浦東沿江南北形成了一個長達30公里的老破小集聚帶：

楊思、世博、南碼頭、塘橋、陸家嘴、濰坊、梅園、洋涇、金楊、金橋、外高橋等。

通過對比浦東與浦西各個板塊成交量最大的非XQ老破小2022-2025年的跌幅發(fā)現(xiàn)：

浦東老破小的跌幅整體比浦西大，這是為什么？

浦東世博板塊的上南六村/十村、南碼頭板塊的膠南小區(qū)、濰坊板塊的濰坊四村跌了44%，楊思板塊的海陽新村跌了39%，塘橋板塊的藍高小區(qū)、陸家嘴板塊的謝家宅小區(qū)跌了36%；

洋涇板塊的涇東小區(qū)跌了46%，金楊板塊的金楊新村五街坊、金橋板塊的東陸新村六街坊跌了43%，高行板塊的華高一村跌了41%，外高橋板塊的學(xué)前一村跌了39%。

對比浦西的老破小跌幅，浦東明顯偏大：

黃浦五里橋板塊的正房小區(qū)、徐匯斜土路板塊的上影新村、靜安曹家渡板塊的高榮小區(qū)、長寧中山公園板塊的南輝小區(qū)都跌了30%，不至于像浦東老破小那樣腰斬。

普陀光新板塊的管弄三街坊、石泉一村，曹楊板塊的曹楊一二三村，真如板塊的真如西村等都跌了33%。

虹口曲陽板塊的東體小區(qū)、涼城板塊的靈新小區(qū)跌了34%，魯迅公園板塊的何家宅小區(qū)、江灣鎮(zhèn)板塊的紀(jì)念小區(qū)跌了36%。

楊浦五角場板塊的三門路358弄跌了36%，黃興公園板塊的延吉七村、中原板塊的國和一二村跌了38%，鞍山板塊的鞍山四村第三小區(qū)跌了33%。

可以發(fā)現(xiàn)，浦東有很多板塊的老破小跌幅在40%以上，而浦西市區(qū)鮮有這么高的跌幅。

浦東的老破小，是什么原因受到了如此狠的拋棄，跌幅這么大？

浦東大部分老破小板塊核心資源偏弱，地段情結(jié)不像浦西那么地強，是不抗跌的原因之一。

能夠接受購買老破小的，肯定是舍棄了居住品質(zhì)，就是想住一個地段和配套更好的核心地方。

浦西地段情結(jié)強，老破小擁有更加硬核的地段，在這點浦東很多老破小板塊都比不了。

比如黃浦、老靜安核心區(qū)，商業(yè)密集、市井煙火氣遠勝浦東。

這些核心區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、商業(yè)配套經(jīng)過了歷史悠久的沉淀，老破小成了入住城市核心區(qū)的一個跳板。

浦西一直以內(nèi)環(huán)為發(fā)展核心，城市發(fā)展邏輯跟浦東不同。

浦東沒有地段情結(jié)，城市發(fā)展主要跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)走到哪，城市化就進行到哪，老破小的地段價值一直在被稀釋。

所以浦東除了陸家嘴地段和配套最好外，其它的老破小板塊如世博、南碼頭、金橋等地段都一般。

浦西標(biāo)志性的南京路商業(yè)街

浦東老破小缺乏文化溢價和身份裝點功能，跟浦西比少了一個“面子價值”。

浦東開發(fā)開放僅僅幾十年的時間，全域都缺乏代表上海的歷史文化名片，沒有歷史底蘊。

如果是預(yù)算相同的老破小，到底是住在老盧灣老靜安還是住在浦東，很多人都有不同的看法。

對于老浦西人來說，老盧灣、老靜安的身份意味著血統(tǒng)般的都市認(rèn)可度。

回到老家，你說把房子買在了老靜安、黃浦、徐匯衡山路，別人可能馬上接一句：喲，市區(qū)核心啊。

你要是說買在了浦東，別人可能接著問：浦東哪里？

這樣浦東與浦西老破小的“面子資產(chǎn)”差距就顯現(xiàn)出來了。

也就是說，浦東的老破小很難有一個“裝逼”的成份在，沒啥文化溢價和身份裝點功能。

上海整體購買老破小的群體在減少，僅剩的剛需購買力會更加青睞浦西核心地段吸引力更大的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，老破小在上海市場的成交占比從2021年的38.1%下降到了2024年的31.8%。

