今年，很多之前賣的火熱的項(xiàng)目，都突然賣不動(dòng)了。

購房者們，直接完全放棄了一些區(qū)域的新房——

這就直接造成，一些新房項(xiàng)目完全“割不動(dòng)韭菜”了，房子賣不掉了。

為什么這些項(xiàng)目，被購房者完全拋棄了？

先說一個(gè)很多粉絲朋友反應(yīng)過來，也是比較典型的案例，就是洞涇地鐵口的新房，華發(fā)海上都薈。

這項(xiàng)目是個(gè)大項(xiàng)目很多個(gè)地塊，去年首開賣的很火，當(dāng)月就去化了七成。

后面加推的幾期雖然沒有首開那么火熱，但是去年續(xù)銷的也還可以，斷斷續(xù)續(xù)的也賣了個(gè)七七八八。

不過等到今年，這項(xiàng)目就有點(diǎn)賣不動(dòng)了，實(shí)際銷售情況慢了下來。

按照網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目的二期今年5月27日開盤之后，取證的198套房源，目前僅僅網(wǎng)簽了2套。

簽約數(shù)據(jù)雖然有滯后性，但是也能一定程度上看得出冷了。

作為一個(gè)有雙地鐵（9+12）預(yù)期的項(xiàng)目，這項(xiàng)目為什么今年突然就賣不動(dòng)了？

當(dāng)然，這不是第一個(gè)在今年銷售遇冷的項(xiàng)目，我們不妨多看幾個(gè)找找共性。

早在幾個(gè)月前，上海就出現(xiàn)了今年第一個(gè)0認(rèn)購的項(xiàng)目，就是位于外高橋板塊的陽明花園。

這項(xiàng)目看起來賣相還是很不錯(cuò)的，石材干掛的外立面，小區(qū)邊上就是地鐵站。。

這也是一個(gè)當(dāng)年曾經(jīng)“火過”的項(xiàng)目，這項(xiàng)目前幾年甚至還觸發(fā)過積分。

但是這項(xiàng)目到了今年，也是突然就賣不動(dòng)了，直接來了個(gè)零認(rèn)購。

當(dāng)時(shí)同期也有另外一個(gè)項(xiàng)目，就是位于宣橋板塊的璟瀾灣，也是直接零認(rèn)購。

這項(xiàng)目被很多媒體報(bào)道在惠南板塊，其實(shí)實(shí)際上是在宣橋鎮(zhèn)上，距離野生動(dòng)物站已經(jīng)不遠(yuǎn)。

這項(xiàng)目倒是今年首開，不過三萬多一平的聯(lián)排別墅，實(shí)際上也是非常便宜了，畢竟這地方可比臨港到張江近了不少。

但是很可惜，這項(xiàng)目也是0認(rèn)購。

不僅僅是這里，隔壁的航頭的森蘭航薈名庭、新場的招商象嶼星耀翠灣賣的也很差。

當(dāng)然，賣不掉的新房不止這些。

位于江橋新開發(fā)的北虹之星區(qū)域（現(xiàn)在叫上虹橋）的首發(fā)項(xiàng)目保利虹橋和著，之前開盤賣的特別火，號(hào)稱年初嘉定賣的最火的新盤。

但是后面的情況也是類似，也賣不動(dòng)了，在認(rèn)購期間也是無客戶參與認(rèn)購。

作為一個(gè)大虹橋范圍內(nèi)、自身規(guī)劃概念宏大、地鐵不遠(yuǎn)的新房，如此滯銷也是大家沒有預(yù)料到的。

當(dāng)然，具體的案例不止這些，比如淀山湖的璟云里項(xiàng)目也是因?yàn)檎J(rèn)購人太少取消搖號(hào)。

最離譜的是嘉定南翔、云翔大居的某個(gè)項(xiàng)目，位于南翔的新開發(fā)區(qū)域，當(dāng)時(shí)也是剛開盤賣得還可以，后來越來越差；

