文/謝逸楓

2025年7月30日，一場年中重量級“會議”，引起市場強(qiáng)烈的討論和關(guān)注，焦點(diǎn)集中在如此重要的經(jīng)濟(jì)和政策定調(diào)“會議”，為什么“一字未提房地產(chǎn)，只提了城市更新”，讓外界懷疑房地產(chǎn)“失寵了”、“主角變配角了”、“不管了”、“風(fēng)險(xiǎn)出清了”。

真相并非如此，作為每年的兩次重量級經(jīng)濟(jì)和政策定調(diào)的“會議”，之前就有“一字未提房地產(chǎn)”的慣例，卻不影響房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的位置和城市主角及扮演穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵行業(yè)。

最明顯的是2018年10月和12月、2022年12月、2023年12月均是“一字未提房地產(chǎn)”，依然一如既往的出政策大力、大規(guī)模扶持房地產(chǎn)，2024年9月迎來一攬子政策救市，2025年上半年政策持續(xù)加強(qiáng)，7月表示將繼續(xù)更大力度推進(jìn)止跌回穩(wěn)。

房地產(chǎn)依然是主角，國家不會讓房地產(chǎn)倒下?？傮w上看，房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重下降，銷售和銷售額部分核心指標(biāo)同比降幅收窄，看似影響逐步下降，但必須要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的深遠(yuǎn)影響。

為何房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)這么重要，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)影響越來越深遠(yuǎn)？一串?dāng)?shù)字告訴你，即“23456”，房地產(chǎn)業(yè)占就業(yè)總?cè)丝?0%、占GDP30%、占銀行信貸體系40%、占地方財(cái)政綜合收入50%、占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%，必須讓房地產(chǎn)站起來。

當(dāng)前房價(jià)再度下行、房價(jià)超跌的背景下，前期降幅收窄的指標(biāo)有可能再度下滑，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的角色逐步從正貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)向負(fù)向沖擊，需要其他力量對沖。因此，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有著至關(guān)重要的影響，不可低估其影響。

2024年商品房銷售面積、銷售金額、投資額、房企到位資金分別降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年銷售面積、銷售金額、投資、房企到位資金分別為2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)已由曾經(jīng)的正向拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟(jì)部門努力抵消和對沖的下行壓力。從宏觀數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的拉動由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021年-2024 年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，處歷史低位，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3%。但房地產(chǎn)投資下滑是固定資產(chǎn)投資的主要拖累項(xiàng)，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定資產(chǎn)投資增速2.4%。

若考慮房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累將更為明顯。2025年上半年房地產(chǎn)投資中建筑工程投資同比下降13.4%，降幅較2024年10.3%擴(kuò)大。建筑業(yè)對GDP增長的拉動由2024年的0.26%降至2025年上半年的0.04%。

政策已經(jīng)前置發(fā)力，強(qiáng)刺激預(yù)期減弱，呈現(xiàn)邊際實(shí)際效果，但經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)顯示，上半年GDP為66.05萬億，同比增長5.3%。其中一季度環(huán)比增長1.2%，同比增長5.4%，二季度環(huán)比增長1.1%，同比增長5.2%。

從GDP季度來看，環(huán)比、同比在二季度都出現(xiàn)增幅回落。三駕馬車中，首先是上半年貨物貿(mào)易進(jìn)出口總值21.79萬億，同比增長2.9%，對GDP增長貢獻(xiàn)率31.8%。其中出口13萬億，同比增長7.2%。進(jìn)口8.27萬億，下降2.7%。

其次是消費(fèi)總額24.55萬億，同比增長5.0%，比一季度增長加快0.4%，對GDP增長貢獻(xiàn)率52%。背后的動力是“以舊換新”功不可沒，另外是稅收減免、補(bǔ)貼政策。6月消費(fèi)總額同比增長4.8%，比5月回落1.6%，環(huán)比下降0.16%，出現(xiàn)下降。

最后是固定資產(chǎn)投資24.86萬億元，同比增長2.8%，比上月回落0.9%，對GDP增長貢獻(xiàn)率16.8%?？鄢康禺a(chǎn)開發(fā)投資，固定資產(chǎn)投資增長6.6%。其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長4.6%，制造業(yè)投資增長7.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降11.2%。

上半年拉動GDP的引擎器、火車頭中，房地產(chǎn)熄火。其中基建投資增速4.6%，低于1月-5月。制造業(yè)投資增速高位放緩，較1月-5月回落1%。房地產(chǎn)繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降11.2%，降幅較1月-5月擴(kuò)大，創(chuàng)歷史最低水平。

