股市看農(nóng)行，樓市看地王！

股市和樓市的關(guān)系比較密切，但它們各有自己的運(yùn)行特征和規(guī)律。

就目前階段總體來(lái)看，股市是在走牛，雖然是一種慢牛，或者說(shuō)是一種結(jié)構(gòu)性的牛市，但畢竟它已經(jīng)是牛市了。

而樓市呢，目前還非常低迷，處于熊市，而且是過(guò)去 20 多年最熊的一次熊市。

在這兩個(gè)中國(guó)最重要的市場(chǎng)當(dāng)中，當(dāng)前都是有亮點(diǎn)的。

股市看農(nóng)行

股市的亮點(diǎn)，或者說(shuō)是風(fēng)向標(biāo)，要看農(nóng)業(yè)銀行。

因?yàn)槿ツ暌詠?lái)農(nóng)業(yè)銀行走勢(shì)最牛，它成了整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，也反映出市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)程中政策的有形之手。

部分國(guó)嘉隊(duì)資金，他們?cè)谵r(nóng)行這只股票上的操作，就可以反映出短期的政策態(tài)度。

當(dāng)前，A 股當(dāng)中，總市值排前三名的是工行、建行、農(nóng)行，農(nóng)行以 2.4 萬(wàn)億的市值排名第三。

但過(guò)去的一年多，農(nóng)行的表現(xiàn)要明顯強(qiáng)于工行和建行。

第一組數(shù)據(jù)是從 2022 年 12 月份低位以來(lái)，工行的股票累計(jì)上漲 85%，建行累計(jì)上漲 75%，而農(nóng)業(yè)銀行累計(jì)上漲 150%，其漲幅居然是建行的兩倍多。

第二組指標(biāo)看一下市盈率，工行的市盈率是 7.56 倍，建行的市盈率是 7.36 倍，而農(nóng)行的市盈率是 8.54 倍，農(nóng)行的估值比較高。

過(guò)去很多年我們都認(rèn)為工行、建行，它們的發(fā)展勢(shì)頭、它們的財(cái)報(bào)要優(yōu)于農(nóng)行，為何如今資本市場(chǎng)給農(nóng)行的估價(jià)卻是最高呢？

我認(rèn)為主要原因是托底的力量，也就是國(guó)嘉隊(duì)在托底股市的過(guò)程中是比較偏愛(ài)銀行股的，其中最寵愛(ài)的是農(nóng)行。

因?yàn)檗r(nóng)行的定位是服務(wù) “三農(nóng)”，助力廣大農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民的生活改善。

各位一定要知道，我國(guó)的政策是高度關(guān)注 “三農(nóng)” 的，每年都有高層會(huì)議和專門的文件來(lái)研究部署農(nóng)村工作。

而七月份舉行的中央城市工作會(huì)議，十年才舉行一次。

所以，國(guó)家隊(duì)資金最寵愛(ài)農(nóng)業(yè)銀行這只股票。

國(guó)家最支持的是全國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖當(dāng)中的短板 —— 農(nóng)村地區(qū)，國(guó)家最關(guān)心的民生是活在最底層的農(nóng)民的民生。

當(dāng)前股市當(dāng)中的龍頭是農(nóng)行，而農(nóng)行的背后邏輯就在于此。

樓市看地王

咱們?cè)賮?lái)聊一下樓市，樓市處于極度熊市，看似沒(méi)有亮點(diǎn)，但各位如果睜大眼睛仔細(xì)觀察，還是能發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)的。

比如七月份上海出了地王，地王的樓面價(jià)居然高達(dá)每平米 20 萬(wàn)元。

當(dāng)前在全國(guó)在售的新房項(xiàng)目當(dāng)中，售價(jià)超過(guò) 20 萬(wàn)元的項(xiàng)目都不多，我估計(jì)全國(guó)來(lái)看不會(huì)超過(guò) 30 個(gè)。

但上海這個(gè)全國(guó)新的地王，其樓面價(jià)都已經(jīng)是 20 萬(wàn)了，未來(lái)售價(jià)，或者說(shuō)市場(chǎng)價(jià)（不受政策約束的價(jià)格），很可能超過(guò)30萬(wàn)元。

上海新地王出來(lái)之后，新聞媒體炒作得蠻多的，搞得目前上海樓市好像非?；鸨粯?。

其實(shí)，目前上海的二手房市場(chǎng)非常冷，五月份以來(lái)價(jià)格跌幅持續(xù)擴(kuò)大；新房市場(chǎng)相對(duì)二手房市場(chǎng)好一點(diǎn)，但也只是市區(qū)的部分新盤(pán)賣得還不錯(cuò)，遠(yuǎn)郊地區(qū)也是賣不動(dòng)。