現(xiàn)在都交房了還沒賣完，新房自己打折，直接拖崩了同項(xiàng)目二手房的價(jià)格，直接干破發(fā)了。

類似的滯銷、賣不動(dòng)的項(xiàng)目還有很多，歡迎大家在評(píng)論區(qū)再舉舉例子。

那么，為什么，今年這么多郊區(qū)的新房都賣不動(dòng)了？

這些項(xiàng)目，有什么共性？為什么這些項(xiàng)目被購房者放棄了？

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這些新房賣不掉的區(qū)域，從板塊特點(diǎn)上，其實(shí)是有共性的：

大多位于那些“無法翻身的”的區(qū)域。

什么叫無法翻身？

就是按照當(dāng)下上海的城市發(fā)展速度，這些區(qū)域很難在短時(shí)間發(fā)展起來，很長一段時(shí)間都要維持現(xiàn)狀。

細(xì)分下來，大概是兩大類。

第一類，就是位于剛起步、周邊都是荒地、不知道什么時(shí)代才能建成的區(qū)域，想要賣房子都得靠畫大餅、講規(guī)劃為客戶造夢的地方。

比如剛剛啟動(dòng)開發(fā)的洞涇（下圖）、江橋的封浜站北虹之星、南翔的云翔大居這些地方你一過去周邊除了菜地就是工廠。

這樣的地方，即便是周邊有了些非?；Ｈ说囊?guī)劃圖——

但是只要去項(xiàng)目周邊逛過，基本就會(huì)在荒涼的外部環(huán)境包圍下，直接“下頭”。

包括上虹橋的北虹之星區(qū)域、南翔的云翔大居這些地方都是如此，我們都做過實(shí)探分析，感興趣的朋友可以聯(lián)系客服要一下之前的分析文章。

這樣的地方，不知道要發(fā)展多少年才能崛起。

第二類，就是位于淀山湖、外高橋、宣橋這些地方的項(xiàng)目。

這些區(qū)域周邊其實(shí)已經(jīng)有了很多社區(qū)、已經(jīng)成熟的城市界面、甚至有一些產(chǎn)業(yè)。

但是這些地方，問題也非常明顯：

歷史包袱太多、部分區(qū)域甚至還在產(chǎn)業(yè)清退，但是“城市更新”或者“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”還沒輪到他。

比如外高橋的問題，之前在浦東北部這篇文章，我就講過：

這區(qū)域產(chǎn)業(yè)正在更新，城市界面很老舊——

但是按照浦東目前的城市開發(fā)節(jié)奏，整體的開發(fā)節(jié)奏主要還是以新建為主：

一方面內(nèi)環(huán)到中環(huán)開發(fā)之前的“存貨”比如北蔡楔形綠地、后灘、新楊思；另一方面就是向東向南開發(fā)唐鎮(zhèn)、周康區(qū)域。

