通過統(tǒng)計(jì)上海各個(gè)地區(qū)和產(chǎn)品（非商?。┑淖馐郾?，我發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知的“真相”。

上海有些地方的房子，租售比竟然高達(dá)4.4%！

上海租售比最高的房子到底在哪里？哪里的房子租售比是最低的？

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)的地方租售比就一定高嗎？到底是什么因素在影響租售比？

顛覆認(rèn)知的上海租售比第一個(gè)真相：上海租售比最高的房子不在市區(qū)，而在郊區(qū)。

一般認(rèn)為租售比高的房子肯定在市區(qū)，市區(qū)租金高、租售比也高。

但結(jié)果恰恰相反，上海租售比最高的房子竟然不在市區(qū)，而是在郊區(qū)！

以華為西岑為代表的郊區(qū)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地段、以金山石化新村為代表的郊區(qū)極致性價(jià)比的老破小租售比最高。

根據(jù)筆者去年底的調(diào)研數(shù)據(jù)，青浦西岑華岑佳苑動(dòng)遷房的租房行情如下：

71m2一房租5000元，83m2兩房租5500元，90m2兩房租6000元。

按照71m2租5000元、小區(qū)2.4萬元/m2的成交均價(jià)來算，華岑佳苑租售比約3.52%。

在上海租售比超過3.5%的房子還真的不多見，這個(gè)比值是上海平均租金回報(bào)率的2倍，是余額寶利息的3倍，很高了！

華岑佳苑

其實(shí)西岑這么高的租售比跟市場(chǎng)短期供需失衡有關(guān)。

西岑是新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，為了給華為騰地，西岑社區(qū)的農(nóng)民自建房大多被拆空了。

在農(nóng)民房被拆走后，西岑還沒有商品房開發(fā)，讓華為員工的住房需求無處釋放。

原先的西岑社區(qū)與拆遷現(xiàn)狀對(duì)比

華岑佳苑是西岑當(dāng)前唯一交付入住的動(dòng)遷小區(qū)，受到了華為員工強(qiáng)烈的關(guān)注。

據(jù)了解，到現(xiàn)在華為練秋湖研發(fā)中心已入駐員工約3萬人，預(yù)計(jì)年底前達(dá)到約3.5萬人。

華為一下子來這么多人，直接把附近的租金水平推到了一個(gè)高點(diǎn)。

但是隨著華為人才公寓陸續(xù)的啟用以及新房、新動(dòng)遷房的建設(shè)，西岑的租金水平可能會(huì)回落。

也許華為西岑3.52%的租售比不算什么，金山石化街道的房子租售比更高！

以石化四村為例，31m2租900元，成交25-28萬，租售比約3.85-4.32%。

石化七村40m2租1100元，成交價(jià)約30萬，租售比更是高達(dá)4.4%！

這么高的租售比，在上海市區(qū)幾乎找不到。

通過對(duì)西岑、金山石化的租售比分析可以得出，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度、市場(chǎng)供求和產(chǎn)品價(jià)格會(huì)影響租售比。

雖說金山石化的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度沒有西岑那么高，租房市場(chǎng)供應(yīng)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，租金水平很低。

