孩子逆天改命的最佳方式是父母提前在上海一帶購(gòu)置房產(chǎn)，其次才是上雙一流的名校

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、我有兩位兄弟的父母當(dāng)年選擇購(gòu)置多套住宅徹底改變了家族的命運(yùn)

在我小時(shí)候，講究通過(guò)努力奮斗改變命運(yùn)，那時(shí)候也實(shí)在無(wú)力長(zhǎng)線布局，對(duì)我唯一的機(jī)會(huì)就是上大學(xué)，除此之外，再找不到第二條出路，最終也就只能破釜沉舟和背水一戰(zhàn)了

當(dāng)時(shí)我們也是受困于時(shí)代，對(duì)于在上海買房這類事也就只能等畢業(yè)后自己再折騰，大致是2002年，招商銀行蘭州分行的一個(gè)副行長(zhǎng)跑到上海給兒子買了套房子，回到蘭州大吹特吹時(shí)，我當(dāng)時(shí)就是一個(gè)被人家邊緣化，且根本不放在眼里的旁觀者，但也確實(shí)很無(wú)奈

那件事給我最深的記憶就是人和人真不一樣，但那時(shí)候是真年輕，也很無(wú)知，自然無(wú)畏，甚至有種狂妄，潛意識(shí)覺得這事還有得救，也就比較坦然

后來(lái)上大學(xué)，這事就真變質(zhì)了，2008年大學(xué)畢業(yè)時(shí)，睡我上鋪那兄弟的父母極有遠(yuǎn)見，我們大學(xué)一畢業(yè)就在杭州給這兄弟買了好幾套房子，趕上后面的房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，瞬間凈賺好幾千萬(wàn)

夸張的是人家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，老婆也有幾套房子，僅房產(chǎn)都快上億了，一度把我整的很懵，有點(diǎn)不會(huì)了的感覺，后來(lái)刷抖音時(shí)看到“上大學(xué)是唯一把不同階層的人聚在一起的機(jī)會(huì)”時(shí)感觸頗深

在上海我有個(gè)兄弟，父母都是大學(xué)教授，2000年在上海買了三套房，凈賺4000多萬(wàn)，人家的老婆又外帶一套房，現(xiàn)在僅靠房租每月就有好幾萬(wàn)的收入，這兄弟經(jīng)常和我一起洗腳、抽煙，毫無(wú)生存壓力，他的名言是“我既然已經(jīng)過(guò)的很好了，就不用再努力了”

當(dāng)年就人家那一個(gè)選擇，后來(lái)我用了十幾年才勉強(qiáng)拉平資產(chǎn)總額，但我身背幾千萬(wàn)的債務(wù)，而這兩哥們是凈資產(chǎn)，根本沒房貸，天天吊兒郎當(dāng)?shù)?，我是過(guò)年都要坐在辦公室搬磚，比生產(chǎn)隊(duì)的驢都辛苦，這還是在我很能折騰的前提下，事實(shí)我身邊的很多人終其一生也達(dá)不到這兩兄弟當(dāng)下的財(cái)富當(dāng)量

二、除了讀名校外，年輕人逆天改命的另一途徑就是全力融入長(zhǎng)三角與珠三角一帶的大城市，定居該地區(qū)，成為該地區(qū)的一員，這也是太多的父母能夠做到的

名校對(duì)財(cái)富階層是個(gè)充分非必要的標(biāo)配，即必須有，但有不一定就能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)富的躍遷，名校更多是維護(hù)階層不下滑

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)有三大現(xiàn)象嚴(yán)重的拉大了不同地區(qū)的財(cái)富分配，最終加劇了其他地區(qū)年輕人融入北上深杭以及成都的難度，即

1、 高附加的高科技產(chǎn)業(yè)主要聚集在上海、深圳一帶，其他地區(qū)鮮有高附加值產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)決定當(dāng)?shù)氐氖杖脒h(yuǎn)不及上海、深圳一帶

