2022年初，一勺言曾經(jīng)對(duì)租賃賽道做了一個(gè)專題報(bào)告：。

一萬多字的報(bào)告做的很真實(shí)，不過今天來看，當(dāng)日關(guān)注的重心有點(diǎn)偏差。當(dāng)時(shí)把主角聚焦于集中式的長租，也指出并放大了監(jiān)管層對(duì)分散式租賃的「不爽」，但三年后，行業(yè)下行速率與調(diào)整幅度嚴(yán)重超過了當(dāng)時(shí)預(yù)期，集中式長租公寓的玩家普遍選擇了收縮，投資熱情也下降很大，相比之下，分散式重新回到了話題的C位。

其實(shí)從體量規(guī)?？矗稚⑹阶赓U一直就是C位，但是，在話題端，它從來占不到太多注意力的便宜。

一方面它不像泊寓、冠寓那么有賣相，也不如它們有一個(gè)更有新聞性的富爸爸，另一方面，分散式租賃賽道的眾多商業(yè)模式，天然有原罪，一度制造了大家耳熟能詳?shù)谋姸嘈侣?，從N+1，吃差價(jià)，資金池，到特定的租賃網(wǎng)紅公司暴雷跑路等。

這些壞消息都是分散式租賃的原罪，我清晰地記得，當(dāng)年的監(jiān)管層在看待它時(shí)，確實(shí)也帶上了有色眼鏡。

泛地產(chǎn)大行業(yè)，受輿情影響的政策意志是天花板，它不拉高，所有玩家都會(huì)感到痛苦。

因此可以說，分散式租賃在等待一個(gè)真正能一己之力逆天改命的大玩家出現(xiàn)。

這個(gè)玩家需要在商業(yè)模式、規(guī)模體量、底層價(jià)值觀等方面，給出另一個(gè)新形象，才能被大家接受。

那個(gè)報(bào)告發(fā)完七個(gè)月后，我們注意到市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)新的商業(yè)配方。當(dāng)時(shí)，它已經(jīng)暗自在北京和成都跑了七八個(gè)月的時(shí)間，交出了一份相當(dāng)不錯(cuò)的答案。

曾經(jīng)很多人以為那個(gè)大玩家會(huì)是自如。但是，作為分散式租賃的網(wǎng)紅公司，自如并沒有在預(yù)期的時(shí)間表里完成上市，并不是沒有理由的。

有很多理由可以解釋，但是，時(shí)機(jī)與商業(yè)模式一定是最重要的那個(gè)。

再過二十多天，9月15日，租賃行業(yè)的第一份全國性立法「住房租賃條例」將正式實(shí)施。這是一份沒有一個(gè)從業(yè)者會(huì)忽略的文件，它定下來的法律基調(diào)與各地城市的細(xì)則，會(huì)重塑租賃行業(yè)未來的圖景。

昨天參與了一場(chǎng)很有料的溝通會(huì)， 貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼惠居CEO王擁群博士對(duì)租賃行業(yè)的未來輸出了很多高亮觀點(diǎn)，令人印象深刻。

一個(gè)沒有討論欲的行業(yè)是乏味的行業(yè)。我摘錄王博士的一些觀點(diǎn)，也順便談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1，9月15日實(shí)施的「住房租賃條例」給了住房租賃企業(yè)正式頒發(fā)了一張身份證，把它同經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、二房東進(jìn)行了明確的區(qū)分，也 明確了它的權(quán)責(zé)義務(wù)。條例共七章、50條。其中第十四條明確寫到， 國家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

2，租客保護(hù)，是這個(gè)條例的核心精神。我接觸到的朋友都傾向于認(rèn)為，這種保護(hù)本身，會(huì)導(dǎo)致房東心態(tài)上傾向于把房屋托管給專業(yè)機(jī)構(gòu)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)供給量，租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率會(huì)逐漸提升。這種邏輯推演在美國、英國、德國都真實(shí)發(fā)生過，中國不會(huì)例外。