從媒體和輿論來(lái)看，好像全中國(guó)的樓市熱點(diǎn)就靠上海的地王在撐著。

而且，這個(gè)全國(guó)地王，由一家民營(yíng)企業(yè)奪得。

很多人會(huì)覺(jué)得迷惑，上海的地價(jià)怎么這么高，居然高達(dá) 20 萬(wàn)？

我來(lái)解釋一下，這個(gè)地塊非常特殊。

第一，它在上海的內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，屬于純種的核心區(qū)。

第二，它又在歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū) —— 衡山路、復(fù)興路那塊，原法租界區(qū)域。

那里沒(méi)有高樓大廈，都是低密度的老式洋房，道路不是很寬，梧桐樹(shù)很高，樹(shù)蔭濃密，基本上保持著上個(gè)世紀(jì) 30 年代老上海風(fēng)情的居住區(qū)。

該地塊很小，建成之后的建筑面積也只有 6000 多平米，項(xiàng)目的容積率非常低，只有 1.3。

各位可以想一想，它是上海市中心原法租界風(fēng)貌保護(hù)區(qū)當(dāng)中的極其袖珍、極其低密度的項(xiàng)目，建成之后肯定是超級(jí)豪宅。

有些外地朋友不太清楚，上海的頂級(jí)豪宅分為兩類：

一類是大平層高層建筑，戶型在 300 平米以上，如果是濱江的豪宅，高層頂層復(fù)式可以俯瞰整個(gè)黃浦江，這類頂級(jí)大平層豪宅的售價(jià)一般都在 20 萬(wàn)以上，甚至高達(dá) 40 萬(wàn)左右。

而另外一類豪宅是中心城區(qū)的老洋房、老式花園別墅，這些別墅的年齡都已經(jīng)在 100 歲左右了，不過(guò)有些別墅經(jīng)過(guò)不斷的維修維護(hù)，這類房子非常稀缺，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可以出售的二手房就更加稀缺了，價(jià)格非常貴。

比如 2025 年的五月份，新華路上某個(gè)洋房以 2.7 億元總價(jià)成交，單價(jià)高達(dá) 50 萬(wàn)元每平米；2024 年，巨鹿路上某洋房成交總價(jià)是 3.1 億元，單價(jià)居然超過(guò) 100 萬(wàn)元每平米。

這個(gè)最新的徐匯區(qū)的地王項(xiàng)目，將會(huì)成為上海第三類頂級(jí)豪宅！

區(qū)別于那些新建的大平層和那些有百年歷史的老式洋房別墅，它是新建的、低密度的、又在風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的超級(jí)豪宅，市場(chǎng)價(jià)賣到 35 萬(wàn) - 40 萬(wàn)，我認(rèn)為很正常。

股市讓百姓賺錢，樓市讓富人增值

中國(guó)樓市目前的亮點(diǎn)，主要在少數(shù)城市的新房市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)，尤其是上海的新建豪宅市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)。

而這些所謂的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)都是為富人提供服務(wù)的，因?yàn)檫@類房子未來(lái)只有超級(jí)富豪才能買得起，動(dòng)不動(dòng)就幾千萬(wàn)上億的一套房子。

而中國(guó)樓市的熱點(diǎn)性質(zhì)，跟股市熱點(diǎn)性質(zhì)可以說(shuō)是天壤之別。

股市熱點(diǎn)在農(nóng)行，農(nóng)行的背后是為了民生。

樓市目前的熱點(diǎn)卻在于豪宅和地王，它們背后的銷售對(duì)象和玩家卻是超級(jí)富豪。

看來(lái)中國(guó)的普通民眾、收入不是很高的人，只能在股市里面混一混了，沒(méi)有辦法去參與房產(chǎn)市場(chǎng)了。

2021 年之前的 20 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)讓很多普通民眾、有房群體、投資客、投機(jī)客從中獲益甚多，只要買房子，大部分人都賺錢了。

但過(guò)去 20 多年，中國(guó)股市里面的散戶，長(zhǎng)期來(lái)看能夠賺錢的人特別少，所以才有“七虧二平一賺”的說(shuō)法。

展望未來(lái)的10年、20年，在中國(guó)樓市里面受益、房子升值保值性比較強(qiáng)的是富人、富豪，他們買的城市、地段、環(huán)境、房子才能夠跑贏大市。

而股民們未來(lái)會(huì)不會(huì)能夠真正實(shí)現(xiàn)政策設(shè)定的讓股民賺錢的目標(biāo)，還不得而知。

炒股買房的老鐵們，認(rèn)識(shí)形勢(shì)吧……