連陸家嘴周邊的城市更新目前都沒有提上日程，短期很難對(duì)外高橋老舊的城市界面進(jìn)行更新。

產(chǎn)業(yè)也是在圍繞張江展開，浦東北部的區(qū)域目前整體發(fā)展速度的確是慢下來了。

而雖然說浦東一路向南，但是像宣橋這樣的地方，又屬于短期無法發(fā)展到的區(qū)域。

板塊周邊都是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別”的成熟界面，短期來看也是無法翻身的。

而去年以來，隨著市場的下行，上海的購房者其實(shí)也開始了群體的意識(shí)覺醒，意識(shí)到了一個(gè)關(guān)鍵問題：

上海樓市買房的安全邊界，正在全面收縮。

之前還能收割的項(xiàng)目，現(xiàn)在都賣不動(dòng)了，就是因?yàn)樯虾５馁彿空咝纬闪诵碌陌鍓K選擇共識(shí)：

1、成熟要買能夠持續(xù)保持（購買力）強(qiáng)勢的區(qū)域，荒涼要買真正有大量資源投入的區(qū)域。

2、剛需要選擇能融入市區(qū)置換鏈條的區(qū)域，改善要選擇能站穩(wěn)中產(chǎn)社區(qū)地位的區(qū)域。

像開篇提到的洞涇板塊，就是十分典型的區(qū)域。

這地方的主要賣點(diǎn)，其實(shí)就是為了吸引兩類典型購房者：

1、即將開通的12號(hào)線西延申線和已經(jīng)有的9號(hào)線將會(huì)讓區(qū)域成為雙地鐵板塊，借此優(yōu)點(diǎn)來吸收市區(qū)的外溢購房者。

2、開發(fā)商營銷的另一個(gè)概念就是松江新城2.0，產(chǎn)品升級(jí)、別墅定位，借此優(yōu)點(diǎn)來吸收松江本地居民的改善購買力。

但是實(shí)際上這地方就是我前文說到的：

按照當(dāng)下城市開發(fā)進(jìn)度上，很難快速起來的區(qū)域。

以前購房者很好騙的時(shí)代，靠著這兩點(diǎn)的確能吸引到購房者。

但是如今隨著購房者的意識(shí)覺醒，這兩個(gè)賣點(diǎn)都沒有用了：

首先，市區(qū)外溢購買力已經(jīng)意識(shí)到了，市區(qū)的置換兩條很難擴(kuò)展到洞涇。

松江9號(hào)線過來的外溢購買力到了泗涇都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的內(nèi)澇和踩踏，上海樓市最慘烈的情況：無量下跌，泗涇市場一度陷入“降價(jià)都賣不掉房子”的行情，一堆品質(zhì)不錯(cuò)的次新房。

你一個(gè)新開發(fā)的區(qū)域、周邊啥配套都沒有，憑什么打的過泗涇，憑什么融入市區(qū)的置換兩條？

連泗涇的新房都沒有那么暢銷，沒有賣完，憑什么輪到洞涇？？

市區(qū)外溢的不會(huì)來買，地緣改善的本地人也不買。

松江萬達(dá)、松江印象城作為松江本地非常新的兩大商圈，如今都屬于沒有全部建成的地步。

萬達(dá)那邊幾個(gè)項(xiàng)目的寫字樓不得不搞成公寓銷售，印象城二期至今遙遙無期。

如今廣富林街道的項(xiàng)目都沒有那么好賣，你現(xiàn)在跟我說洞涇要成為松江新城2.0？

當(dāng)本地人改善不買，市區(qū)外溢的不買，這樣的地方自然就賣不掉了。

再舉個(gè)例子：

像浦東，所有的剛需、改善購買力，如今都知道應(yīng)該選靠近張江的地方，選擇陸家嘴、張江、前灘能輻射到的地方。

你無論是浦東北部更新緩慢難以翻身的的區(qū)域、還是南部新場、惠南、宣橋這些難以崛起的地方——

如果是市區(qū)外溢，自然會(huì)拋棄這些地方；

即便是當(dāng)?shù)氐母纳萍彝?，也?huì)去浦東如今“共識(shí)最大化”的地方賣房子——浦東中部正在全力開發(fā)的這些區(qū)域。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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結(jié)語

當(dāng)然，作為一個(gè)希望大家能夠“買對(duì)房”的自媒體，我們很高興看到大家對(duì)于選房的集體覺醒，終于有了一定的判斷“鐮刀”、避免“被收割”的能力。

但是，即便是如此，還是不夠的：

上海樓市買房的安全邊界收縮的比大家想的要更嚴(yán)重。

篇幅有限，從預(yù)算視角、從區(qū)域發(fā)展視角、從城市發(fā)展規(guī)律視角，哪些區(qū)域能夠長期保值，我們后面再推文詳細(xì)分析，感謝您的關(guān)注。