文/狗蛋分蛋

6月初，中建玖合斥資74.91億元拿下“運(yùn)河3號地”的八個地塊，一舉刷新通州土拍“總價地王”紀(jì)錄，后來這八個地塊被市場稱為“運(yùn)河八子”。

最近，運(yùn)河八子的戶型規(guī)劃出來了，總共八個面積段，涵蓋90㎡左右的剛需到250㎡以上的豪宅。

其中，200㎡以上的戶型，粗略估計(jì)400套以上。

運(yùn)河八子位于通州核心中的核心，同時緊鄰大運(yùn)河，400多套豪宅戶型基本都能看到壯麗河景。能集齊這幾個要素，在北京算比較罕見，因此也有部分人將其與上海黃浦江豪宅類比，表示：

北京版“湯臣一品”要來了。

狗蛋說，通州核心的核心，放在北京沒那么核心，如今大運(yùn)河的地位遠(yuǎn)不如黃浦江。拿運(yùn)河八子比較湯臣一品，只能說是碰瓷。

運(yùn)河八子的對手，應(yīng)該是直線距離不足5公里的“縵云ONE”。

縵云ONE是近年來通州樓市的一個奇跡。

項(xiàng)目于去年年中開盤，當(dāng)通州其他樓盤還在5萬元/㎡徘徊時，縵云ONE的成交均已到6.92萬元/㎡，硬生生將通州新房的價格拉高了一個等級。

縵云ONE能賣出溢價，秘訣在于獨(dú)辟蹊徑。

這幾年，通州核心區(qū)大部分新盤都是剛需盤，而縵云ONE是一個少見的新豪宅盤，清一色大平層，單套面積200㎡以上。

縵云ONE一期總共342套房，目前網(wǎng)簽約170套，二期未取證的還有281套，據(jù)說下半年開盤，項(xiàng)目差不多還有近400套等待去化。

現(xiàn)在，運(yùn)河八子帶著400多套豪宅殺入通州，縵云ONE后續(xù)的去化壓力估計(jì)不小。

對雙方來說，一場遭遇戰(zhàn)在所難免。

事實(shí)上，暗戰(zhàn)早已開始。

趕在運(yùn)河八子土拍的前一天，縵云ONE公布了設(shè)計(jì)調(diào)規(guī)方案，其中，項(xiàng)目二期三棟樓宣布注入“好房子”元素：

1、增加開敞陽臺，送一半面積，北面戶型增加1個設(shè)備平臺，全部贈送； 2、住宅樓的一層調(diào)整為架空層，層高從3.3米增加為4.2米。

反觀運(yùn)河八子，倒是正兒八經(jīng)的“好房子”項(xiàng)目。

按照已經(jīng)公布的規(guī)劃，項(xiàng)目200㎡以上戶型層高拉到了3.5米。陽臺、設(shè)備平臺、飄窗、花池能送則送，據(jù)說實(shí)際得房率最高可以達(dá)到99%。

此外，中建玖合這次上了各種“黑科技”，比如園林公區(qū)部分，臨河的3個豪宅地塊，每個都設(shè)置了風(fēng)雨連廊，通過跨街天橋進(jìn)行連接，地下還有通道串聯(lián)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拔高圈層的純粹性。

私區(qū)部分，錯層搞了“開敞轉(zhuǎn)角露臺”以及“內(nèi)嵌式轉(zhuǎn)角陽臺”南向西側(cè)雙角度觀賞河景.......

從得房率，到公區(qū)私區(qū)設(shè)計(jì)，晚入市一年多的運(yùn)河八子，對上縵云ONE稱得上全方位領(lǐng)先。

好房子政策下，時間就是新房最大的敵人。有時候兩個項(xiàng)目前后腳開盤，一個新政前一個新政后，哪怕只隔了一個月，拿出的產(chǎn)品也有代際差距。

當(dāng)然，縵云ONE不是完全沒有機(jī)會，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是更成熟。

開盤一年多時間，縵云ONE表現(xiàn)不錯，在市場攢下了口碑。另外，去化半數(shù)已經(jīng)建立圈層基礎(chǔ)的縵云ONE，對于那些追求圈層純粹性的購房者而言還是很有吸引力的。

