今天下午，「招商蛇口+華潤(rùn)置地」聯(lián)合體以總價(jià)86.4億拿下寶中南街坊A002-0108地塊，折合樓面價(jià)59586元/平、溢價(jià)率34.8%。

該地塊共有中海、建發(fā)、「招商蛇口+華潤(rùn)置地」聯(lián)合體，三家參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過190輪競(jìng)價(jià)，被「招商蛇口+華潤(rùn)置地」聯(lián)合體拿下。

圖源：深圳公共資源交易中心

核心地段「分寸必爭(zhēng)」的“搶地”熱情，也足見開發(fā)商對(duì)該地塊的認(rèn)可。

寶中南街坊地塊的出讓，不僅刷新了寶中近年來的總地價(jià)、樓面價(jià)排行榜，利好寶中今年即將入市的新盤項(xiàng)目。

劃重點(diǎn)，土拍新趨勢(shì)出現(xiàn)！深圳正通過調(diào)規(guī)釋放核心區(qū)宅地，福田宅地+1，寶中還有17宗待拍地塊……

01.

成交總價(jià)86.4億，溢價(jià)率34.8%

稀缺&綜合，刷新寶中總地價(jià)榜單

寶中南街坊地塊以總價(jià)86.4億，樓面價(jià)59586元/平成功出讓，是怎樣的“水平”？

放在寶中維度來看，這絕對(duì)是一次創(chuàng)歷史的存在。

首先，非常稀缺！

2018-2020年間寶中并無涉宅地塊出讓，而2021-2025年這5年間，加上南街坊這宗地，寶中一共成功出讓了6宗涉宅地塊，其中還包括一塊“安居房”用地。也就是說，過去8年間，寶中出讓涉商品住宅地塊，只有5宗，平均1年0.625宗。

這樣的稀缺，也讓寶中的土拍“高潮迭起”：

2024年9月，

A001-0219地塊出讓，9家房企參與競(jìng)拍，競(jìng)價(jià)82輪，最終保利以溢價(jià)率約36%成交；

2023年8月，

A001-0212地塊出讓（寶中首個(gè)競(jìng)現(xiàn)房地塊），21家房企爭(zhēng)搶，20家房企以最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)、搖號(hào)成交，溢價(jià)率約5%；

2022年11月，

A002-0091出讓（寶中首個(gè)純安居房地塊），28家房企爭(zhēng)搶、28家

以最高限價(jià)

進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)、搖號(hào)成交，溢價(jià)率約15%。

寶中南街坊地塊出讓，3家房企參拍，3輪報(bào)價(jià)+舉牌187輪，最終溢價(jià)率約34.8% 成交，成為寶中近年來總價(jià)、樓面價(jià)新高地塊。

其次，位置近海，綜合性更強(qiáng)。

從寶中近年來出讓的涉宅地塊分布來看，不難發(fā)現(xiàn)寶中南街坊地塊除了與保利瑧譽(yù)、中鐵能建閱瑧府一樣是緊鄰海岸線外，還毗鄰歡樂港灣等城市TOP級(jí)配套，居住氛圍更全面，疊加自帶的1.8萬平商業(yè)體量，未來值得期待。

近年來寶中出讓地塊（項(xiàng)目）位置示意圖，僅供參考（截圖自釘圖）

寶中近年來總價(jià)、樓面價(jià)新高+今年總地價(jià)新高！寶中南街坊無疑是今年土拍中「最靚的仔」，有兩大亮點(diǎn)：

一是，位置。一線望海、前海&寶中，疊加「海景+城市核心」雙重buff，東側(cè)JW萬豪酒店、南側(cè)華僑城歡樂港灣，未來無遮擋一線望海，隔灣還可對(duì)望企鵝島。

圖源：濱海寶安，僅供參考

壹地產(chǎn)實(shí)拍圖，僅供參考（2025-04）

壹地產(chǎn)實(shí)拍圖，僅供參考（2025-07）

二是

，產(chǎn)

品。容積率≤3.4，無“70/90”政策限制，大概率會(huì)是大面積產(chǎn)品。

在「四代宅」風(fēng)靡的當(dāng)下，該地塊未來的產(chǎn)品還是可以小小期待下。

02.