2、 產(chǎn)業(yè)附加值低與人口持續(xù)凈流出導(dǎo)致非北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，讓太多的人沒了資產(chǎn)性收入

3、 持續(xù)大幅貨幣寬松與債務(wù)堆砌最終讓北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房?jī)r(jià)暴漲，加劇了其他地區(qū)年輕人融入北上深杭以及成都的難度

除了讀名校外，年輕人逆天改命的另一途徑就是全力融入長(zhǎng)三角與珠三角一帶的大城市，定居該地區(qū)，成為該地區(qū)的一員，但是融入融入北上深杭以及成都最大的壁壘就是房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，遠(yuǎn)超僅靠一般年輕人努力奮斗爭(zhēng)取到的上限

所在的城市直接決定一個(gè)人的命運(yùn)，城市對(duì)一個(gè)人的賦能高于一切，但是現(xiàn)在很多年輕人能夠融入北上深杭的關(guān)鍵是“爹強(qiáng)”，其次才是個(gè)人能力與努力，事實(shí)北上深杭核心地區(qū)的住房已經(jīng)對(duì)太多的年輕人永久性的關(guān)閉了，生來(lái)有就有，沒有也就永遠(yuǎn)沒有了，無(wú)形中夯實(shí)了階層固化

新一輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)來(lái)臨，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)最終會(huì)大幅提升外地年輕人融入北上深杭的門檻，再次夯實(shí)階層固化

三、在上海周邊附屬城市的房?jī)r(jià)暫時(shí)低估期，父母應(yīng)該在這一輪房?jī)r(jià)上行的初期盡快給子女在該地區(qū)購(gòu)置一席之地，為其未來(lái)的人生兜底，這是太多的父母能夠掌控改變孩子命運(yùn)的途徑

無(wú)論“專家”如何忽悠，任何人在一座城市扎根的關(guān)鍵就是要有自己的住房，一旦擁有自己的住房，生活質(zhì)量必然會(huì)有質(zhì)的飛躍，而租房住多少有點(diǎn)湊合的感覺

另外，結(jié)婚、生孩子以及創(chuàng)業(yè)的前提是安置住房，一旦住房問題未得到解決，結(jié)婚、生孩子，尤其創(chuàng)業(yè)必然受阻

很多年輕人在北上深杭等大城市混不下去，最終回老家的唯一原因就是住房問題根本無(wú)法解決，生活看不到希望后徹底放棄了

任何人一旦住房問題得到解決，多少賺點(diǎn)錢都能夠活下去，一旦確保永遠(yuǎn)在牌桌上，再?gòu)拈L(zhǎng)計(jì)議，事實(shí)大城市的機(jī)會(huì)就是比中西部小城市的要多

在高附加值產(chǎn)業(yè)持續(xù)聚集在上海、深圳一帶時(shí)，將自己定居該地區(qū)是獲取時(shí)代紅利與逆天改命的關(guān)鍵

確實(shí)，北上深杭核心地區(qū)的住房已經(jīng)到了太多人遙不可及的境地，這不是靠努力就能夠?qū)崿F(xiàn)的，不是爭(zhēng)取的目標(biāo)，更應(yīng)該將目標(biāo)放在上海周邊附屬城市的低房?jī)r(jià)地區(qū)

在我的經(jīng)歷中，通常是將買房放在畢業(yè)后，但在持續(xù)大幅貨幣寬松與債務(wù)堆砌的背景下，上海一帶的房?jī)r(jià)受基本面的持續(xù)提升最終必然會(huì)大幅上漲，拉大與其他地區(qū)的差距，事實(shí)第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)啟動(dòng)

在這一背景下，要想讓孩子逆天改變，除了全力培養(yǎng)，使其能夠讀名校外，更應(yīng)該對(duì)其實(shí)施資產(chǎn)配置，對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲對(duì)其未來(lái)人生的沖擊，即在孩子很小時(shí)盡快在上海周邊附屬城市購(gòu)房，讓孩子成長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲共同推進(jìn)，確保孩子長(zhǎng)大成人后不再為高房?jī)r(jià)折騰，透支人生

