豪宅市場進(jìn)入黃金時代，昔日豪宅標(biāo)桿卻深陷滯銷泥潭。

近年來，上海豪宅市場持續(xù)火熱，前有陸家嘴江景大平層開盤即售罄，后有新天地風(fēng)貌別墅引富豪爭相競買，眾多高端項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績。

然而，在這場高端住宅的盛宴之中，一個曾與湯臣一品齊名的老牌豪宅卻風(fēng)光不再——

綠寶園四期開盤近兩年，38套獨(dú)棟別墅僅售出12套，去化率不足32%，平均2個月才賣出去一套。

巔峰時期的綠寶園，不僅是浦東名片，更是蜚聲滬上的頂級涉外別墅區(qū)，連續(xù)多年入選“中國十大超級豪宅”。

超低容積率的社區(qū)、超全的設(shè)施配套、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)……共同打造了這座世界500強(qiáng)高管的“后花園”。

曾經(jīng)風(fēng)光無限的綠寶園，如今卻逐漸式微，這不禁讓人疑惑：為什么現(xiàn)在的豪宅客群，都不愛郊區(qū)別墅了？

今天，就讓我們來聊一聊這個項(xiàng)目。

01

昔日豪宅標(biāo)桿，難掩如今尷尬

時光倒流至20年前，綠寶園也曾是上海豪宅市場的標(biāo)桿。

開發(fā)商上海匯寶房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是外企全資子公司，早在1994年就在上海浦東注冊，綠寶園是其在國內(nèi)的第一個項(xiàng)目。

自開發(fā)建設(shè)以來，綠寶園以其純正的美式風(fēng)格獨(dú)棟和國際化社區(qū)定位獨(dú)樹一幟。

2005-2007年連續(xù)入選“中國十大超級豪宅”，與湯臣一品、玫瑰園等豪宅齊名。

頂級涉外社區(qū)的標(biāo)簽也吸引了來自近40個國家的外籍人士入住，其中不乏世界500強(qiáng)企業(yè)在華高管，一度被稱為“世界500強(qiáng)高管聚集地”。

還曾榮獲“上海最佳涉外租賃別墅”、“上海國際化低碳社區(qū)”和“上海最佳服務(wù)別墅社區(qū)”等榮譽(yù)。

綠寶園曾經(jīng)的成功并非偶然，項(xiàng)目規(guī)劃約40萬㎡的森林式社區(qū)園林，到如今綠化、植被的年齡基本都超過了20年，形成了獨(dú)特的森林居住體驗(yàn)。

社區(qū)配套還有涉外別墅級的草坪活動廣場、下沉式露天泳池、噴泉廣場等等，就算幾十年過去，品質(zhì)放在現(xiàn)在也相當(dāng)能打。

物業(yè)服務(wù)則是由國際知名的仲量聯(lián)行提供，含有房屋日常維修、班車接送等雙語物業(yè)管理服務(wù)，精準(zhǔn)高效地響應(yīng)客戶的需求。

從1999年至今，項(xiàng)目一共開發(fā)了七期，一期到五期是別墅，六期和七期主要是洋房。

別墅產(chǎn)品口碑不錯，推出的洋房也賣得火熱，2020年開盤的六期206套洋房光速清盤，2022年的七期40套洋房，入圍積分高達(dá)92.1分。

然而，曾經(jīng)的豪宅標(biāo)桿如今卻光環(huán)褪色。

2023年8月，綠寶園四期別墅翻新重賣，開盤被曝出38套獨(dú)棟別墅0認(rèn)購，最終不得不取消搖號開盤。

到如今，開盤近兩年也才賣了12套，去化率不足三分之一。

四期別墅可是大面積獨(dú)棟，品質(zhì)不差，而且還是放在綠寶園這個低密社區(qū)里，按說在全上海也難找對手。

可為什么就是賣不動？這就得從項(xiàng)目本身找找原因了。

02

三大硬傷纏身，滯銷早已注定

綠寶園從“頂流”到“滯銷”的轉(zhuǎn)變，背后是上海豪宅市場格局的更迭。

當(dāng)高端客群的偏好從“郊區(qū)別墅”轉(zhuǎn)向“市中心大平層”，當(dāng)“國際社區(qū)”概念不再稀缺，綠寶園的困境便成為必然。

深究原因，這個曾經(jīng)定義上海頂豪標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目銷售遇阻可歸結(jié)為三個核心因素：地段偏遠(yuǎn)、老房翻新、客群錯位。

