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觀察項目 | 深業(yè)上城 UpperHills

作者 | 大江

商業(yè)精耕時代，線下商業(yè)早已從傳統(tǒng)的“等客模式”轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃游M(fèi)者、激發(fā)更多的潛在消費(fèi)需求。

從戶外經(jīng)濟(jì)、演唱會經(jīng)濟(jì)的風(fēng)靡，到公園經(jīng)濟(jì)、二次元經(jīng)濟(jì)的火熱，在消費(fèi)回流、內(nèi)需升級以及入境消費(fèi)不斷擴(kuò)大的大環(huán)境下，免稅經(jīng)濟(jì)正在成為下一個值得關(guān)注的新風(fēng)口。

越來越活躍的免稅經(jīng)濟(jì)，早已突破了機(jī)場、港口及邊境口岸等客觀條件的限制，市內(nèi)免稅店也成為吸引消費(fèi)者、挖掘更多需求的新消費(fèi)體驗場景。

獨(dú)角Mall關(guān)注到，由中免集團(tuán)、深圳免稅集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合打造的深圳首家市內(nèi)免稅店早已在深業(yè)上城上起了圍擋，目前已經(jīng)進(jìn)入了開業(yè)沖刺階段，就要和大家見面了。

而伴隨著深圳首家市內(nèi)免稅店的落地，深業(yè)上城的國際化時尚消費(fèi)基因也在進(jìn)一步凸顯以及放大，在推動深圳商業(yè)能級躍升的同時，大灣區(qū)文旅商融合發(fā)展標(biāo)桿的地位也越來越顯著。

為何深圳首家市內(nèi)免稅店會選擇深業(yè)上城？深業(yè)上城又是如何一步步進(jìn)階為深圳國際化消費(fèi)地標(biāo)的？

01

全國唯一海陸空口岸城市

深圳發(fā)展免稅經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢顯著

去年8月，財政部等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善市內(nèi)免稅店政策的通知》，明確將在深圳、廣州、成都、天津、武漢、西安、長沙和福州等8個城市各設(shè)立1家市內(nèi)免稅店。

一般而言，市內(nèi)免稅店可以看作是口岸免稅店在城市里的延伸，既能夠?qū)⒁恍┰玖飨蚓惩獾南M(fèi)留在國內(nèi)，擴(kuò)大入境消費(fèi)，也不會沖擊稅收秩序，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需的“雙贏”局面。

作為粵港澳大灣區(qū)核心城市的深圳，建設(shè)“免稅消費(fèi)中心”有著無可比擬的優(yōu)勢，在挖掘免稅經(jīng)濟(jì)上也有著相當(dāng)大的想象空間。

在區(qū)位上，深圳毗鄰港澳，是全國唯一擁有海陸空口岸的城市，擁有深圳寶安國際機(jī)場、深圳灣口岸、福田口岸等，口岸種類最齊全、數(shù)量最多，出入境熱度最高，出入境人員密集；

去年 深圳邊檢總站查驗出入境人員超2.4億人次，位居全國第一。

深圳羅湖口岸 來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

從城市旅游來看，深圳作為全球聞名的“科技之都”、“設(shè)計之都” ，吸引著大量海外“科技朝圣”群體，在粵港澳大灣區(qū)政策的加持下，國際商貿(mào)交流也會更加頻繁。

目前深圳機(jī)場共有20家國內(nèi)外航司運(yùn)營國際及地區(qū)客運(yùn)航線，涵蓋阿聯(lián)酋航空、大韓航空、新加坡航空等多家國外“五星”航司，搭建起聯(lián)通世界的“空中通道”，進(jìn)一步提升深圳的對外開放水平。

來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

是以，免稅經(jīng)濟(jì)之于深圳就是個“香餑餑”。

自政策出臺后，深圳積極響應(yīng)，在政府的決策支持以及前瞻性領(lǐng)導(dǎo)下，市內(nèi)免稅店的發(fā)展也步入“深圳速度”，正式落子福田區(qū)。

福田區(qū)作為深圳的行政、文化、金融、商務(wù)和國際交往中心，不僅是深圳時尚產(chǎn)業(yè)大區(qū)，同時也是深圳國際化建設(shè)的排頭兵，始終走在全市國際化建設(shè)的前沿。

今年 福田區(qū)積極響應(yīng)深圳市委“1號文件”，印發(fā)了全市首個區(qū)級國際化城區(qū)建設(shè)《三年工作方案》，提出用三年時間加快打造高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高水平現(xiàn)代化的國際化城區(qū)。

