文/鄧浩志

近日，全國(guó)多地陸續(xù)出臺(tái)文件針對(duì)“偷面積”現(xiàn)象提出整治措施。這些措施主要包括規(guī)范飄窗設(shè)計(jì)（僅允許廚衛(wèi)采用內(nèi)凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過(guò)“假飄窗”增加面積）、將所有結(jié)構(gòu)柱納入面積核算、對(duì)40米以上建筑的樓層花池進(jìn)行功能限定（禁止改造為實(shí)用空間）、標(biāo)準(zhǔn)化建筑內(nèi)部天井尺寸（避免增加戶型數(shù)量而壓縮天井尺寸）等。

以成都為例，根據(jù)成都下發(fā)的相關(guān)通知，其中要求“板率”增加值不得超過(guò)1.5%，這意味著開(kāi)發(fā)商違規(guī)改造設(shè)備平臺(tái)導(dǎo)致板率超標(biāo)將無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收。此外，通知還要求層高誤差值限制在0.15米以內(nèi)，防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)加高夾層、隔板等方式變相擴(kuò)容。

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總的來(lái)說(shuō)目前偷面積有兩大類，一類是明顯的違規(guī)偷面積，一類是合規(guī)利用灰色空間。

前者主要是指建筑驗(yàn)收后的各種改造，包括拆掉飄窗臺(tái)，改造花池，給天井加樓板等等。這些屬于“無(wú)中生有”。部分主管部門存在睜一只眼閉一只眼的行為。或者故意允許某類型房企因此獲得更多利益。這種情況必須禁止，而且應(yīng)該追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。畢竟這些偷面積帶來(lái)了比較惡劣的后果。一是打亂了市場(chǎng)價(jià)格體系，讓部分早期規(guī)劃產(chǎn)品和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了斷崖式的暴跌。二是引發(fā)市場(chǎng)不公，對(duì)沒(méi)有特殊“公關(guān)”能力的房企極為不公平，繼而導(dǎo)致地方房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，個(gè)別房企獲得額外的壟斷優(yōu)勢(shì)。三是引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，最近使用率“軍備競(jìng)賽”在越來(lái)越多城市出現(xiàn)，住房套內(nèi)面積大于建筑面積的不合理現(xiàn)象越來(lái)越多，有個(gè)別甚至宣稱高達(dá)140%使用率的樓盤。

后者則是地方根據(jù)建設(shè)“好房子”的目標(biāo)，允許陽(yáng)臺(tái)占比全屋面積越來(lái)越高。但交付之后，幾乎所有樓盤都對(duì)陽(yáng)臺(tái)這種半敞開(kāi)空間進(jìn)行“室內(nèi)化”改造，從而變身“陽(yáng)改房”。目前部分城市已經(jīng)允許新建住房陽(yáng)臺(tái)占全屋比例達(dá)到30%，在高層的意志中，這屬于住房升級(jí)多功能可變空間的一部分，而在地方管理部門眼中，這屬于合規(guī)偷面積的默認(rèn)空間。直接結(jié)果是地塊容積率的變相提高，地價(jià)的變相降低，這事直接的負(fù)面影響可能有限，但卻讓整個(gè)市場(chǎng)十分?jǐn)Q巴。比如好好的房間，為什么必須從陽(yáng)臺(tái)改過(guò)來(lái)呢？比如為什么買房要簽商品房買賣合同，外加個(gè)裝修改造合同？再比如報(bào)建方案是否違規(guī)，目前主要依賴于評(píng)審的主觀判斷，這種裁量權(quán)過(guò)大，可能會(huì)引起嚴(yán)重的不公……

總之，目前我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范還是房地產(chǎn)政策年年都在變，一個(gè)套一個(gè)再套一個(gè)，一層包裹一層，結(jié)果是要求越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越難以判斷合不合規(guī)，對(duì)市場(chǎng)影響到底是好是壞。其實(shí)，規(guī)則越簡(jiǎn)單，越容易理解、執(zhí)行，也越有利于發(fā)展。

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