其中70平以下老破小成交占比較2019年下降20%，40平以下降幅達35%。

反映出市場對小面積老破小的需求正在銳減。

剩下還在考慮買老破小的，肯定優(yōu)先選擇地段、配套和文化認(rèn)可度更好的浦西。

浦東大量缺乏改造空間、居住環(huán)境一般的老破小，在需求緊縮下首先被擠下了牌桌。

其實老破小在浦東是不怎么受“歡迎”的，受到了新上海人的“居住尊嚴(yán)”排斥，助推了跌幅。

浦東新區(qū)是上海外來人口最多的一個區(qū)。

這些新上海人在老家都有房子，或是自建或是持有市區(qū)商品房。

當(dāng)來到上海后，他們存在一個拒絕居住降級的心理，不屑于居住老破小，寧要一個遠大新。

浦東大量的新上海人對八九十年代老破小的接受度，要遠遠低于本地居民。

在以前人口的增量時代，大家來到上海以后，市場上非常缺乏好房子，只能將就住老破小。

但是現(xiàn)在上海導(dǎo)入人口的方式變了，以人才引進為主，安家置業(yè)費就能給很多，不大會看上老破小。

同時浦東的人口增量在臨港，北部老破小的購買力集體在減弱。

比如張江推出的“明珠計劃”人才引進項目，給予頂尖青年人才最高700萬元個人資助+1億元項目補貼，覆蓋科研啟動、團隊建設(shè)及產(chǎn)業(yè)化支持。

在人才支持方面，浦東一點也不差錢，相當(dāng)于對一些菁英人才“直接發(fā)錢”。

張江還會提供人才公寓，一些新來到浦東的產(chǎn)業(yè)客群在居有其所、收入又高的情況下，首先不會產(chǎn)生購買老破小的想法。

張江建設(shè)的科學(xué)家公寓

臨港更是給予人才最高500萬元購房補貼，在臨港買個新房綽綽有余，更加不會買老破小了。

而且臨港已經(jīng)成了浦東人口導(dǎo)入的主力區(qū)，未來最大的增量在這里。

老浦東對外來人口的吸引力在下降，老破小購買力整體受到了影響。

浦東以產(chǎn)業(yè)立區(qū)，產(chǎn)業(yè)強、居民收入高，置業(yè)傾向于買次新電梯商品房，浦東老破小更加受失寵了。

比如陸家嘴的金融精英收入很高，在浦東的第一買房選擇是“陸家嘴后花園”聯(lián)洋。

或者是買虹口、楊浦的新房/次新房。

對于高收入群體來說，陸家嘴旁邊的濰坊、梅園老破小，他們是否還能看得上呢？

張江的碼農(nóng)收入也很高，置業(yè)首選肯定是唐鎮(zhèn)了，“管它地段不地段，就要新房子、大房子”。

至于金橋、外高橋的高收入群體，都買森蘭去了。

所以浦東那么多老破小，因為產(chǎn)品本身的原因，在新上海人和高收入產(chǎn)業(yè)人群面前，是不怎么受待見的。

當(dāng)然了，浦東的產(chǎn)業(yè)客群并不是每一個人都買得起商品房，跟老破小同預(yù)算段的剛需群體還是有很多的。

浦東近郊造了好幾個連片的電梯動遷房，截走了這部分購買力，再度擠壓了老破小市場。

三林、康橋東四高、周浦南四高、航頭鶴沙航城、曹路等地，都有連片的電梯動遷產(chǎn)品形成替代。

這些帶電梯、房齡較新的動遷房比老破小還便宜，居住體驗更好，吸走了一部分老破小購買力。

比如三林東帶電梯的動遷房成交價才4.2-4.9萬元/m2，狙擊了世博老破小。

三林距離世博很近，動遷房和老破小的價格也接近，但是居住品質(zhì)卻不一樣。

三林東電梯動遷房、世博老破小成交價對比

康橋東四高、周浦南四高、航頭鶴沙航城的電梯動遷房成交價才3萬元/m2左右，吸走了張江剛需購買力。

對于在康橋機器人谷、周浦醫(yī)學(xué)園區(qū)、張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地上班，預(yù)算只有300萬的剛需產(chǎn)業(yè)人群來說，肯定沒有必要跑到北部買一個老破小。