一方面，福田區(qū)積極優(yōu)化營商環(huán)境。目前福田區(qū)正全力打造河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、香蜜湖新金融中心、環(huán)中心公園活力圈“三大新引擎”，突出金融、科創(chuàng)、時尚“三大產(chǎn)業(yè)”，為投資者創(chuàng)造更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。

另一方面也為打造“出海福地”持續(xù)發(fā)力，推出了“出海服務(wù)超市”等措施。

在福田區(qū)深厚的國際化氛圍以及優(yōu)越的營商環(huán)境的加持下，市內(nèi)免稅店最終優(yōu)中選優(yōu)的選擇了位于福田中心區(qū)的深業(yè)上城。

今年上半年，由中免集團(tuán)、深圳免稅集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合打造的深圳首家市內(nèi)免稅店在深業(yè)上城上起了圍擋，并于五一期間進(jìn)行了首次免稅政策線下解讀，標(biāo)志著深圳在挖掘市內(nèi)免稅品消費(fèi)的進(jìn)度上邁出了一大步，深圳的免稅商業(yè)優(yōu)勢邁入了新的發(fā)展周期。

深圳首家市內(nèi)免稅店效果圖

02

國際化消費(fèi)基因、多元化消費(fèi)氛圍

市內(nèi)免稅店與深業(yè)上城是一場“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”

在獨(dú)角Mall看來，市內(nèi)免稅店選址深業(yè)上城，是一場再適合不過的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。

相較于其他城市的市內(nèi)免稅店，位于深業(yè)上城的深圳市內(nèi)免稅店擁有不少先天優(yōu)勢，贏在了起跑線上。

深業(yè)上城位于福田中心區(qū)，深圳市內(nèi)免稅店是深圳唯一一個在市中心設(shè)立的免稅店。

此外，項目連通了兩大市政公園，更是五園連通的重要一環(huán)，交通便利以及區(qū)位優(yōu)勢的先天條件也將進(jìn)一步放大深圳市內(nèi)免稅店的消費(fèi)潛力。

具體來看，深圳市內(nèi)免稅店與深業(yè)上城的契合度也非常高。

一方面在于深業(yè)上城具有國際化消費(fèi)的基因，一直致力于打造深圳國際化消費(fèi)地標(biāo)。

毗鄰福田口岸、皇崗口岸的深業(yè)上城，是深圳最受港客喜愛的商場之一，每次去到項目，都能看到不少港客在商場里游逛和消費(fèi)。

作為粵港澳大灣區(qū)消費(fèi)者文旅觀光、休閑購物的首選目的地，除了包含港客的港澳臺客群，東南亞、中東地區(qū)、日韓等入境旅客也是項目的重點(diǎn)游客群體。

而《市內(nèi)免稅店管理暫行辦法》明確，市內(nèi)免稅店的銷售對象為即將于60日內(nèi)搭乘航空運(yùn)輸工具或國際郵輪出境的旅客（包括但不限于中國籍旅客）。

并且采取市內(nèi)提前購買，口岸離境提貨的方式，一次性攜帶出境。

顯然，對于市內(nèi)免稅店而言，深業(yè)上城有著非常合適的國際化客群基礎(chǔ)，這樣的客群基礎(chǔ)，同時也奠定了項目打造深圳國際化消費(fèi)地標(biāo)的底色。

作為外國游客友好商圈，深業(yè)上城還設(shè)置了一系列外國游客友好措施與服務(wù)。

比如在商場里設(shè)置了清晰的國際化標(biāo)識以及流暢的英文溝通服務(wù)；深業(yè)上城有105家商戶支持雙語菜單，127家支持外幣支付，都為外國游客提供了更加便捷與順暢的游逛體驗；

商場也早已有免稅消費(fèi)基因，深圳老佛爺百貨、The North Face、索尼、大疆、順電味等14家“離境退稅”商店為境外旅客提供退稅服務(wù)，也為即將開業(yè)的深圳首家市內(nèi)免稅店打下了免稅消費(fèi)的經(jīng)驗和基礎(chǔ)。

此外，深業(yè)上城正在提高“離境退稅”覆蓋面，預(yù)計今年底“離境退稅”商店數(shù)量會大幅增加，同時還計劃推出集中退稅辦理服務(wù)，為場內(nèi)的外國游客提供更加便捷的消費(fèi)服務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)化項目的免稅消費(fèi)氛圍。

