而且這個(gè)過(guò)程將使股市的估值中樞拔高。

以滬深300為例，2012年以前，它的估值中樞在15-20倍這個(gè)區(qū)間。

但隨著樓市的上漲搶奪了資金，2012年以后估值中樞就下移到了10-15倍。極端的時(shí)候甚至不到8倍。見下圖。

而成熟市場(chǎng)的大盤股指數(shù)的估值中樞都在15倍以上。現(xiàn)在標(biāo)普500都是28.5倍了。

憑什么A股的估值中樞這么低呢？

隨著房地產(chǎn)周期下行，樓市和股市的估值必定會(huì)再平衡。

這事其實(shí)一點(diǎn)也不稀奇，美股當(dāng)年也是如此。

一、美國(guó)的樓市--股市再平衡

2001年到2007年，美國(guó)玩房地產(chǎn)業(yè)玩得比我們瘋狂多了，連零首付給妓女都玩出來(lái)了。

導(dǎo)致了樓市的巨大泡沫。

資金被樓市吸走后，標(biāo)普500的估值也跌到了10倍出頭，跟現(xiàn)在的A股非常相似。見下圖。

然而，隨著美國(guó)樓市的持續(xù)下跌，資金開始搬家，標(biāo)普500不斷上漲，估值中樞不斷上移。

值得注意的是，金融危機(jī)之后，一開始是房?jī)r(jià)和股市一起跌。

而股市企穩(wěn)后，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌了。下跌總時(shí)間大概是4年。

我國(guó)的房?jī)r(jià)大概從2021年底，2022年初開始下跌。已經(jīng)跌了3年左右。

而現(xiàn)在的租金回報(bào)率只有2%左右，很難說(shuō)已經(jīng)到底。

之所以說(shuō)還沒有到底，是因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)下跌，租金也在下跌。那么房子的估值就還沒消化干凈。

得等到租金企穩(wěn)了，房?jī)r(jià)才能見底。

從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，我們能看到，第一階段，是房?jī)r(jià)和股市一起跌。

第二階段，是股市企穩(wěn)回升，房?jī)r(jià)繼續(xù)陰跌。

第三階段，是樓市企穩(wěn)，樓市和股市一起上漲。

為什么分成這樣的三個(gè)階段呢？

因?yàn)闃鞘械牧鲃?dòng)性遠(yuǎn)不及股市，所以出清的速度要慢得多。

在第二階段，資金會(huì)從樓市流出，進(jìn)入股市。我們現(xiàn)在正好處在這個(gè)階段。

在這個(gè)階段，我們還能觀察到信貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常

二、信貸罕見負(fù)增長(zhǎng)，嚇?biāo)缹殞毩?/h5>

前兩天公布了金融數(shù)據(jù)，其中人民幣貸款同比減少500億，出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)。

然后網(wǎng)上一群專家和博主開始講鬼故事了。各種危機(jī)論又開始吹起來(lái)了。

然而，股市依然上漲，啪啪打他們的臉。

他們?nèi)绻嗫纯礆v史就不會(huì)這么大驚小怪了。

2008年10月美國(guó)貸款余額為7.02萬(wàn)億美元，之后持續(xù)下行，至2011年4月的6.47萬(wàn)億美元見底

反觀美國(guó)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)，2010年美國(guó)名義GDP和實(shí)際GDP增速均大幅回升。

標(biāo)普500，從2009年3月低點(diǎn)667，上升至2011年4月高點(diǎn)1371。

美國(guó)30年國(guó)債收益率，從2008年12月低點(diǎn)2.55%，上行至2011年4月高點(diǎn)4.64%。

所以今年股市上漲，債市下跌一點(diǎn)都不稀奇。

在經(jīng)濟(jì)回升的初期，居民持續(xù)去杠桿是很正常的。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下行期，人們被債務(wù)嚇著了，都心有余悸，紛紛的去杠桿。（比如，提前還房貸）

而股市提前經(jīng)濟(jì)而動(dòng)，在信貸數(shù)據(jù)還在惡化的時(shí)候，股市已經(jīng)漲了不少了。

三、看經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)炒股就悲哀了

很多人做投資喜歡胡亂解讀數(shù)據(jù)，看到數(shù)據(jù)不好就鬼哭狼嚎。然而，他們總是踏空，活活被氣死。

比如，周五公布的社零、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)都不好。

但股市就是漲給你看。氣不氣人？

為什么數(shù)據(jù)不好呢？

我國(guó)房地產(chǎn)巔峰時(shí)期的市值是450萬(wàn)億，而股市現(xiàn)在也才100億左右。樓市承載了絕大部分居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

