今天從房子說起。

前些年一直在處理手頭的房子。樓市跌得非常厲害。

從最高點到最低點，北京的房子跌幅20%~30%。南京的房子，跌幅30%~50%。

房子有沒有跌到位，或者說該不該持有。我的判斷方法很簡單，看租金。

租金反映了市場最真實的需求。如果租售比（實際凈租金/房價）都沒有2%，那大概率不值得持有。

比如一套100萬的房子，每年租金2萬。減去物業(yè)費、供暖費（北方有）、中介費、空置期、每年攤銷的維修費，實際凈租金1.8萬。

那么這套房的租售比為1.8/100=1.8%。

這個租售比下，并不值得持有。

目前大行存款利率在1%左右，小行存款利率不到2%。

國債收益率10年期1.7%，1年期1.3%。

存款和國債的收益是穩(wěn)定的，本金是無損的，但房子的租金和房價是浮動的。

因此，房屋的租售比至少應(yīng)該達到銀行存款或債券的1.5~2倍（2%以上），否則就不用看了。

當然，這里說的是普通住宅。對于豪宅和大別墅，價格取決于輻射區(qū)內(nèi)最富有人群的購買力，和租房市場關(guān)系不大

從上述標準出發(fā)，根據(jù)我的觀察，國內(nèi)大部分房產(chǎn)并不具有投資價值。多數(shù)房子的租售比都不到2%。

當然，相較于3～5年前，樓市泡沫已經(jīng)消化了不少。2021年～2023年的房價高位，不少房子的真實租售比甚至都不到1%。

還可以把樓市和股市做個比較。

實際上，把租售比反過來，其實就是樓市的市盈率。

假設(shè)全國樓市未來達到較為樂觀的2%租售比，那樓市的整體估值就是50倍市盈率PE。

而目前A股的整體PE約為20倍。

對于大盤股，即使去掉銀行、煤炭能源等低估值公司，PE也僅有22倍。

哪怕是近年大漲的小盤股，比如中證1000這個級別，市值在100億～200億的小公司，PE也就40倍。

以上還是建立在諸多成長股暫時不賺錢、周期股短期不賺錢，部分穩(wěn)定股趁著大環(huán)境不佳洗財務(wù)澡的基礎(chǔ)上。

總之，無論跟債券、存款比，還是跟股市比，當下的樓市都缺少投資價值。

不過，這里有個未來發(fā)展的問題：假如經(jīng)濟回升、租金上漲，樓市租售比不就提高了嘛，也會變相拉升房價。

可真等到那時候，A股漲幅必然只會更大。

因為股市的估值更低，對經(jīng)濟的靈敏度更高，而國人的觀點也在悄然變化。

其實，咱們可以參考美國2008年的次貸危機（次級房貸）和日本1990年的樓市崩盤。

這也是過去50年，超大型經(jīng)濟體最大的兩次樓市崩盤事件。

下圖是次貸危機前后美國房價（藍線）和標普500（黃線）的走勢。

美國樓市2006～2007年見頂，2012年見底，用時5～6年。底部起，樓市年均漲幅在6%左右。

美股2007年見頂，2009年完全見底，用時2年。底部起，美股年均漲幅在12%左右。

下圖是1990年崩盤前后日本房價（藍線）和日經(jīng)225（黃線）的走勢。

日本樓市整整跌了23年。1990年前后見頂，2013年才完全見底，用時23年。見底后，漲幅幾乎可以忽略不計。

日股1990年見頂，2003年見底，下跌用時13年。見底后盡管還有所波動，但直到今天，年均漲幅在7%左右。

另外，之所以日股下跌時間很長，是有其特殊性的。日股在泡沫破滅前，可是20年漲了20倍，年均上漲16%，屬于超級泡沫。那可不是A股甚至美股能輕易碰瓷的

由此可見，無論日本還是美國，樓市崩塌后，股市的表現(xiàn)都要遠遠好于樓市。

股市見底所需時間，在樓市的1/3~1/2。而股市見底后的漲幅，要遠遠高于樓市，大約每年比樓市多6%。

從這個角度出發(fā)，A股2021年牛市見頂，2024年熊市見底，下跌用時3年。那么樓市可能要到2027年前后才會完全觸底。

當然，無論樓市何時觸底、怎么觸底，對于我們來說并不重要。因為在此之前，我們早就借助股市實現(xiàn)了財富的穩(wěn)健增長。

最后特別聲明，本文非馬后炮。

2021年樓市最高位，我的文章標題是：《押注房價永不下跌的人，終會付出沉重代價！》

2024年9月24日的2700點，我的文章標題是《今天起，A股和樓市的投資邏輯徹底改變！》

只可惜，很多人就是不愿意相信。因為他的屁股在樓市里，他寧可像鴕鳥一樣把頭鉆在沙子里，假裝什么都沒有發(fā)生。

直到股市上漲到4000點，直到樓市再跌個3年

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個人持倉：40%指數(shù)基組合（以及主動基和四足鼎立）、15%納指、10%恒科、15%風雨不動安如山、5%股票、15%中小銀行存款。保持不變。

投資機會：格指2.06，投資機會為A-（投資機會從好到差為S、A、B、C、D）。

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