另一方面在于深業(yè)集團(tuán)作為國企的社會擔(dān)當(dāng)。

一直以來，深業(yè)集團(tuán)緊跟國家的政策導(dǎo)向，彰顯著國企的社會擔(dān)當(dāng)與責(zé)任。

對于市內(nèi)免稅店的建設(shè)，積極響應(yīng)，給予著最大的誠意以及最迅速的積極反饋。

位于深業(yè)上城的深圳首家市內(nèi)免稅店，面積近2000㎡，是全國首批新設(shè)8家市內(nèi)免稅店之一。

深圳首家市內(nèi)免稅店效果圖

目前免稅店各項工作正加速推進(jìn)中，已經(jīng)進(jìn)入了開業(yè)沖刺階段。

據(jù)悉，深圳市內(nèi)免稅店將在引入眾多國際知名品牌的基礎(chǔ)上，結(jié)合深圳特色，大力推廣具有深圳元素的國貨潮品，打造展示深圳文化的全新窗口；

深圳首家市內(nèi)免稅店效果圖

在為消費(fèi)者帶來更加多元化的購物體驗的同時，成為深圳文化邁向國際化、傳播深圳文化的重要一環(huán)，為深圳建設(shè)國際消費(fèi)中心城市助力。

03

國際范、潮流范、品質(zhì)范凸顯

進(jìn)階深圳國際化消費(fèi)地標(biāo)

走在深業(yè)上城頗具特色的Loft 3樓戶外小鎮(zhèn)里，可以感受到Wilson的美式設(shè)計，也可以看到DESCENTE 、snow peak的日系戶外風(fēng)格，還可以感受VISION STREET WEAR的美式滑板風(fēng)格......

去年項目的年銷售額達(dá)到60億元，年客流量達(dá)到4600萬人次，同比2023年均呈現(xiàn)雙位數(shù)增長。

在與業(yè)內(nèi)人士聊到深業(yè)上城之時，常常會驚嘆于項目整體的變化之大，常來項目走走，在人來人往里也總會感受到一些細(xì)枝末節(jié)的變化之處。

變化，已經(jīng)成為刻入深業(yè)上城的基因密碼，項目如今的成績與口碑也是不斷變化產(chǎn)生積累、由量變引起質(zhì)變的結(jié)果。

今年的深業(yè)上城，也在持續(xù)進(jìn)階，以“國際化、多元化、高品質(zhì)”為核心，一方面聚焦首店經(jīng)濟(jì)，提升品牌質(zhì)量、優(yōu)化品牌矩陣，另一方面也變得越來越具有國際范。

• 外街的煙火氣、精致生活濃度不斷攀升；

去年年底亮相的THE STREET外街，onionio、latina prime巴西牛排館、醒園公館、珺Emerald等一眾首店餐飲品牌吸引了諸多關(guān)注，外街整體呈現(xiàn)出的精致松弛的微度假氛圍，一躍成為深圳的時尚網(wǎng)紅打卡地；

今年外街也是項目的變化“擔(dān)當(dāng)”，在去年諸多國際化餐飲首店的基礎(chǔ)上，引入了更具生活品質(zhì)與調(diào)性的新中式、生活方式品牌，提升生活零售業(yè)態(tài)的比例，也讓外街整體的煙火氣、精致生活濃度不斷攀升。

比如根植于東方生活美學(xué)的傳奇品牌上海灘華南首店已經(jīng)在外街上起了圍擋，與保時捷隔街相望，品牌將于第四季度正式亮相。

精致生活的調(diào)性也在往商場內(nèi)延展，在L1層的中庭，高端香氛品牌聞獻(xiàn)「紅廊」第七季限時快閃空間已經(jīng)開業(yè)，艷麗的「香氛紅房子」成為L1層最醒目的藝術(shù)打卡點(diǎn)。

• Loft 3樓戶外小鎮(zhèn)越來越松弛+國際化；

今年以來，Loft 3樓戶外小鎮(zhèn)就已經(jīng)有不少首店以及特色品牌亮相，比如日本高端戶外品牌DESCENTE福田首店、snow peak福田首店，街頭文化先驅(qū)VISION STREET WEAR華南首店，MASONPRINCE深圳首店，UNDERBOBO全國首家生活方式概念店，Maison Cielune首個主題形象概念店，AMAZING SONG乙頌華南首家POP-UP等；

顯然Loft 3樓戶外小鎮(zhèn)“高端戶外+潮流休閑+品質(zhì)生活”的品牌組合拳打法效果顯著，多元化的潮流休閑氛圍感也越來越濃厚。

近期，深業(yè)上城與核心主力店深圳老佛爺百貨達(dá)成戰(zhàn)略共識，對其品牌布局進(jìn)行主動優(yōu)化：整合深圳老佛爺百貨三樓區(qū)域以提升整體運(yùn)營，同時確保其位于二層的旗艦門店持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。