所以，在房?jī)r(jià)下跌階段，居民整體的風(fēng)險(xiǎn)偏好都會(huì)承壓。

風(fēng)險(xiǎn)偏好低，消費(fèi)和投資起不來(lái)不就很正常嗎？

股市雖然漲了，但居民在股市里的配置比例很低，所以現(xiàn)階段股市的上漲還不足以對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的負(fù)面影響。

不過(guò)，這正是股市還要繼續(xù)漲的原因。

在7月的政治局會(huì)議里，決策層已經(jīng)明確指出：鞏固資本市場(chǎng)回穩(wěn)向好勢(shì)頭，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的吸引力和包容性。

小學(xué)生的語(yǔ)文水平應(yīng)該都能看懂是啥意思。很明顯就是在告訴你，股市還得漲嘛。

而且還提到了包容性，也就是要讓更多的人和機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，享受資產(chǎn)增值的福利。

而會(huì)議沒有提及房地產(chǎn)，更深一點(diǎn)的思考，這是在告訴我們，未來(lái)股市將承擔(dān)過(guò)去樓市的職能，成為居民的財(cái)富蓄水池。

隨著參與的居民越來(lái)越多，股市的上漲就能有效提高風(fēng)險(xiǎn)偏好，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。

要達(dá)到這個(gè)目的，股市就得慢慢漲，以便能給居民更多的時(shí)間買入。

當(dāng)然，大部分人都在看到上漲后，才會(huì)相信牛市真的來(lái)了。

但只要走慢牛，即便是晚進(jìn)來(lái)的人，也能享受到紅利。

總之，現(xiàn)在股市正在替代樓市的財(cái)富功能，但由于居民在股市上的配置比例還很低，所以需要時(shí)間引導(dǎo)他們進(jìn)股市，股市上漲才能提升社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)偏好。

因此，現(xiàn)階段我們能看到的現(xiàn)象是，股市持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)拉胯，房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。

四、樓市資金搬家到股市

現(xiàn)在美國(guó)樓市市值是55萬(wàn)億美元，美股僅標(biāo)普500就是57萬(wàn)億美元。

過(guò)去，我們樓市和股市的市值差距太畸形了。

那么一旦這個(gè)差距開始均值回歸，你想想看股市會(huì)漲多少？

現(xiàn)階段，樓市的資金已經(jīng)開始流向股市了，只不過(guò)規(guī)模還不是很大。

那些買了多套房的人，現(xiàn)在都急著變現(xiàn)，他們變現(xiàn)后手里會(huì)多出一大筆錢。

當(dāng)一個(gè)人手里有一大筆錢時(shí)，都會(huì)考慮怎么投資。

只不過(guò)每個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，分配在不同資產(chǎn)的比例就不同。

但從群體的角度思考，這些資金中必定有一定比例會(huì)流入股市。

而隨著社會(huì)整體風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升，配置股市的比例也會(huì)提升。

也就是說(shuō)，一開始流入的速度比較緩慢，后面會(huì)越來(lái)越快。

這個(gè)趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)5-10年。

五、過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)要謹(jǐn)慎

由于樓市和股市的估值會(huì)再平衡，那么股市的估值中樞就會(huì)拔高。

過(guò)去十年，滬深300的PE漲到15倍就是高了，但未來(lái)可不一定。

未來(lái)可能要漲到20倍才叫高，這也是成熟市場(chǎng)的正常估值。

投資之所以難，就是因?yàn)檫^(guò)去的經(jīng)驗(yàn)不一定一直正確。

大周期里有小周期，小周期之外有大周期。

我們既要看到小周期，也要看到大周期。

國(guó)家正在新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換期，正好就是大周期的起點(diǎn)。

一個(gè)脫離房地產(chǎn)依賴的大周期，一個(gè)發(fā)展科技的大周期，一個(gè)股權(quán)時(shí)代的大周期。

當(dāng)我們正式確立放棄房地產(chǎn)依賴時(shí)，房?jī)r(jià)下跌，股市反而會(huì)逆勢(shì)上漲。

因?yàn)楣墒幸獙?duì)沖由樓市導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)偏好回落。