，是光明的“軀干”，代表著區(qū)域當(dāng)下最完善的配套。

自然生態(tài)區(qū)：光明區(qū)別于深圳其他區(qū)域的最大特色，是光明的“綠肺”，代表著稀缺的生態(tài)價(jià)值。

我們認(rèn)為，光明的未來，其真正的潛力與最大的看點(diǎn)，在于科學(xué)城核心啟動區(qū)。

示意圖

一個(gè)有力的證明，是6月21日官方明確深圳地鐵6號線、13號線將分別與東莞1號線、5號線連接，共同構(gòu)建“雙城15分鐘交通圈”。

其核心目的，正式為了讓科學(xué)城核心啟動區(qū)和松山湖緊密相連，當(dāng)華為的技術(shù)產(chǎn)業(yè)，與深理工、中大等源頭創(chuàng)新載體實(shí)現(xiàn)高頻互動與資源互通時(shí)，一個(gè)世界級科創(chuàng)高地已然成型，其戰(zhàn)略地位不言而喻。

還有一個(gè)問題隨之而來，從更高占位，更長時(shí)間維度來看，光明哪里的資產(chǎn)能穿越周期，值得重點(diǎn)關(guān)注？

如果你研究過很多城市，你會發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：越是發(fā)達(dá)的城市，越珍視不可復(fù)制的自然資源。

在高樓林立的現(xiàn)代都市中，鋼筋水泥可以無限復(fù)制，但成片的、受到永久保護(hù)的綠地、田園和山水，是真正的奢侈品。

地鐵、學(xué)校、商業(yè)，這些配套都可以被規(guī)劃、被建設(shè)、被超越，但原生的、大片的生態(tài)資源永遠(yuǎn)不可復(fù)制。

回顧深圳豪宅的演進(jìn)史，我們能清晰地看到一條脈絡(luò)：從90年代羅湖的銀湖，到2000年后福田的香蜜湖、華僑城，再到2010年后的深圳灣……

這條“豪宅動線”表面上看是跟隨著城市中心的轉(zhuǎn)移，但其內(nèi)在邏輯，深刻地反映了深圳頂富/高智群體對居住的需求：

1、深圳的創(chuàng)富精英不能完全脫離城市中心，需要保持對商業(yè)、信息和機(jī)遇的敏銳。因此，他們的住所必須與市中心保持一個(gè)“最佳通勤距離”——既能快速切換到工作狀態(tài)，又能迅速抽離，回歸家庭和自我。

2、高強(qiáng)度的科研、創(chuàng)業(yè)、競爭，往往伴隨著精神的緊繃。因此，當(dāng)他們選擇居所時(shí)，對寧靜環(huán)境、清新空氣、開闊空間的渴望變得無比強(qiáng)烈。依山、臨湖、觀海，本質(zhì)上都是在尋求自然的能量來修復(fù)身心，這是一種對生命更高質(zhì)量的追求。

3、當(dāng)物質(zhì)極大豐富后，人生的追求也發(fā)生了變化。一套房子，不僅僅是居住空間，更是其主人審美、視野和格局的延伸。擁有一片稀缺的自然風(fēng)光，比任何昂貴的裝修都更能彰顯主人的實(shí)力與品位，這是一種內(nèi)斂的身份表達(dá)。

按照這個(gè)邏輯，光明的未來高端居住區(qū)，必然誕生于那個(gè)能同時(shí)擁抱“未來”與“自然”的黃金交匯點(diǎn)。

這個(gè)點(diǎn)，就在科學(xué)城核心啟動區(qū)、光明中心區(qū)和自然生態(tài)區(qū)這三大板塊的黃金三角交匯處。

而廣州實(shí)力房企越秀地產(chǎn)在光明的首發(fā)之作——越秀·星科源啟，恰好就落子于此。

示意圖

03

科學(xué)家的理想之城

一個(gè)區(qū)域的價(jià)值，最終是由居住在這里的人的價(jià)值決定的。

放眼全球，無論是硅谷的斯坦福周邊，還是英國的劍橋科技園，其周邊住宅之所以能穿越周期、持續(xù)增值，核心邏輯并非依附于某個(gè)地標(biāo)建筑，而是錨定了區(qū)域內(nèi)最核心、最穩(wěn)定、最高價(jià)值的科研人口。

無論是08年次貸危機(jī)還是三年疫情，都沒能阻止硅谷房價(jià)上漲并創(chuàng)下新高

越秀·星科源啟的選址，精準(zhǔn)地踩在了光明未來價(jià)值爆發(fā)的核心點(diǎn)上。

向北，是中山大學(xué)深圳校區(qū)和深圳理工大學(xué)等頂尖學(xué)府；向西，是深圳科技館（新館）、科學(xué)公園等科創(chuàng)地標(biāo)；向南，可快速通達(dá)光明中心區(qū)的成熟配套；向東，則是光明歡樂田園的萬畝生態(tài)景觀。