深圳老佛爺百貨力爭8月完成新一輪門店空間模型的調(diào)整，以全新精準(zhǔn)定位煥新零售空間。

對老佛爺百貨而言，該品牌自去年起戰(zhàn)略布局持續(xù)優(yōu)化，全新調(diào)整后深圳店將為單層空間，營業(yè)面積為3832平方米，將進(jìn)一步加大生活方式品類相關(guān)業(yè)態(tài)和品牌，豐富美妝業(yè)態(tài)的品牌組合，重點(diǎn)專注于身體護(hù)理和家居香水。

對深業(yè)上城而言，本次戰(zhàn)略升級則可進(jìn)一步釋放出寶貴的三樓小鎮(zhèn)空間資源，為后續(xù)引入更新興的業(yè)態(tài)創(chuàng)造可能性。

• 項目整體的調(diào)性越來越高。

不只是外街和Loft 3樓戶外小鎮(zhèn)，商場也是項目品牌升級汰換的重點(diǎn)。

比如位于深業(yè)上城L2層?xùn)|區(qū)，精致珠寶品牌FENS深圳首店已經(jīng)開業(yè)，NIKO TINGXU栩亭全國首店、ROSELINGLING全國至臻旗艦店、TANGY天意華南最新概念店、WoodWick & PARKER 深圳首店等品牌也將陸續(xù)亮相。

從THE STREET外街，到Loft 3樓戶外小鎮(zhèn)以及老佛爺百貨，再到商場的品牌變化升級，能明顯的感受到項目整體的調(diào)性在一路走高，在強(qiáng)化自身的高品質(zhì)屬性的同時，多元化的國際氛圍感也越來越突出，也難怪項目能進(jìn)階為深圳國際化消費(fèi)地標(biāo)，也能得到深圳首家市內(nèi)免稅店的青睞。

04

與國際文化生活接軌

為挖掘免稅經(jīng)濟(jì)蓄力

深業(yè)上城要更熱鬧了！

當(dāng)然，一個商業(yè)項目的成長與進(jìn)階，如果說品牌升級變化是能感知到的“主力”，那么貼合的運(yùn)營活動一定是最強(qiáng)“輔助”，共同構(gòu)建著項目的調(diào)性與氛圍，強(qiáng)化著消費(fèi)者對于項目的獨(dú)特認(rèn)知與期待。

深業(yè)上城的國際化調(diào)性的塑造不僅在品牌升級方面，帶來更多具有國際化氣質(zhì)的高品質(zhì)品牌，還引入了越來越多的國際化活動，讓深圳消費(fèi)者與更多、更豐富的國際文化生活產(chǎn)生鏈接，也讓來到項目的眾多國際游客感受到賓至如歸的多元文化氛圍。

比如3月助力2025斯巴達(dá)勇士賽深圳站，不僅獲得了AP美聯(lián)社、PR Newswre美通社、yahoo!finace雅虎財經(jīng)等多家國際媒體的報道，同時帶動了場內(nèi)的跨境消費(fèi)新場景，超300組港澳家庭“上午參賽、下午消費(fèi)”。

從“意大利時尚生活節(jié)”“中法消費(fèi)體驗周”，到“德中春日游園會”“國際（深圳）首屆熱帶植物展”，再到近期的“2025深業(yè)上城國際文化節(jié)”、第十八屆法國節(jié)French Market、韓國咖啡節(jié)、深圳首屆比利時精釀啤酒節(jié)等，從時尚生活、消費(fèi)體驗、熱帶園藝等優(yōu)質(zhì)文化內(nèi)容到咖啡、啤酒等特色餐飲體驗，深業(yè)上城的活動國際化趨勢越來越顯著，在粵港澳大灣區(qū)的國際化聲量也越來越高。

接下來，深業(yè)上城2025年運(yùn)動季也已啟幕，整個7-10月將圍繞“馬術(shù)、擊劍、國際象棋、足球”等開展運(yùn)動季系列活動，同時在L1層中庭及L3層小鎮(zhèn)西廣場進(jìn)行運(yùn)動場景美陳布置。

以國際象棋為主題的“馭棋莊園”也已在L1層中庭展開，帶來了一場關(guān)于優(yōu)雅與力量的較量；在L3層小鎮(zhèn)則打造“Goal能量綠茵場”，聯(lián)動深圳新鵬城俱樂部進(jìn)行粉絲應(yīng)援。

不管是深業(yè)上城的品牌升級還是活動的國際化趨勢，與即將開業(yè)的深圳首家市內(nèi)免稅店只會是相輔相成，項目為市內(nèi)免稅店的“開花”蓄力，市內(nèi)免稅店同樣進(jìn)一步挖掘了場內(nèi)的免稅經(jīng)濟(jì)。

可以預(yù)見的是，伴隨著市內(nèi)免稅店開業(yè)，深業(yè)上城也將更加熱鬧了！