正榮地產(chǎn)（06158.HK）的債權(quán)人要跪了！壞消息一個接著一個。

昨天，正榮地產(chǎn)掛到阿里法拍平臺上拍賣的上海青浦正榮中心，就算是在評估價的基礎(chǔ)上打了七折，也沒人報名競拍，就這么流拍了。

行情不是一般的差。

8月6日，正榮地產(chǎn)剛剛發(fā)布2025年7月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)：7月份，公司實現(xiàn)合約銷售金額約3.36億元。今年1-7月，公司累計合約銷售金額約27.01億元，7個月的銷售金額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上海一個熱銷項目單月的銷售額。

2020年，他們的銷售額是1419.01億元，是現(xiàn)在的30倍吧。

誰也沒想過正榮有這么差的時候：老板失蹤、銷售暴跌。

距離正榮地產(chǎn)公告公司實控人、正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施過去半年了，沒有任何消息傳來，沒有好的，也沒有壞的。

8月6日，正榮地產(chǎn)發(fā)布今年7月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)和補(bǔ)充公告，補(bǔ)充公告里隱藏了一條非常重要的信息。

正榮地產(chǎn)在補(bǔ)充公告里表示，鑒于中國房地產(chǎn)市場持續(xù)疲弱，且集團(tuán)控股股東正進(jìn)行清盤，正榮地產(chǎn)管理層現(xiàn)正考慮該公司于2025年6月30日所公布經(jīng)修訂重組計劃的各項方案。

正榮集團(tuán)在進(jìn)行清盤，現(xiàn)在是要徹底躺平放棄的節(jié)奏?。?/p>

公司清盤，簡單來說，就是公司停止運營，對資產(chǎn)進(jìn)行全面清理和處置，然后按先后次序償還未付的債務(wù)，之后按照法律程序，宣布公司解散的過程。

如果控股股東都清盤了，正榮地產(chǎn)該何去何從？！

這大概能理解為什么，上海青浦正榮中心會在爛尾4年后被拿出來拍賣，大概率也與正榮不斷下行有關(guān)系。

這還是正榮內(nèi)部當(dāng)時比較出名的項目，第一距離他們的上?？偛勘容^近，第二，算是正榮在上海質(zhì)地不錯的項目。

這塊地是正榮集團(tuán)在2014年2月14日以25.6億元的總價，和旁邊的住宅項目虹橋正榮府一起拿下的，樓面價為15786元/平米，溢價59.4%。

阿里法拍平臺公布的信息顯示，上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民村（20/10丘）“上海青浦正榮中心”在建工程及相應(yīng)的國有土地使用權(quán)，于2025年8月4日至8月7日進(jìn)行拍賣。

項目土地用途為餐飲旅館業(yè)及商業(yè)用地，使用權(quán)面積24039平方米，總建筑面積106111平方米，其中地上建筑面積63331平方米，地下建筑面積42780平方米。

被拍標(biāo)的物評估價為93180萬元，其中分?jǐn)偟耐恋貎r值61997萬元，在建工程價值31183萬元。

土地值6個多億，建造成本3個億。

拍賣直接打回原形，標(biāo)的物本次起拍價為65226萬元，與評估價相比，本次拍賣相當(dāng)于打了近七折，折合樓面價約為10853元/平方米。

差不多只賣出了土地的價格。

拍賣競價周期為3天，但截至昨天上午10時，由于無人報名，本次拍賣流拍。

很大一部分原因是貴，十年前拿的地，放到今天看也不算便宜。

15786元/平米，如果是按當(dāng)時周邊的住宅價格和還在爆火的虹橋概念進(jìn)行評估，這個樓面價不算貴，但是，這個樓面價要放到商業(yè)項目上，而且還是一個郊區(qū)商業(yè)項目，地價成本堪稱“天價”！

尤其是對于正榮這樣一家典型的依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式來推動公司實現(xiàn)規(guī)模增長的福建房企，用這么高的地價成本，來開發(fā)一個要求“所有商業(yè)部分由開發(fā)商永久性持有”的商業(yè)項目，由此帶來的資金沉淀成本，隨時都有可能壓垮正榮脆弱的資金鏈。

