01

嘉定房?jī)r(jià)，現(xiàn)在真亂。

自己人打自己人，打得頭破血流，價(jià)格體系亂成了一鍋粥。

怎么個(gè)亂法？

一句話，兩張真實(shí)成交價(jià)截圖，顛覆你對(duì)地段的認(rèn)知：

“近郊之王”南翔，房?jī)r(jià)開始賣不過遠(yuǎn)郊的安亭了。

02

南翔，路勁翡麗灣，2013年的電梯高層，最新成交價(jià)只要3.6萬。

位置在南翔東部社區(qū)，挨著留云湖。

離陳翔公路地鐵站有點(diǎn)遠(yuǎn)，接近2公里。但周邊聚集的都是南翔的標(biāo)桿商品房。

這個(gè)價(jià)格，屬于砸得有點(diǎn)狠了。

這個(gè)小區(qū)，長(zhǎng)這樣。

安亭，嘉定一個(gè)以汽車產(chǎn)業(yè)聞名的遠(yuǎn)郊。

一個(gè)德式風(fēng)情的洋房社區(qū)，位置在安亭新鎮(zhèn)，離地鐵站接近3公里。

安亭新鎮(zhèn)波恩風(fēng)情，2017年的洋房次新，最新成交價(jià)3.7萬。

這個(gè)小區(qū)長(zhǎng)這樣：

有人可能會(huì)說，正常，產(chǎn)品不一樣，房齡不一樣。

但是，南翔和安亭比地段，真的是天差地別。

舉個(gè)例子，如果有一天，川沙的洋房，賣得比唐鎮(zhèn)的電梯高層次新貴，你會(huì)覺得離譜嗎？

當(dāng)然，南翔和安亭這樣比房?jī)r(jià)，既算個(gè)例，也不算個(gè)例。

個(gè)例是華潤(rùn)中央公園依舊能賣到5萬+，南翔一梯隊(duì)房?jī)r(jià)依舊比安亭貴得多。

不算個(gè)例是，翻一翻南翔其他小區(qū)房?jī)r(jià)，比如二梯隊(duì)森林公館賣4.2萬。

安亭的整體商品次新房?jī)r(jià)，并沒有和南翔拉開非常多。

起碼和傳統(tǒng)認(rèn)知里的房?jī)r(jià)梯隊(duì)差，不匹配。

另外要注意的是，路勁翡麗灣最高點(diǎn)可以賣到5.8萬。

而安亭的波恩風(fēng)情最高點(diǎn)是4.8萬。

這樣一對(duì)比，南翔跌了2萬+，而安亭只跌了1萬+。

這證明安亭比南翔更抗跌？還是說安亭還有下跌空間？

03

不只是南翔。

嘉定的中堅(jiān)力量嘉定新城，

嘉定新城地鐵上蓋，曾經(jīng)的香餑餑中信泰富又一城，成交價(jià)也到了3.6萬。

你翻一翻嘉定新城的房?jī)r(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)二三梯隊(duì)的次新普遍到了3字頭。

只有一梯隊(duì)還能穩(wěn)住4字頭。

但詭異的是，江橋有些小區(qū)的房?jī)r(jià)，比嘉定新城還貴。

意不意外？

這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的價(jià)格倒掛了，這是赤裸裸的嘉定房?jī)r(jià)體系已經(jīng)亂套了。

按照過去嘉定根深蒂固的地段論來看，這四個(gè)板塊的價(jià)值認(rèn)同應(yīng)該是：

南翔>嘉定新城>江橋>安亭。

南翔打安亭，那得是降維打擊。

但2025年的今天，下行周期里，現(xiàn)實(shí)卻給了我們一記響亮的耳光。

04

其實(shí)嘉定有不少網(wǎng)紅板塊，是偏科生。

地段好的，沒有像樣的產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)好的，位置偏遠(yuǎn)又在汽車城周邊。