但是金山石化的房子具有極致的性價(jià)比，老破小成交價(jià)只有7000-9000元/m2，堪稱“白菜價(jià)”。

像這種超低價(jià)格、接近磚頭成本的老破小，在整個(gè)上海都找不到。

價(jià)格低，所以拉高了租售比。

顛覆認(rèn)知的上海租售比第二個(gè)真相：上海租售比最低的房子竟然在市區(qū)。

在一般傳統(tǒng)的印象中，上海租售比最低的房子肯定不會(huì)出現(xiàn)在市區(qū)，但結(jié)果也是相反的。

以靜安區(qū)海防村、黃浦區(qū)市民新村為代表的XQ高溢價(jià)類房子，以湯臣一品、翠湖天地為代表的頂豪產(chǎn)品租售比最低。

海防村是市區(qū)頂級(jí)XQ房，但因?yàn)閄Q溢價(jià)太高、售價(jià)也高，租售比反而是最低的。

以其小戶型25m2、27m2為例，分別租4500元、4800元。

但是成交價(jià)分別高達(dá)550萬、585萬，租售比僅約0.98%。

這么低的租售比，在上海很少見。

再看市民新村，17-20m2租金約3800元，但成交價(jià)高達(dá)310萬，租售比也僅1.47%。

上海的豪宅租售比普遍偏低，這也說明租售比跟產(chǎn)品的類型有很大的關(guān)系。

湯臣一品433-473m2租12萬，售價(jià)1.18-1.35億，租售比僅約1.22%。

翠湖天地288m2租9.8萬，售價(jià)7000-7900萬，租售比約1.68%。

湯臣一品、翠湖天地六期

通過以上分析可以得出，市區(qū)頂級(jí)XQ房和頂豪產(chǎn)品因價(jià)格泡沫和租住功能弱化，降低了租售比。

XQ房是用來掛戶口的，出租不是主要功能，價(jià)格存在一定泡沫，可能總價(jià)中60%以上都是XQ溢價(jià)；

而租金只是反映住宅的基本居住價(jià)值，背離了租金定價(jià)的本質(zhì)。

豪宅買家追求的是資產(chǎn)避險(xiǎn)和圈層標(biāo)簽，租金收益通常被視為“保管費(fèi)”，與普通住宅投資邏輯是不同的。

顛覆認(rèn)知的上海租售比第三個(gè)真相：市區(qū)租售比最高的房子集中在長(zhǎng)寧。

通過對(duì)市區(qū)老破小的租售比分析還發(fā)現(xiàn)，租售比高的房子集中在長(zhǎng)寧，這是為什么？

以長(zhǎng)寧新涇七村為例，33m2租4400元，成交價(jià)約160萬，租售比約3.3%；

新涇三村41m2租6400元，成交價(jià)約220萬，租售比約3.49%。

新涇七村

但是市區(qū)其它地方的大量老破小租售比一般在3%以下：

如楊浦中原的市光一村，41m2租3900元，成交價(jià)約160萬，租售比約2.93%；

普陀甘泉宜川的宜川二村，36m2租3300元，成交價(jià)約133萬，租售比約2.97%；

徐匯田林十三村，48m2租5800元，成交價(jià)約330萬，租售比僅約2.1%。

這樣的反差，還是挺大的。

長(zhǎng)寧的幾個(gè)特殊方面，決定了老破小租售比在市區(qū)最高：

1、長(zhǎng)寧產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)、居民消費(fèi)層次高，提供了高水平租住需求。

長(zhǎng)寧是上海最早的涉外開發(fā)區(qū)，外事企業(yè)機(jī)構(gòu)多，居民消費(fèi)層次高（奢侈品店多就是印證）；

因?yàn)殚_發(fā)得早，長(zhǎng)寧提早積累了產(chǎn)業(yè)，如虹橋開發(fā)區(qū)是上海第一個(gè)CBD。

虹橋開發(fā)區(qū)密集的CBD

虹開發(fā)、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)都是產(chǎn)業(yè)密度比較高的地方，長(zhǎng)寧高收入群體多，推高了房屋租金。

反觀楊浦，除了濱江區(qū)域有些產(chǎn)業(yè)外，東北部整體產(chǎn)業(yè)偏弱，所以中原的租售比不高。

2、長(zhǎng)寧交通方便、地段好，對(duì)通勤租客的吸引力大。

長(zhǎng)寧的2號(hào)線、10號(hào)線都是直達(dá)市區(qū)核心CAZ和虹橋商務(wù)區(qū)，交通與地段非常好。

不僅是在長(zhǎng)寧本地工作的人群選擇在附近落腳，市區(qū)上班族也喜歡住在長(zhǎng)寧。

反觀甘泉宜川，緊貼內(nèi)環(huán)看似地段比長(zhǎng)寧還好，實(shí)則處在鐵路和火車站的“背”面，交通不便。

3、長(zhǎng)寧的房子沒有XQ溢價(jià)，價(jià)格沒那么高，在租金高、成交價(jià)低的情況下拉高了租售比。

長(zhǎng)寧全區(qū)實(shí)行“快樂教育”，不像其它區(qū)那樣因?yàn)閄Q的溢價(jià)把老破小的價(jià)格拉得高高的。

以徐匯為例，雖然田林的交通、產(chǎn)業(yè)都強(qiáng)，但有XQ和行政區(qū)溢價(jià)，徐匯房?jī)r(jià)整體偏貴，所以老破小租售比反而不高。