當(dāng)然，過去幾年，交易流動(dòng)性下降，房價(jià)下跌導(dǎo)致租金收益率顯得更合理，這些因素都進(jìn)一步助攻了租賃市場(chǎng)蛋糕的擴(kuò)大，對(duì)機(jī)構(gòu)化率形成大利好，而機(jī)構(gòu)化率又是住房租賃企業(yè)做大做強(qiáng)的基本面。

這個(gè)判斷與王博士的觀點(diǎn)相符，他判斷會(huì)有千萬套租賃房源進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，「住房租賃條例」的實(shí)施，是中國進(jìn)入大租賃時(shí)代的重要時(shí)刻。

3，大租賃時(shí)代的到來，因?yàn)橄旅嫒齻€(gè)變化，而正在變得異常真實(shí)。

首先，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，租賃年齡與家庭租房需求都在同步上升。當(dāng)我們還在關(guān)注00后如何整頓職場(chǎng)和租賃時(shí)，其他細(xì)分的租賃人口也發(fā)出了自己的尖叫。

其次，分散式住宅占比近八成，不滿意+不將就，是當(dāng)前租賃人口的最真實(shí)需求。

最后，房東心態(tài)正在發(fā)生歷史性變化。68%的房東對(duì)資管托管服務(wù)投出了信任票，認(rèn)為這個(gè)服務(wù)提升了自己的出租意愿。

4，站在貝殼的立場(chǎng)，殺入這個(gè)賽道有多種好處：全生命周期用戶服務(wù)，通過租賃業(yè)務(wù)熨平業(yè)績曲線，為經(jīng)紀(jì)人提供多樣化的收入等等。事實(shí)上，成立四年的貝殼惠居不會(huì)找到比現(xiàn)在更絕佳的發(fā)展時(shí)機(jī)。貝殼惠居創(chuàng)立時(shí)曾有一個(gè)初心：讓租賃成為一種生活方式。現(xiàn)在，天時(shí)地利人和，可能是兌現(xiàn)這個(gè)初心最有成功概率的時(shí)刻。

5，貝殼惠居拿出的核心產(chǎn)品武器是省心租。省心租聚焦于分散式房源的委托管理，走輕資產(chǎn)模式，過去四年，進(jìn)入13個(gè)城市，截至上半年末在管房源接近60萬套，僅北京就超過了14萬套。 更重要的是，圍繞用戶需求不斷做出產(chǎn)品迭代，堅(jiān)持不吃差價(jià)，而是專注于透過資管和服務(wù)獲得收入——這是租賃賽道一個(gè)里程碑式的事件，它會(huì)刷新大家對(duì)租賃盈利模式的想象空間，同時(shí)把一眾二房東、變相吃差價(jià)的同行玩家徹底掃入歷史。

6，省心租商業(yè)模式的核心，并不在于它拒絕了什么，而是來自于它能夠提供什么。

不夸張地說，貝殼省心租的崛起是同行「讓出來」的結(jié)果。它之所以能夠在四年內(nèi)規(guī)模擴(kuò)大到60萬套，背后是同行為自己過度泛濫的模式創(chuàng)新在償債。省心租主打一個(gè)省心，主攻新一代租賃人口的痛點(diǎn)，它做到的那些事情，其實(shí)都會(huì)出現(xiàn)在同行的PPT上，但是卻是它贏得了更多C端客群的心智。

7，但是，沒有任何理由輕視它背后的能力建設(shè)。

相比于交易，租賃是一個(gè)客單價(jià)很低的業(yè)務(wù)，所以需要規(guī)模的加持，去平攤掉龐大的中后臺(tái)管理成本，但是規(guī)模本身會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)，所以貝殼惠居做出了兩條戰(zhàn)略選擇：其一，輕資產(chǎn)路線，確保自身財(cái)務(wù)安全；其二，規(guī)模的背后是效率，效率管理則來自于一套運(yùn)行有效的人店網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)基建和服務(wù)管理。