同時在價格上，運(yùn)河八子豪宅戶型市場預(yù)計(jì)7.2萬元/㎡左右，相比之下，縵云ONE有一定的優(yōu)勢。

運(yùn)河八子的開發(fā)商中建玖合，這兩年在北京做出了一些成績。

2022年開盤的玖合府，開盤即售罄，后續(xù)交付水平不錯，2023年底開盤中建玖玥府，是區(qū)域品質(zhì)最高的產(chǎn)品之一。 兩個項(xiàng)目里，玖月府是高端改善盤，玖合府屬于豪宅。

也就是說，在北京高端住宅這塊，中建玖合積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。

不過，據(jù)內(nèi)部消息透露，盡管在這場較量中運(yùn)河八子底氣很足，但項(xiàng)目里依舊是嚴(yán)陣以待，壓力不小。

狗蛋猜測，壓力可能來源于業(yè)績層面。

實(shí)際上，在拿下運(yùn)河八子之前，中建玖合上一次在北京拿地，已經(jīng)是兩年前的事兒了。那一次是2023年7月，中建玖合斥資54.05億元，拿下了北京西紅門6004地塊，打造了中建玖月府。

也就是說，在2023年到2025年中間，中建玖合在北京消失近兩年。

那段時間里，中建玖合錯過了很多大事兒。

中海拿到了翠湖科技園地塊、首鋼園地塊、“酒仙橋、小紅門、十八里店”組團(tuán)地塊、萬泉寺地塊；中建智地拿到了“酒仙橋、前葦溝”組團(tuán)地塊、東二旗地塊；中建壹品拿到了豐臺羊坊村地塊、西紅門地塊；

就連北京存在感相對較弱的中建信和，都在豐臺大瓦窯拿到了地......

中建系兄弟公司們在北京土拍市場嘎嘎亂殺，而中建二局旗下，總部位于北京的中建玖合，反而陷入沉默。

2022年，中建玖合全口徑銷售額在北京房企中排名第19，在北京中建系地產(chǎn)平臺公司中排名第4，和排名第3的中建智地，僅差了不到6億元。

到2024年，北京房企銷售榜單top20中，已經(jīng)不見中建玖合的身影。而當(dāng)初的老三中建智地，在去年超過了中建壹品，成為中建系地產(chǎn)平臺公司中，僅次于老大中海的“新北京二哥”。

中建玖合沉默的原因，據(jù)說是集團(tuán)管控。

因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率突破了中建股份的管控標(biāo)準(zhǔn)，需要踩踩剎車。

資產(chǎn)負(fù)債率過高，可能是一個老項(xiàng)目拖了后腿。

2017年，中建玖合（當(dāng)時名為“北京中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司”）接盤豐臺區(qū)長辛店地塊，打造豪宅項(xiàng)目“國望府”。結(jié)果項(xiàng)目銷售遭遇滑鐵盧，開盤半年多仍然是零網(wǎng)簽。

這就變成中建玖合身上最沉重的歷史包袱。

后續(xù)，中建玖合有玖合府、玖玥府兩大紅盤撐腰，包袱還不算明顯，直到兩個項(xiàng)目去化接近尾聲，問題集中爆發(fā)，不得已踩了一腳剎車。

經(jīng)過2024年一年調(diào)整，今年中建玖合終于緩了口氣。

對于中建玖合而言，運(yùn)河八子是其重回北京的第一戰(zhàn)，是徹底甩掉包袱的契機(jī)，更是證明自己的機(jī)會。

這一戰(zhàn)，不能輸。

此外，項(xiàng)目里壓力大，也許還有一些其他原因。

過去，北京區(qū)域是中建玖合最重要的業(yè)績臺柱，業(yè)績占比常年50%以上。而去年，上海所在的華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了反超。

2024年，中建玖合在上海全口徑銷售額61.85億，中建系中排名第3，和老二中建壹品的差距，只有1個億。

對于中建玖合北京區(qū)域而言，丟失的東西，要靠運(yùn)河八子找回來。

這一戰(zhàn)，既要追趕對手，又要追趕隊(duì)友。