顛覆認(rèn)知的上海租售比第四個(gè)真相：產(chǎn)業(yè)區(qū)里的房子（稅城）租售比不一定比下游的睡城高。

傳統(tǒng)的認(rèn)知都是以為產(chǎn)業(yè)中心區(qū)里的房子能租個(gè)好價(jià)錢，租售比相應(yīng)也更高。

但通過對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)—徐涇北城、張江—唐鎮(zhèn)、漕河涇—九亭的分析發(fā)現(xiàn)，結(jié)果同樣是相反的。

1、虹橋商務(wù)區(qū)（稅城）—徐涇北城（睡城）

虹橋商務(wù)區(qū)的愛博一村是商務(wù)精英租房的首選，跟辦公場(chǎng)所一路之隔，幾乎在家就能打卡。

其56m2一房租4500元，成交價(jià)約240萬，租售比約2.25%。

愛博一村

但是對(duì)比下游的徐涇北城，以海棠馨苑為例，67m2電梯兩房租4300元，成交價(jià)約192萬，租售比約2.68%，明顯高不少。

雖然住在愛博一村上班近，但是僅限于商務(wù)區(qū)附近上班、對(duì)地鐵無要求的人群，且戶型還有硬傷，購(gòu)買成本還高。

而在徐涇北城能住上帶電梯的次新房，住的面積大、價(jià)格還便宜。

2、張江（稅城）—唐鎮(zhèn)（睡城）

地處張江腹地、左手張江高科產(chǎn)業(yè)區(qū)、右手張江集電港的90年代老破小香楠小區(qū)，63m2租5300元，成交價(jià)約252萬，租售比約2.52%。

香楠小區(qū)

而在下游的唐鎮(zhèn)，同樣年代的老破小東唐苑，74m2租7200元，成交價(jià)約300萬，租售比約2.88%，明顯比張江高一些。

東唐苑旁邊就是恒生萬鸝廣場(chǎng)商業(yè)，600米遠(yuǎn)就是唐鎮(zhèn)地鐵站，生活配套和出行更方便。

張江產(chǎn)業(yè)區(qū)里的小區(qū)配套普遍不好，到了晚上漆黑一片，并沒有下游的唐鎮(zhèn)宜居，降低了租售比。

3、漕河涇（稅城）—九亭（睡城）

漕河涇是上海的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)，旁邊的航天新苑87m2租9500元，成交價(jià)約565萬，租售比約2%；

華悅家園58m2租7300元，成交價(jià)約466萬，租售比約1.88%。

對(duì)比下游的九亭：

綠庭尚城66-70m2一房租5500元，成交價(jià)約244萬，租售比約2.7%，明顯高一些。

漕河涇跟張江一樣，產(chǎn)業(yè)區(qū)里沒啥好房子，配套也一般，很多產(chǎn)業(yè)人群都外溢到了下游。

九亭的商業(yè)配套齊全、有生活氣息，離漕河涇僅有6站地鐵，在這里能住上電梯商品房，居住體驗(yàn)更好。

通過對(duì)“稅城”和“睡城”租售比的分析可以得出：

產(chǎn)業(yè)中心區(qū)里的房子往往具有陷阱：價(jià)格高、品質(zhì)還不好，且生活配套一般，壓制了租售比。

睡城的優(yōu)勢(shì)是明顯的，擁有低總價(jià)次新房+成熟生活圈 ，大大提升了租客的支付意愿，因此租售比高過“稅城”。

在這里需要備注說明一下：本文數(shù)據(jù)來源某藍(lán)皮房產(chǎn)APP，實(shí)際租售行情會(huì)有差異。

但在一定程度上說明了問題，在很多方面顛覆了人們對(duì)租售比的傳統(tǒng)認(rèn)知。

你怎么看待上海的租售比？