同居18年沒(méi)領(lǐng)結(jié)婚證，男方三次書(shū)面表示把房屋贈(zèng)與女方，但在去世前錄視頻撤銷(xiāo)贈(zèng)與，這種情況女方還能得到房嗎？

北京昌平法院的案子，2005年李女士與張先生戀愛(ài)并共同居住在張先生名下的房產(chǎn)中，同居期間張先生三次出具將房屋贈(zèng)予李女士的書(shū)面文件，但始終未辦理過(guò)戶。到了2023年的5月，張先生在兩名好友的見(jiàn)證下親自口述，并由其家人錄制形成撤銷(xiāo)贈(zèng)予的通知材料，張先生在該材料落款處簽字、捺手印。

2023年6月張先生去世，去世后張先生的母親通知李女士撤銷(xiāo)之前的贈(zèng)與。李女士認(rèn)為贈(zèng)與協(xié)議合法有效，自己也早就接受了贈(zèng)與，只是因?yàn)橘?gòu)房資質(zhì)問(wèn)題才沒(méi)辦理過(guò)戶，據(jù)此到法院起訴張先生的母親，要求她以繼承人的身份履行贈(zèng)與協(xié)議配合過(guò)戶。這種情況張女士能要到房產(chǎn)嗎？

關(guān)于贈(zèng)與的法律知識(shí)以前介紹過(guò)，幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先，在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移前原則上贈(zèng)與人有任意撤銷(xiāo)權(quán)，想撤銷(xiāo)就撤銷(xiāo)，不需要理由也不承擔(dān)責(zé)任。但經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷(xiāo)的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不享受任意撤銷(xiāo)權(quán)。

其次，如果等贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之后就沒(méi)有任意撤銷(xiāo)權(quán)了，除非符合法定撤銷(xiāo)權(quán)的條件，法定撤銷(xiāo)權(quán)的情況包括：(一)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益;(二)對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;(三)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。

所以，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移很關(guān)鍵，怎么判斷財(cái)產(chǎn)權(quán)利是否轉(zhuǎn)移呢？如果是動(dòng)產(chǎn)，只要財(cái)產(chǎn)物交付就算轉(zhuǎn)移了。但對(duì)房產(chǎn)這類不動(dòng)產(chǎn)，則需要辦理過(guò)戶登記才算權(quán)利轉(zhuǎn)移。本案房產(chǎn)沒(méi)過(guò)戶，表面看可以行使任意撤銷(xiāo)權(quán)，但雙方同居了18年，李女士也居住在這房子里，有沒(méi)有可能基于這些原因讓法院突破一般原則，判李女士得到房產(chǎn)呢？

昌平法院認(rèn)為，張先生書(shū)面將房屋贈(zèng)與給李女士的意思表示真實(shí)，李女士也表示接受贈(zèng)與，贈(zèng)與合同合法有效。但在房屋并未過(guò)戶，張先生在去世前明確表示撤銷(xiāo)贈(zèng)與，本案也不屬于經(jīng)過(guò)公證或者或有公益、道德義務(wù)性質(zhì)的那種不能行使任意撤銷(xiāo)權(quán)的贈(zèng)與。所以，張先生撤銷(xiāo)贈(zèng)與的表示有效。據(jù)此判決駁回李女士的全部訴訟請(qǐng)求。李女士不服提起上訴，二審維持原判。

李女士之所以得不到房還是因?yàn)椴欢?，文件的質(zhì)量不夠，數(shù)量再多也沒(méi)用！張先生三次書(shū)面將房產(chǎn)贈(zèng)與李女士，說(shuō)明李女士對(duì)此很重視，那為什么不認(rèn)真了解一下贈(zèng)與及撤銷(xiāo)的規(guī)則呢？如果要求辦理公證那就沒(méi)法任意撤銷(xiāo)了。即使因?yàn)樯矸莼蛸Y格的原因辦不了公證，也可以考慮簽訂類似遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議這類雙方互相有權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，這種協(xié)議對(duì)方不能任意反悔，即使反悔也應(yīng)該支付合理的賠償，不至于最后什么都沒(méi)有！

本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師,第一屆北京網(wǎng)絡(luò)知名人士聯(lián)誼會(huì)理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。