很多前期高價(jià)的網(wǎng)紅板塊和新房?jī)r(jià)格，包含了不少的規(guī)劃預(yù)期和炒作水分。

現(xiàn)在，市場(chǎng)回歸理性，網(wǎng)紅板塊就必須要經(jīng)歷一個(gè)痛苦的補(bǔ)跌過程。

房東們也從一開始的惜售，到后來的平價(jià)出，再到現(xiàn)在，已經(jīng)有越來越多的房東開始“割肉求生”。

路勁翡麗灣跌到3萬6，跌幅比江橋、安亭大，不是偶然。

而是天量掛牌下，某個(gè)先前投資、急于套現(xiàn)的房東，先行砸了盤。

我有個(gè)朋友，在嘉定新城掛了套二手房，2019年裝修還花了近60萬。

本來想賣掉置換到中環(huán)。

結(jié)果從去年11月掛牌，到現(xiàn)在接近10個(gè)月了，帶看量屈指可數(shù)。

心氣高，總覺得自己裝修好，掛牌價(jià)比小區(qū)中位數(shù)都要高。

但是，沒人看。

中介給他的建議是：哥，想快點(diǎn)賣掉，至少再降40萬，不然下一個(gè)帶看不知道是猴年馬月了。

他很生氣，但也很無奈，這就是現(xiàn)實(shí)。

看到了嗎？

當(dāng)成交周期無限拉長(zhǎng)，定價(jià)權(quán)就從賣家手里，轉(zhuǎn)移到了買家手里。

買家們?cè)谙滦兄芷诟?jǐn)慎，不是貨比三家，而是貨比三十家、甚至三百家。

誰的價(jià)格低、誰更有誠(chéng)意，就買誰的。

在這樣的市場(chǎng)情緒下，嘉定的整體房?jī)r(jià)，實(shí)際上進(jìn)入了一條向下競(jìng)速的通道。

整個(gè)嘉定市場(chǎng)，尤其是新房供應(yīng)量巨大的嘉定新城，也在為過去幾年的高歌猛進(jìn)……

還債。

這場(chǎng)補(bǔ)跌，不知何時(shí)會(huì)到頭。

這段描述，很真實(shí)，不僅適用于嘉定，甚至青浦、松江、寶山等等區(qū)也同樣適用。

比如最近我就發(fā)現(xiàn)，以上這些區(qū)新一輪的補(bǔ)跌，就很強(qiáng)烈……

05

如果說補(bǔ)跌解釋了嘉定房?jī)r(jià)為什么整體在降。

那它還無法解釋，為什么遠(yuǎn)郊安亭能賣過近郊南翔？

這里，就藏著這次嘉定房?jī)r(jià)大洗牌的秘密：

在下行市場(chǎng)中，地段論的權(quán)重在下降，產(chǎn)品力的權(quán)重在急劇上升。

過去，我們買房，閉著眼睛選地段。

環(huán)線、地鐵、學(xué)區(qū)，三板斧下去，基本不會(huì)錯(cuò)。

房子本身怎么樣？戶型奇不奇葩？容積率高不高？無所謂，只要地段好，就能漲。

但現(xiàn)在，風(fēng)向徹底變了。

當(dāng)房子回歸居住屬性，當(dāng)所有人都捂緊錢包的時(shí)候，大家開始真正關(guān)心：

我花幾百萬，到底買了個(gè)什么樣的房子？

我們?cè)倩仡^看這次的案例——

南翔路勁翡麗灣：

典型的電梯高層商品房，容積率相對(duì)較高，居住密度大。它的優(yōu)勢(shì)是地段和成熟配套。

安亭的洋房：

洋房這個(gè)產(chǎn)品形態(tài)，本身就意味著更低的容積率、更高的得房率、更舒適的居住體驗(yàn)。

它可能沒有南翔那么便利，但它提供了更好的居住體驗(yàn)。

這是一場(chǎng)“產(chǎn)品”對(duì)“地段”的勝利。

在一個(gè)人人都買房的牛市，地段是硬通貨。但在一個(gè)買家精挑細(xì)選的熊市：

一個(gè)擁有舒適大陽臺(tái)、低密度、高綠化的洋房產(chǎn)品，其吸引力，就可能超過一個(gè)地段不錯(cuò)但產(chǎn)品普通的高層。

安亭那套3.7萬的洋房，買家可能根本就不是典型的市區(qū)通勤族。他可能是在汽車城工作的工程師，可能是看重同濟(jì)附校教育質(zhì)量的家長(zhǎng)，

他更在乎的是生活的品質(zhì)，而不是每天擠2小時(shí)地鐵去人民廣場(chǎng)。

嘉定房?jī)r(jià)的亂象，本質(zhì)上是市場(chǎng)在用真金白銀，為不同產(chǎn)品力的房子重新投票，重新定價(jià)。

這個(gè)過程，必然伴隨著舊有價(jià)格體系的崩潰和重建。

06

分析了這么多，你最關(guān)心的還是：

這對(duì)我們普通人意味著什么？

一句話總結(jié)，危險(xiǎn)與機(jī)遇并存。

對(duì)于賣家來說尤其是那些手持嘉定老破小、普通高層的房東，這是危險(xiǎn)信號(hào)。

你的房子正在被那些產(chǎn)品力更強(qiáng)的次新房、洋房跨地段打擊。

起碼從現(xiàn)狀來看，嘉定的地段護(hù)城河正在變得越來越窄。

對(duì)于買家來說，這卻是一個(gè)前所未有的機(jī)遇期。

嘉定房?jī)r(jià)的“亂”，打亂了原有的價(jià)格錨點(diǎn)，反而給了你跨級(jí)撿漏的可能性。

在過去，你的預(yù)算可能只夠得著安亭。

但現(xiàn)在，你完全有機(jī)會(huì)在嘉定新城甚至南翔，找到價(jià)格已經(jīng)跌到位的筍盤。

當(dāng)然，這篇文章并不是勸你買安亭或其他板塊。

而是梳理和認(rèn)清【地段論、補(bǔ)跌論、產(chǎn)品、行情】等邏輯對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

因?yàn)閺默F(xiàn)有行情來看，安亭很有可能是下跌進(jìn)程緩慢，從市區(qū)到近郊再到遠(yuǎn)郊，行情是需要傳導(dǎo)的。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)體系重構(gòu)，也對(duì)你的眼光提出了更高的要求。

你不能再迷信地段，而是要學(xué)會(huì)像一個(gè)產(chǎn)品經(jīng)理一樣去挑房子：

上海樓市，已經(jīng)不再是普漲的“傻瓜”模式。

地段會(huì)決定了房?jī)r(jià)的下限，而房?jī)r(jià)的上限，而會(huì)是受多元因素影響。

產(chǎn)品力，就是其中之一。