它完美地將未來科創(chuàng)的想象力、當(dāng)下生活的便利度、以及珍稀生態(tài)的稀缺性融為一體。

對于那些即將進(jìn)駐光明科學(xué)城的科學(xué)家、教授和高級研究員來說，他們的居住需求是什么？

不是市中心的喧囂，而是在寧靜自然的環(huán)境中，享受高品質(zhì)的生活，同時(shí)又能方便地投入到科研工作中。

越秀·星科源啟，恰恰就是為這群高層次人才量身打造的居住首選區(qū)。它涵蓋以下價(jià)值點(diǎn)：

一、純粹

正如一位在松山湖從事尖端科研工作的客戶所言，他的置業(yè)焦慮并非來自房價(jià)，而是一種對“圈層”的篩選。

他說：“我努力工作，不僅是為家人提供更好的物質(zhì)生活，更是為下一代選擇一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的成長環(huán)境。我很在意社區(qū)的圈層，我希望孩子的同學(xué)、玩伴，都來自有相似背景和追求的家庭?！?/p>

這些感受，與越秀·星科源啟的核心價(jià)值“悅己主義”高度吻合：這一路的努力、打拼與奮斗，本身就是一份值得驕傲的資本，理應(yīng)犒賞自己一個(gè)更純粹、更美好的生活。

項(xiàng)目不僅規(guī)劃了超20萬㎡的純粹住區(qū)，更被深理工、中大、深圳灣實(shí)驗(yàn)室等頂尖科研教育機(jī)構(gòu)環(huán)繞，天然地吸引了教授、科學(xué)家、研究員等高知人群。你的鄰居，就是你的同行與知己，這才是真正的“談笑有鴻儒，往來無白丁”。

二、超配

高知人群對“品質(zhì)”有著天然的苛求。而越秀·星科源啟給出的第二個(gè)答案，是“超配”。

雖然項(xiàng)目定位滿足城市精英家庭的居住需求，但越秀拒絕將其定義為“剛需盤”。

在此，我們可以做一個(gè)小小的劇透：項(xiàng)目將以“剛需豪宅化”理念，在社區(qū)規(guī)劃、園林景觀、建筑品質(zhì)乃至未來的人居細(xì)節(jié)上，全面超越市場對同類產(chǎn)品的期待。

越秀將把服務(wù)高端改善項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與標(biāo)準(zhǔn)，毫無保留地注入到星科源啟的建設(shè)中，以“超配”的產(chǎn)品，致敬每一位奮斗者。

三、確定

對于高層次人才而言，無論是科研還是置業(yè)，“排除不確定性”都是首要原則。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，選擇一個(gè)開發(fā)商，本質(zhì)上就是選擇一個(gè)未來生活的合作伙伴，其確定性權(quán)重更是前所未有。

越秀地產(chǎn)就是確定性的代名詞，作為始終位列“綠檔”的國企，越秀在行業(yè)深度調(diào)整期逆勢上揚(yáng)，憑借對核心城市和好房子的深耕，一躍成為全國房企TOP8。

越秀深耕灣區(qū)40余年，服務(wù)超15萬戶業(yè)主，并于2019年率先提出“好房子”理念，如今已完成多次迭代升級。

對科研精英而言，選擇越秀，意味著他們無需耗費(fèi)寶貴的精力去擔(dān)憂交付風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量瑕疵或配套落空，可以將全部心力投入到科研事業(yè)與家庭生活中。

四、高效

科研領(lǐng)域的工作者，他們大部分時(shí)間是在實(shí)驗(yàn)室里渡過的。為了追趕行業(yè)趨勢，需要不斷學(xué)習(xí)、迭代。這種高強(qiáng)度、不斷變化的工作節(jié)奏，決定了他們的生活態(tài)度——回到家，不希望有任何多余的復(fù)雜，追求的是極致的放松與高效。

正是深刻洞察到這一點(diǎn)，越秀·星科源啟致力于打造一套完整的高效率生活系統(tǒng)。

這套系統(tǒng)首先從生活配套入手，將節(jié)省時(shí)間的邏輯貫徹到底。

社區(qū)內(nèi)，自帶幼兒園、商業(yè)街與公交首末站，解決日常基本所需；社區(qū)外，緊鄰6號線支線圳美站、光明站雙地鐵口，可便捷換乘13號線（在建中），快速鏈接全城創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)，更有頂級學(xué)校、商圈、科技館等環(huán)繞，極大節(jié)約了時(shí)間成本。

這套系統(tǒng)也是一個(gè)充滿詩意，修復(fù)身心的加油站。

項(xiàng)目被虹橋公園、科學(xué)公園等“三園一湖”環(huán)繞，近擁約2000萬㎡的城市綠肺。結(jié)束一天高強(qiáng)度的腦力工作后，回到這個(gè)長在公園里的家，就是對身心最好的犒賞。

同時(shí)越秀認(rèn)為，真正的效率與詩意，必須從社區(qū)一直延伸到家的內(nèi)部。空間如何更好地服務(wù)于生活？如何讓每一平米，都更懂科學(xué)家的前沿思維？

就在本周六（8月23日），越秀·星科源啟創(chuàng)意展示空間將正式開放！項(xiàng)目首推建面約89㎡三房兩廳兩衛(wèi)和112㎡四房兩廳兩衛(wèi)新規(guī)戶型，戶戶四開間，呼吸健康宅。

屆時(shí)將揭秘如何通過巧妙的收納設(shè)計(jì)、靈活的空間布局，甚至是可迭代的“未來加載包”，為您和家人創(chuàng)造更多空間和可能性，敬請期待。