在上海周邊附屬城市的房?jī)r(jià)暫時(shí)低估期，父母應(yīng)該在這一輪房?jī)r(jià)上行的初期盡快給子女在該地區(qū)購(gòu)置一席之地，為其未來(lái)的人生兜底，這是太多的父母能夠掌控改變孩子命運(yùn)的途徑

目前上海周邊附屬城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，又疊加國(guó)家的政策支持，總體在太多家庭可承受的范疇內(nèi)，一旦在這一輪行情結(jié)束，且房?jī)r(jià)上漲后，很多家庭必然陷入“望洋興嘆”，心有余而力不足的尷尬

經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，年輕人的命運(yùn)除了靠努力改變外，更需要父母的托舉，一個(gè)沒有父母托舉的年輕人極易陷入“即使擁有生育的能力，也不配擁有生育權(quán)利”的尷尬，這是時(shí)代發(fā)展的必然

事實(shí)與其卷孩子，還不如卷父母，孩子的人生需要父母與孩子的共同努力，但在人生的初期更需要父母的托舉

基于此，盡快在上海一帶提前給孩子購(gòu)置房產(chǎn)，使其擁有一席之地，人生能夠兜底，然后再去折騰高考

四、之所以選擇湖州是因?yàn)楫?dāng)下湖州很弱，房?jī)r(jià)極低，但是未來(lái)潛力無(wú)限，具有極大發(fā)展空間，是個(gè)超級(jí)潛力股

時(shí)代到了湖州大爆發(fā)的時(shí)間了，在中國(guó)歷史上湖州一直處于時(shí)代的中心，自南宋以來(lái)一直屬于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心，蘇湖杭以及太湖周邊的物產(chǎn)豐富與商業(yè)發(fā)達(dá)，不但造就了很多商業(yè)傳奇，而且政治、科技以及人文都屬于全國(guó)的頂級(jí)，天然具有經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的潛質(zhì)

最近140年湖州衰落主要基于兩點(diǎn)，即

（1）曾國(guó)藩與太平天國(guó)十幾年的主戰(zhàn)場(chǎng)就在湖州一帶，據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)，96.8%的湖州人不是被戰(zhàn)爭(zhēng)殺害，就是流離失所，經(jīng)濟(jì)幾乎歸零

（2）改革開放后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又是圍繞大海、大江以及核心城市，湖州既不靠海、靠江，也非核心城市的現(xiàn)實(shí)自然被邊緣化

但是最近十年，隨著高鐵、城際高鐵、高速公路以及運(yùn)河航運(yùn)的興起，湖州再次呈現(xiàn)崛起的態(tài)勢(shì)，湖州坐落在長(zhǎng)三角的最中心地帶，逐步已成為交通樞紐，緊鄰上海、杭州、蘇州、無(wú)錫以及南京等經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，隨著交通的日益發(fā)展與成本的降低，周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)外溢已成為湖州接下來(lái)最大的發(fā)展紅利

其實(shí)，目前湖州具有五大優(yōu)勢(shì)，能夠急速提升其經(jīng)濟(jì)的基本面，即

1、生態(tài)，湖州是“青山綠水就是金山銀山”理論的發(fā)源地，過(guò)去幾十年工業(yè)發(fā)展的滯后確保了其原始生態(tài)的存續(xù)，這已成為當(dāng)前湖州相對(duì)其他地區(qū)最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，畢竟追求生態(tài)健康的生活是社會(huì)收入到一定程度的必然選擇，大勢(shì)在我

2、位于核心經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的最中心，隨著交通的日益晚上，湖州已成為長(zhǎng)三角的交通樞紐，到上海、杭州、蘇州、無(wú)錫以及南京都在一小時(shí)車程圈內(nèi)，即將打通到上海、蘇州與杭州的城際高鐵，物流成本的大幅降低必將提升周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、資本與人才的外溢

