74歲老人在生前居住房屋中去世，這所房屋算“兇宅”嗎？房屋交易中，賣方未告知屋內(nèi)曾發(fā)生老人病故的事實是否構(gòu)成欺詐？近日，貴州省息烽縣人民法院審理了一件因賣方未告知屋內(nèi)曾有老人病逝而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛。

基本案情

2024年9月，楊女士（買方）與梅先生（賣方）簽訂《房屋買賣合同》，同年10月，雙方完成房屋過戶登記，房屋交付楊女士使用。沒過多久，楊女士從鄰居處得知，梅先生年邁的父親因病在案涉房屋中去世后，認為不太吉利，便找梅先生溝通退房事宜。

圖為本案房屋買賣合同

楊女士稱其購房之前，反復(fù)詢問梅先生的房屋是否“干凈”，梅先生一直向楊女士承諾房屋是“干凈”的，梅先生虛假陳述使楊女士認識錯誤并與之簽訂房屋買賣合同，梅先生的行為構(gòu)成欺詐，故訴至息烽法院請求撤銷合同、返還購房款。

法院審理

本案爭議焦點在于：房屋內(nèi)發(fā)生自然死亡事件的性質(zhì)認定及賣方告知義務(wù)的邊界，主要有三點內(nèi)容需厘清。

1.“兇宅”的認定標準

“兇宅”并非法定概念，司法實踐中通常指發(fā)生過自殺、他殺、意外致死等非正常死亡事件的房屋。此類事件因突發(fā)性、非自然性易引發(fā)心理忌諱，顯著影響房屋價值和使用意愿。自然死亡（如壽終正寢、因病去世）系生命自然規(guī)律，相關(guān)房屋一般不認定為“兇宅”。

2.賣方的信息披露義務(wù)

依據(jù)《中華人民共和國民法典》誠實信用原則，賣方對可能影響交易決策和房屋價值的重大信息負有告知義務(wù)。對于構(gòu)成“兇宅”的非正常死亡事件，屬重大瑕疵，賣方有主動披露義務(wù)，惡意隱瞞可構(gòu)成欺詐。對于自然死亡事件，若合同無明確約定，則賣方無強制告知義務(wù)，買方事后以此主張欺詐通常不能成立。

3.欺詐的構(gòu)成要件

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“故意告知虛假情況，或者負有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實情況，致使當(dāng)事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定的欺詐。”

本案中，房屋內(nèi)發(fā)生的是自然死亡，非需披露的重大瑕疵事實，賣方未告知不構(gòu)成隱瞞“真實情況”，亦未導(dǎo)致買方在房屋性質(zhì)上產(chǎn)生錯誤認識，故不成立欺詐。

經(jīng)法院依法審理認為：涉案《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效。楊女士詢問房屋“是否干凈”，通常指向是否發(fā)生過非正常死亡等惡性事件（即俗稱“兇宅”），梅先生父親終年74歲，在屋內(nèi)因病去世屬自然死亡范疇，符合生命規(guī)律，為社會普遍接受，不構(gòu)成“非正常死亡”或“兇宅”。

雙方合同亦未就此設(shè)定特別義務(wù)，梅先生未告知該事實，不構(gòu)成欺詐。楊女士主張撤銷合同及返還購房款于法無據(jù)，不予支持，遂判決駁回楊女士訴訟請求

楊女士不服一審判決提出上訴，二審法院經(jīng)審理認為：楊女士的上訴請求不成立，判決駁回上訴，維持原判，本案現(xiàn)已生效。

法官提醒

承辦法官胡海認為，房屋出賣人負有向買方如實告知影響交易意愿及價格之重大信息的誠信義務(wù)，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)如實告知影響交易的重要信息，對于買方明確詢問房屋是否涉及社會普遍忌諱的“非正常死亡”事件時，不得以信息“無關(guān)緊要”或“屬個人隱私”為由刻意回避或虛假陳述。

法律及社會普遍觀念對“兇宅”的認定有其特定邊界，通常指發(fā)生自殺、兇殺等非正常死亡事件的房屋。老人于屋內(nèi)因病自然死亡系生命自然終結(jié)之常態(tài)，為社會常理所接納，不符合“兇宅”的實質(zhì)構(gòu)成要件。當(dāng)然，買方在交易過程中也需秉持合理審慎態(tài)度，對房屋背景進行必要了解并清晰界定其關(guān)注信息的核心范疇。

來源： 人民法院新聞傳媒總社