這也是為什么正榮在2014年初就拿了這塊地，但在把虹橋正榮府賣掉數(shù)年之后，才在2019年5月舉行了青浦正榮中心的奠基動工儀式。

項目其實不錯的，除了地太貴。

這塊地緊鄰遠(yuǎn)大健康城，計劃引進(jìn)購物、娛樂、兒童、休閑、影視、餐飲、酒店等業(yè)態(tài)，打造一站式社區(qū)商業(yè)中心。除按規(guī)定移交屬地政府的配套設(shè)施之外，所有商業(yè)部分由開發(fā)商永久性持有。

然后，沒趕上好時候，項目動工不到三年，2022年左右，也就是正榮地產(chǎn)爆雷前后，周邊居民就發(fā)現(xiàn)項目工地上沒有人施工了。

青浦正榮中心

公司沒錢繼續(xù)開發(fā)了，這也是爆雷企業(yè)這幾年的常態(tài)，保交樓排第一，這種要花錢，回收又慢的項目就不動了。

青浦正榮中心后續(xù)還需要投入不少資金才能完成項目建設(shè)。

高歌猛進(jìn)時候看不見的問題現(xiàn)在都爆發(fā)了，雖然位于曾經(jīng)爆火的大虹橋青浦徐涇板塊，但并不靠近地鐵，周邊3公里范圍內(nèi)還有蟠龍?zhí)斓?、天空萬科廣場等成熟的商業(yè)項目，就算項目建成，后續(xù)的商業(yè)運營也難度不小。

這些，都是精打細(xì)算的時候才能看到的。

有錢的時候大家都在畫餅，看不見這些“窮”的問題，當(dāng)開發(fā)商一半都兌現(xiàn)不了的時候，那么，交通是不是方便，引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)行不行，都很關(guān)鍵。

可是正榮沒機(jī)會了。

青浦正榮中心評估價七折都沒人要，這個信號代表著，至少要腰斬，可能情況更差。

青浦正榮中心的興衰，正是正榮集團(tuán)命運的縮影。2014年，正榮集團(tuán)加速全國化布局，重金豪賭長三角，上海、南京、合肥等城市都有過正榮集團(tuán)大手筆拿地的傳奇故事。

短短五年，正榮集團(tuán)以福建房企“愛拼才會贏”的大膽和激進(jìn)，完成了年銷售額從百億到千億的跨越。這一年，是2018年。同年，正榮集團(tuán)分拆正榮地產(chǎn)在香港上市。

正榮的蒙眼狂奔在2020年戛然而止。

2020年8月，正榮地產(chǎn)資金鏈開始出現(xiàn)問題。2022年，隨著2億美元永續(xù)債違約，正榮地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。今年初實際控制人歐宗榮被采取強(qiáng)制措施，成為壓垮市場信心的"最后一根稻草"。

不只是上海青浦正榮中心，正榮旗下那些沒能在2020年之前建成開業(yè)的商業(yè)項目，大多爛尾了。

因為前期拿地成本過高、開發(fā)周期長、運營難度大，在正榮地產(chǎn)資金鏈斷裂后，南京、合肥的正榮中心也成了"燙手山芋"，現(xiàn)在都深陷停工泥潭，前途未卜。

南京正榮中心位于河西南部，原定2022年三季度開業(yè)，因為資金問題一直停工。目前項目公司已被申請破產(chǎn)重整并進(jìn)入預(yù)重整階段。

位于合肥新站區(qū)的合肥正榮中心，曾是正榮有意打造的全國第七座正榮中心，體量約13萬平方米。項目自2022年春節(jié)后一直停工，正榮地產(chǎn)明確表示“無法獨自開發(fā)”。

他們也想過要掙扎一下，在合肥新站區(qū)2025年的重點發(fā)展工作計劃中，“加快盤活存量商業(yè)”一項明確提到了推進(jìn)正榮商業(yè)體等項目重整、復(fù)工及運營，希望又很渺茫。

更大的一顆雷是，創(chuàng)始人歐宗榮什么時候能出來？公司還有斗志走下去，處理今天的一堆爛攤子嗎？