86.4億寶中南街坊加持

5大新盤將入場(chǎng)，有的已席卷數(shù)百萬流量

如何看待寶中南街坊地塊總價(jià)、樓面價(jià)，創(chuàng)寶中新高？

其實(shí)，「總價(jià)創(chuàng)新高地塊」的出現(xiàn)，再度明確了寶中的城市地位。

在城市規(guī)劃發(fā)展維度，寶中是與深超總同頻、和粵海街道共振，寫入都市核心區(qū)的板塊，也是深圳未來重點(diǎn)發(fā)展的板塊之一。

圖源： 深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年），僅供參考

寶中板塊示意圖，圖源：寶安日?qǐng)?bào)，僅供參考

此次寶中南街坊地塊有多家房企參拍近200輪，可以看出寶中的城市吸引力。畢竟開發(fā)商敢于出手、高溢價(jià)拿地，側(cè)面?zhèn)鬟f的是對(duì)片區(qū)未來價(jià)值、未來市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)走勢(shì)的信心。

隨著寶中南街坊地塊成交總價(jià)、樓面價(jià)創(chuàng)片區(qū)新高，進(jìn)一步明確了寶中的城市核心地位。

而在地產(chǎn)領(lǐng)域，信心比黃金重要。

寶 中出現(xiàn)近年來的總價(jià)地王，成交綜合樓面價(jià)也創(chuàng)近年新高，直接為未來寶中的新房「劃定下限」，也讓寶中未來房?jī)r(jià)擁有了較為樂觀的走勢(shì)。

壹地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，目前寶中片區(qū)待入市（含已拿證未開盤的新盤）的項(xiàng)目有5個(gè)，其中與此次出讓地塊最近的項(xiàng)目是保利瑧譽(yù)，近期熱度非常高。

圖源：釘圖，僅供參考

保利瑧譽(yù)在寶中南街坊地塊出讓前，就以「前海&寶中占位、純4房社區(qū)、新規(guī)戶型高使用率（獨(dú)梯入戶&主臥270°采光）」等多維優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)矚目、席卷數(shù)百萬流量。

示意圖，僅供參考

緊跟著，拿證后熱度延續(xù)，凍資比例約1:2。

8月8日拿證，204套房源、備案均價(jià)約9.9萬/平，開盤折扣約93.18%，折后均價(jià)約9.2萬/平，和寶中的熙龍灣、壹方玖譽(yù)的二手房掛牌價(jià)相比，倒掛普遍在5萬/平左右。

8月9日下午（14:00）開啟“i深圳”登記， 8月10日開啟凍資（20萬），登記持續(xù)行情火爆！i深圳登記第6天，據(jù)說凍資比例已約1:2，將于8月21日截止，8月23日開盤。

保利瑧譽(yù)營(yíng)銷中心實(shí)拍圖，僅供參考

03.

深圳土拍新趨勢(shì)

福田地塊調(diào)規(guī)，未來還有……

在寶中南街坊地塊之后，深圳沒有在掛待拍宅地，土拍熄火了？非也！

據(jù)壹地產(chǎn)觀察，今年以來，深圳通過先「調(diào)規(guī)」后「上架」的方式不斷“釋放”核心板塊的居住用地。

如： 今年已成功出讓的9宗地中，有4宗來自 4月中下旬集中調(diào)整的地塊，且這些地塊位置相對(duì)來說都比較好。

而近期，深圳通過「調(diào)規(guī)」，又新增3宗宅地，2宗位于龍崗，1宗位于福田。

其中，福田梅林地塊位于地鐵9號(hào)線/10號(hào)線交匯的孖嶺站地鐵口，旁邊就是凱豐花園，周邊有深業(yè)上城、卓悅匯購(gòu)物中心等大型商圈。

示意圖，僅供參考

地塊前身是政府于2006年出資創(chuàng)辦的高級(jí)技工學(xué)校-深圳鵬城學(xué)院（梅林校區(qū)），曾于2020年2月被納入福田區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃，同年9月取得了規(guī)劃批復(fù)，申報(bào)主體為「中交城市更新（深圳）公司」。但因建面占比約51.2%的權(quán)利人明確不參與更新，導(dǎo)致該項(xiàng)目一直未確認(rèn)實(shí)施主體，直至7月11日被福田住建局取消城市更新資格。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍圖&地塊法定圖則，8月8日（左右滑動(dòng)）

值得注意的是，在被福田住建局“踢出”城市更新幾天后，深圳規(guī)自局發(fā)布調(diào)規(guī)公告：

原為新型產(chǎn)業(yè)用地的01-01地塊，調(diào)整為普通工業(yè)用地34-05地塊；

原為新型產(chǎn)業(yè)+教育設(shè)施用地的01-02地塊，調(diào)整為二類居住用地34-04地塊。

參照此前「先調(diào)規(guī)、后上新」的節(jié)奏，位于核心區(qū)福田的調(diào)規(guī)地塊，的確是可以期待。

除了福田有宅地可以期待外，剛賣了一宗地的寶中接下來或還有宅地待出讓。

此前網(wǎng)上有媒體提到，寶中核心板塊還有多宗待拍地塊，其中有的明確為商業(yè)地塊，有的則傳有可能改為居住地塊，合計(jì)約17宗。

地塊分布示意圖，僅供參考

你覺得，這些地塊會(huì)調(diào)規(guī)出讓嗎？

歡迎留言，一起交流。

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