3、相對(duì)上海、杭州、蘇州、無(wú)錫以及南京等經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的生產(chǎn)要素成本極低，物價(jià)、社會(huì)平均薪酬以及房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是追求“開源節(jié)流”，一旦湖州通過(guò)高鐵、地鐵以及高速公路將通往周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的物流成本大幅降低，周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)、人才與資本自然會(huì)流向湖州，追求湖州的低成本優(yōu)勢(shì)，形成增量，推高湖州經(jīng)濟(jì)的基本面

4、為降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，湖州市委、市政府已在南太湖開發(fā)區(qū)投資上萬(wàn)億，大搞建設(shè)，以各種方式實(shí)施稅收減免與房租的補(bǔ)貼，吸引各類企業(yè)在湖州投資，布局產(chǎn)業(yè)，形成增量，推高湖州經(jīng)濟(jì)的基本面

5、領(lǐng)導(dǎo)深知湖州的發(fā)展?jié)摿εc歷史遺憾，多次督促，且親臨現(xiàn)場(chǎng)，一再要求浙江省委與湖州市委“一定要把南太湖建設(shè)好”，在領(lǐng)導(dǎo)的一再督促與監(jiān)督下，浙江省委與湖州市委對(duì)湖州的發(fā)展不敢絲毫怠慢，全力發(fā)展，人為加速了湖州的發(fā)展

可以肯定的是未來(lái)長(zhǎng)三角，準(zhǔn)確的說(shuō)，上海以西、無(wú)錫以東、蘇州以南以及杭州以北這塊地將是未來(lái)500年的世界中心

產(chǎn)業(yè)附加值日益提升、人口持續(xù)凈流入以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的頻率與規(guī)模遠(yuǎn)超全國(guó)其他地區(qū)等現(xiàn)實(shí)決定該地區(qū)的基本面將會(huì)持續(xù)的提升，且沒有上限，大勢(shì)在我，無(wú)論如何布局都會(huì)賺錢

但是對(duì)個(gè)人而言，時(shí)間極短，且資金體量有限的現(xiàn)實(shí)決定必須擇優(yōu)而選，既要確保能夠立即賺大錢，而且還要巧妙的借助銀行杠桿，放大資產(chǎn)規(guī)模

另外，房產(chǎn)投資不但要追逐增量，還要追求存量的零和再分配，湖州不但正在借助各種有利條件正在急速崛起，而且領(lǐng)導(dǎo)多次督促一定要把“南太湖建設(shè)好”的現(xiàn)實(shí)決定，浙江省委與湖州市委必須將存量資源導(dǎo)入南太湖開發(fā)區(qū)，以零和再分配的形式人為將浙江與湖州的存量資源導(dǎo)入在南太湖做出成績(jī)，好為中央交作業(yè)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利的釋放會(huì)持續(xù)遷移，斷然不會(huì)死磕一個(gè)地區(qū)，房?jī)r(jià)與交通是導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)、人才與資本外遷的關(guān)鍵，上海與杭州的高房?jī)r(jià)正在將太多的產(chǎn)業(yè)、人才與資本驅(qū)趕至周邊附屬城市

對(duì)企業(yè)與人才而言，一旦到達(dá)周邊附屬城市的交通成本與時(shí)間極低，必須會(huì)選擇落地上海與杭州等核心城市的周邊附屬城市，以尋求“降本增效”的紅利，而湖州巧妙的基于其所處的地理優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展交通與政府上萬(wàn)億的大規(guī)模基建投資，通過(guò)降稅與補(bǔ)貼房租的形式吸引各路產(chǎn)業(yè)、人才與資本的進(jìn)入，形成增量流入，推高基本面

五、拿銀行的低息貸款購(gòu)房，讓租客還房貸，自己坐收房?jī)r(jià)暴漲后的收益已妥妥成為當(dāng)前最好的投資

投資就是押注未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，而非公允當(dāng)下，投資的本質(zhì)就是賺取買賣價(jià)差，只要當(dāng)下買入價(jià)低，未來(lái)發(fā)展無(wú)限，這就是好的投資，而非跟隨大流，公允當(dāng)下