8，從這些細(xì)節(jié)看，貝殼其實(shí)是一個(gè)路徑依賴的公司。不管它做哪個(gè)賽道的業(yè)務(wù)，你很快就能發(fā)現(xiàn)，它的商業(yè)模式是底層互通且高度一致的：服務(wù)者職業(yè)化，品質(zhì)正循環(huán)，ACN角色分邊，數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些貝殼的投資人相當(dāng)熟悉的詞匯，都是最好的體現(xiàn)。

在省心租業(yè)務(wù)上，這套玩法就被完全復(fù)制。我印象最深刻的是兩個(gè)。

一個(gè)是首創(chuàng)「六芒星職業(yè)分工網(wǎng)絡(luò)」， 這其實(shí)是租賃版的ACN。 通過六大角色（云管家、資管經(jīng)理、租務(wù)管家、供應(yīng)鏈服務(wù)者、客戶經(jīng)理、服務(wù)管家），將傳統(tǒng)租賃一人包辦的粗放模式，升級(jí)為 「專業(yè)人做專業(yè)事」。

這幾個(gè)角色加起來，全國人數(shù)已經(jīng)接近15000人。

第二個(gè)便是推出HQI房源品質(zhì)分，從五個(gè)維度把房源分成三個(gè)等級(jí)，在流量分發(fā)上品質(zhì)優(yōu)先，實(shí)現(xiàn)服務(wù)效率--平臺(tái)品質(zhì)--用戶口碑的正循環(huán)。

目前省心租和貝殼普租都會(huì)遵循同一個(gè)好房源邏輯，雖然它們是不同的用戶畫像，但是作為分散式的租賃產(chǎn)品，二者是是合作共生的。

在我看來，房源品質(zhì)分，會(huì)是下一個(gè)貝殼輸出的行業(yè)公共品。不亞于交易端的著名IP真房源，它就是租房賽道的好房源IP。

9，省心租目前是貝殼惠居的戰(zhàn)略性產(chǎn)品，它對(duì)輕資產(chǎn)模式的執(zhí)著，來自于它對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的敬畏；它對(duì)分散式租賃的情有獨(dú)鐘，來自于它的市場(chǎng)判斷，這是一個(gè)客戶池子最大、也最有改造可能的市場(chǎng)。對(duì)分散式租賃的選擇，就像貝殼下場(chǎng)干家裝一樣，非常符合它想把地產(chǎn)行業(yè)重做一遍的愿景。

分散式租賃，曾經(jīng)一度被認(rèn)為是租賃行業(yè)的黑洞，丑聞最多，政府最頭疼，但是時(shí)過境遷，四年前省心租的試點(diǎn)，在四年后聽到了回聲，一個(gè)租賃大玩家?guī)е约旱慕鉀Q方案出現(xiàn)在賽道上。

10，但是，貝殼惠居并沒有忘記自己的平臺(tái)屬性。

在回答提問時(shí)，王博士說，現(xiàn)在北上之外，家庭平均租金不到兩千塊錢，能收的服務(wù)費(fèi)非常有限。 今天，大家都想做大，但做大的難題是效率管理。

「省心租是我們的自營產(chǎn)品，但未來在供應(yīng)鏈上，通過貝殼惠居的模式，與中小機(jī)構(gòu)有很多合作可能，比如，你可以成為房源、客源甚至服務(wù)的一部分，通過大的機(jī)構(gòu)帶動(dòng)小機(jī)構(gòu)打造一個(gè)生態(tài)。租賃的服務(wù)鏈條很長，周期也很長，上面的分工協(xié)作是必然的，更細(xì)分更專業(yè)的機(jī)構(gòu)才有可能參與到游戲中來，如果一些機(jī)構(gòu)想完全來自己做，正在變得越來越難?！?/p>

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