四高示范區(qū)是張江的動遷配套基地，動遷房帶電梯、綠化好，住起來比老破小更舒服，而且上班還近，形成了一個截流效應(yīng)。

康橋東四高、周浦南四高、航頭鶴沙航城動遷房成交價

同樣的道理，曹路電梯動遷房也狠狠地狙擊了金橋老破小。

9號線盡頭的曹路動遷房金海華城永華苑成交僅3萬元/m2，比金橋賣4萬+元/m2的老破小還便宜。

曹路距離金橋產(chǎn)業(yè)區(qū)僅幾站地鐵的距離，通勤便利、性價比和居住品質(zhì)都完勝金橋老破小。

曹路金海華城永華苑、金橋東陸新村六街坊成交對比

高東很新的帶電梯的動遷房也狙擊了外高橋老破小。

高東緊鄰?fù)飧邩虍a(chǎn)業(yè)區(qū)，造的動遷房新、性價比還高，吸走了一部分外高橋老破小的購買力。

浦西跟浦東不同，帶電梯的動遷房距離產(chǎn)業(yè)區(qū)都較遠，對老破小的截胡效應(yīng)沒浦東那么大。

浦東開發(fā)比較晚，近郊空地多只能拿來建產(chǎn)業(yè)區(qū)和動遷房。

所以浦東產(chǎn)業(yè)區(qū)附近都有電梯動遷房，直接吸走了老破小的購買力。

但是浦西不同，發(fā)展比較早，內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)間的電梯動遷房很少，產(chǎn)品主要以老公房、步梯動遷房為主。

比較集中的電梯動遷房板塊如顧村、徐涇北城、佘北、泗涇等都在外環(huán)外，距離浦西核心產(chǎn)業(yè)區(qū)較遠，對市區(qū)老破小的截殺力度低。

比如同樣兩三百萬預(yù)算，住在顧村的動遷房還是住在光新、真如和曹楊的老破小里，通勤和地段差別是巨大的。

從顧村到光新雖然地鐵僅25分鐘，但自駕將近40分鐘，每天來回要花很多時間在路上：

盡管顧村的電梯動遷房再好、房齡再新，價格再便宜，但是對浦西內(nèi)環(huán)旁的老破小稀釋效應(yīng)卻很小。

佘北動遷基地距離市區(qū)更遠，房價僅2萬，可是對漕河涇產(chǎn)業(yè)區(qū)下游的古美、康健、靜安新城老破小稀釋也有限。

導(dǎo)航數(shù)據(jù)顯示，從佘北家園嘉楓苑、新凱家園駕車到漕河涇將近1個小時：

如果是住在靜安新城的老破小，上班通勤到公司最近只有幾百米，走路就能到。

這跟住在佘北、新凱城的體驗完全不同：

張江旁邊的電梯動遷房距離產(chǎn)業(yè)區(qū)更近，比如北四高與張江（康橋）機器人谷僅隔了一條高架：

周浦醫(yī)學(xué)園區(qū)旁邊就是南四高，上班通勤也很近：

鶴沙航城動遷房與張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地也是只隔了一條高架，上班很近：

對于在就近上班、自住的張江產(chǎn)業(yè)客群來說，北四高、南四高、鶴沙航城的通勤優(yōu)勢、性價比優(yōu)勢、居住舒適度比浦東北部的老破小板塊還要大。

另外，浦西拆遷的街坊和老破小在增多，吸走了一部分去往浦東的購買力。

現(xiàn)在一部分老破小買家的想法是先住著，希望過幾年直接動遷拿補償。

浦西老城區(qū)土地受限，為城市更新進行的拆遷力度較大，動遷的老破小比浦東多，老破小更具博動遷價值。

比如徐匯的江南新村在2020年成交價僅6萬元/m2，在前一陣子拆遷消息出來后。

最后的成交價定格在13.37萬元/m2（還是低樓層），在大家都回到2016年時它悄悄翻倍了：

包括此前的徐匯東安一二村在動遷之前價格也出現(xiàn)了大幅跳漲現(xiàn)象。

由此可見搏動遷對老破小價格的支撐作用有多大，浦東老破小很遺憾都沒有這個特殊的價值支撐點。

同時，隨著浦東整體在往南發(fā)展，新產(chǎn)業(yè)、新購買力都在南移，導(dǎo)致北部老破小整體在受拋棄。

浦西的老破小動遷后往往會建商辦，但是浦東不需要。

浦東的張江科學(xué)城、東方樞紐、臨港都在搞大開發(fā)，有太多商辦等待建設(shè)。

在這種發(fā)展趨勢下，浦東北部的老破小拆遷更新更無望了，老破小的市場地位和升值預(yù)期被拉低了。

尤其是浦東的發(fā)展主軸轉(zhuǎn)向南后，購買力也在南移，北部的老破小市場整體在受拋棄。

綜合來看，浦東老破小整體跌幅比浦西大，存在多種因素，地段價值和認(rèn)可度差異、客群結(jié)構(gòu)失衡和電梯動遷房替代沖擊是主要原因。

對于浦東和浦西的老破小，你有什么看法？