尤其房地產(chǎn)投資還必須借助高杠桿，在房貸利率日益下行的背景下，高杠桿不但能夠取得超額投資收益，而且還是一種風(fēng)控策略，尤其只要房?jī)r(jià)足夠低，理論上房租是能夠覆蓋按揭貸款的

這就意味著房產(chǎn)投資是拿銀行的錢，賺取資產(chǎn)增值收益，而貸款由租客還，最終房產(chǎn)還屬于購(gòu)房者

房產(chǎn)投資一定要基于高杠桿和高租售比，拿銀行低息的錢買自己的房，讓租客還房貸是房產(chǎn)投資獲利的超級(jí)秘訣

國(guó)家通過(guò)房地產(chǎn)的高比例低息貸款形式持續(xù)向社會(huì)讓利現(xiàn)實(shí)決定過(guò)去幾十年房產(chǎn)投資成為獲取社會(huì)發(fā)展紅利的主要途徑

目前國(guó)家為了激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，持續(xù)降低首付與貸款利息，其目的就是通過(guò)向房地產(chǎn)領(lǐng)域注入增量貨幣人為推高房?jī)r(jià)，但是對(duì)社會(huì)而言，卻有了低息獲取更大比例房貸的機(jī)會(huì)，這是相輔相成的互利

租售比是個(gè)涉及因素極廣的話題，但是通常是高房?jī)r(jià)低租售比，而低房?jī)r(jià)高租售比，要想通過(guò)租金覆蓋房貸，首先要選擇價(jià)格較低的標(biāo)的，其次才是周邊有沒有緊鄰最好的學(xué)校、有沒有大量的老公房、城中村以及出租房的供給量與承租量的對(duì)比

經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，租售比這一在房地產(chǎn)非理性繁榮時(shí)期被社會(huì)遺忘的話題又重回大眾的視野，成為房產(chǎn)投資的關(guān)鍵，確實(shí)拿銀行的低息貸款購(gòu)房，讓租客還房貸，自己坐收房?jī)r(jià)暴漲后的收益已妥妥成為當(dāng)前最好的投資

實(shí)現(xiàn)房租能夠覆蓋按揭貸款這一目標(biāo)基于對(duì)所投標(biāo)的的選擇，即

1、房?jī)r(jià)不能過(guò)高，一般的房租基于社會(huì)平均收入，而房?jī)r(jià)卻是取決于極少數(shù)高收入人群與貧富差距，所以要想拉高租售比，則必須嚴(yán)控購(gòu)房?jī)r(jià)格，購(gòu)房?jī)r(jià)格過(guò)高，自然會(huì)拉低租售比，房租無(wú)法覆蓋按揭貸款

2、當(dāng)?shù)貪撛谧饪偷穆殬I(yè)、收入高低與受教育的程度，通常受過(guò)高等教育的白領(lǐng)生活水準(zhǔn)要求較高，愿意承受較高的房?jī)r(jià)，而基于體力勞動(dòng)的農(nóng)民工對(duì)房租的價(jià)格較為敏感，更愿意追求低價(jià)的低品質(zhì)住房

3、是否緊鄰當(dāng)?shù)刈罡邫n的學(xué)校，通常社會(huì)對(duì)居住地到學(xué)校的距離敏感度遠(yuǎn)高于到地鐵的距離，住在學(xué)校邊，接送孩子方便，安全以及時(shí)間寬裕，通常租客愿意為此支付較高的租金

4、當(dāng)?shù)厥欠裼写蠓秶鷺O其廉價(jià)的老公房，租房者整體對(duì)價(jià)格較為敏感，尤其是收入較低者，寧愿犧牲居住品質(zhì)，也要選擇低價(jià)，且品質(zhì)劣質(zhì)的老公房，所以要想提高租金，就需選擇沒有大范圍老公房的新城

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來(lái)，錯(cuò)過(guò)2008年，不能再錯(cuò)過(guò)2025年

只需10萬(wàn)首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來(lái)

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國(guó)際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教