1、首先是地段偏遠(yuǎn)，價值支撐不足。

有人認(rèn)為，綠寶園四期賣不動，是因?yàn)榭們r太高了。

根據(jù)一房一價表來看，綠寶園四期建面約700㎡-850㎡，均價12.33萬/㎡，總價在6600萬元~1.27億元，雖然只有38套房源，但貨值有34.5億。

將近1個小目標(biāo)左右的總價足以把絕大多數(shù)購房者擋在門外，但上海從來不缺能接得住這個價位的買家——

今年5月21日，位于黃浦區(qū)的融創(chuàng)上海壹號院三批次開盤，64套房源套均總價超6000萬，最高總價近2.5億，開盤當(dāng)天清盤售罄。

所以，真正的問題不在于“總價高”，而在于“高價是否對應(yīng)高價值”。

若是橫向?qū)Ρ刃路?，同預(yù)算總價的情況下，在市中心可以拿下頂級豪宅，比如翠湖天地、保利世博天悅、綠城潮鳴東方等等，地段、配套、品牌樣樣過硬。

而綠寶園地處浦東康橋外環(huán)外，既沒有市中心核心地段的抗跌性、稀缺性，也看不到能拉動價值的新規(guī)劃。

若縱向?qū)Ρ韧^(qū)二手房，在貝殼上，同屬一個小區(qū)的500㎡（含地下室面積）綠寶園五期北區(qū)的在售二手房，掛牌單價來到了7萬多/㎡，與四期新房的12.33萬/㎡相比，每平米差價高達(dá)4萬多。

而且因?yàn)樗钠诘姆吭纯傮w面積更大，這也意味著總價會更高，總價均價在9000萬左右，都夠買2套二手房了。

大家心里都有本賬，同樣的錢，買市中心的豪宅更穩(wěn)妥，或者入手二手房自己操刀裝修，還能省下數(shù)千萬。

結(jié)果就是，綠寶園四期看得上的人買不起，買得起的人看不上。

2、其次是讓人詬病的“老盤新賣”。

綠寶園四期的這批別墅早在2004年11月就已建成，之前一直對外出租，現(xiàn)在收回翻修再重新出售，也就是說，這批別墅已經(jīng)有20年房齡了。

雖然外立面翻新，但埋藏在墻體和地下的水電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施存在老化風(fēng)險。

而且，這種動輒上億的獨(dú)棟別墅對于豪宅買家來說，一般都是視為家族傳承的核心保值資產(chǎn)。

對于豪宅客群來說，花幾千萬甚至上億的“新房”價格，去購買一棟產(chǎn)權(quán)年限縮水的“翻新老別墅”，心理門檻并不低，這也是許多潛在買家望而卻步的關(guān)鍵所在。

甚至這批“新房”還是室內(nèi)毛坯交付，也就是說還要再加上一筆裝修成本。

在豪宅市場興盛、高端住宅層出不窮的今天，這類偽新盤已難獲市場青睞。

3、最后還有目標(biāo)客群錯位。

早年綠寶園以“國際社區(qū)”為標(biāo)簽，憑借低密度森林園林、純正美式別墅與涉外配套，吸引了眾多高端外籍人士居住，堪稱“小聯(lián)合國”。

這一定位精準(zhǔn)契合了彼時上海外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展浪潮，外籍精英的集中入住反過來強(qiáng)化了其“國際化豪宅”的光環(huán)。

但近年來，隨著部分外資企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整撤離、外籍高管人口也不斷流失，紅極一時的“國際社區(qū)”概念漸漸的落下帷幕。

曾經(jīng)支撐綠寶園定位的外籍客群在持續(xù)流失，而新的高端買家更傾向于市中心核心地段的資源占有，或新興板塊的品質(zhì)改善型產(chǎn)品。

當(dāng)“國際社區(qū)”的底色逐漸褪色，項(xiàng)目卻未能及時調(diào)整客群定位，最終陷入了“老客群流失、新客群難獲”的困境。

03

叫好不叫座，口碑難敵市場理性

說起來確實(shí)有點(diǎn)可惜，畢竟綠寶園四期的產(chǎn)品力，確實(shí)有其稀缺底色。

綠寶園四期沒有沿襲以往的美式風(fēng)格，而是用保加利亞維納多天然石材打造立面，復(fù)刻了文藝復(fù)興、巴洛克、新古典主義等法式經(jīng)典風(fēng)格，每一處雕花線條都透著厚重的質(zhì)感。

別墅的外立面將華貴與大氣糅合得恰到好處，世家傳承的從容風(fēng)范在此盡顯無遺。

綠寶園四期新房戶型建面約700㎡-850㎡，單棟實(shí)際可使用面積高達(dá)約1.5-2.5畝，提供了一個面積超大獨(dú)立私家花園，將居住體驗(yàn)拉滿。

外廊部分構(gòu)筑出愜意的休憩角落，如同自然過渡的紐帶，將室內(nèi)的靜謐與室外的開闊巧妙銜接。

社區(qū)里的恒溫泳池、噴泉廣場、草坪活動區(qū)據(jù)說也是高成本用料打造，園林樹木甚至比別墅還高。

不可否認(rèn)，綠寶園四期在社區(qū)環(huán)境、建筑質(zhì)感上確實(shí)有過人之處，展示了高端國際生活的范本。

盡管開發(fā)商在產(chǎn)品上做出了努力，但綠寶園四期的市場表現(xiàn)卻依然不盡如人意，如今的客戶對這種遠(yuǎn)郊別墅并不買賬。

現(xiàn)在開發(fā)商反而騎虎難下，若是大幅降價，會損害品牌形象，也會讓前期業(yè)主不滿；若是不降價，就只能繼續(xù)滯銷，形成惡性循環(huán)。

這件事也給所有開發(fā)商提了個醒，如今遠(yuǎn)郊別墅豪宅神話已經(jīng)破滅，靠“概念”和“光環(huán)”打造豪宅的時代也已經(jīng)過去了。

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