6月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）環(huán)比下降0.12%，表明消費(fèi)和投資的企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。上半年經(jīng)濟(jì)增長5.3%，主要是財(cái)政政策和搶出口支撐。其中財(cái)政政策發(fā)力，不僅直接推升了基建投資，帶動了部分制造業(yè)投資和耐用品消費(fèi)。

中美關(guān)稅協(xié)議的談判過程，國內(nèi)出現(xiàn)“搶出口”現(xiàn)象，二季度美國加征關(guān)稅對外貿(mào)形成擾動，中美達(dá)成階段性協(xié)議之后，短期“搶出口”現(xiàn)象較為明顯，這使得短期工業(yè)生產(chǎn)受到支撐，讓出口短期內(nèi)，保持大幅增長。

上半年“三駕馬車”的貢獻(xiàn)率看，最終消費(fèi)支出、資本形成總額、貨物和服務(wù)凈出口）的貢獻(xiàn)率，分別是最終消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率52%，資本形成總額貢獻(xiàn)率16.8%，貨物和服務(wù)凈出口貢獻(xiàn)率31.2%。

“會議”提出要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，其中地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繼中小銀行風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未提后，成為重點(diǎn)提到的領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，主要是地方債務(wù)有增高的風(fēng)險(xiǎn)，化解地方債務(wù)過程中呈現(xiàn)新增隱性債務(wù)的信號。

目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，盡管沒有直接提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不意味著風(fēng)險(xiǎn)完全出清化解。過去“房地產(chǎn)、中小銀行和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”并列，現(xiàn)在中小銀行風(fēng)險(xiǎn)得到化解，房地產(chǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，卻沒有完全出清化解。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來看，包括逾期交樓風(fēng)險(xiǎn)、閑置土地風(fēng)險(xiǎn)、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利潤虧損風(fēng)險(xiǎn)及流動性風(fēng)險(xiǎn)、存量房貸風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)和高庫存風(fēng)險(xiǎn)，過去兩年得到了有效防范控制，但沒有真正全面化解。

因?yàn)榉科筮B續(xù)多年虧損沒有逆轉(zhuǎn)、銷售面積和銷售回款沒有逆轉(zhuǎn)、債務(wù)重組困難重重、房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋有限、融資難、房價(jià)繼續(xù)下探、供大于求，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的力度和規(guī)模有限及持續(xù)力有限，存在堵點(diǎn)和地方執(zhí)行困難。

上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資4.67萬億，同比下降11.2%，降幅在擴(kuò)大，新開工、土地成交的萎縮注定了開發(fā)投資還得繼續(xù)往下探，只是未來在降幅層面會收窄。新建商品房銷售面積、新建商品房銷售額、房企到位資金降幅擴(kuò)大。

當(dāng)務(wù)之急是房地產(chǎn)救市不能半途而廢、斷斷續(xù)續(xù)、劑牙膏式的出臺政策、落地政策，要一鼓作氣，一步到位以更大力度更大規(guī)模政策刺激，否則無法讓促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，完成筑底到反彈的V型周期。

昨天“會議”與2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同點(diǎn)在于“一字未提房地產(chǎn)”、“首次未提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”、“未提棚改2.0”、“未提現(xiàn)房銷售”，表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，正在化解，市場正在筑底。

盡管昨天“會議”內(nèi)容來看，沒有直接提房地產(chǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、棚改2.0、現(xiàn)房銷售、更大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，只表述為“落實(shí)好城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”，但不影響止跌回穩(wěn)的目標(biāo)推進(jìn)。

一是房地產(chǎn)底線是“穩(wěn)”，即前期提出的“止跌回穩(wěn) ”目標(biāo)要繼續(xù)?！胺€(wěn)住樓市”是政策總目標(biāo)，止跌回穩(wěn)是目的。從經(jīng)濟(jì)、邊緣、貿(mào)易的外部形勢，還是內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)、市場、政策環(huán)境來，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才會穩(wěn)。

此次會議明確，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)“十四五”圓滿收官。其中提及了“四穩(wěn)”目標(biāo)，即穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場和穩(wěn)預(yù)期。下半年房地產(chǎn)要發(fā)揮出更大的產(chǎn)業(yè)作用，才能夠?qū)崿F(xiàn)四穩(wěn)目標(biāo)。

首先是圍繞“四穩(wěn)”目標(biāo)促進(jìn)購房市場、開發(fā)投資、城市更新、風(fēng)險(xiǎn)防范化解等領(lǐng)域做好系列工作。其次是在市場更穩(wěn)的基礎(chǔ)上，積極促進(jìn)新模式等各項(xiàng)工作開展。最后是要把握城市更新的重要抓手，促進(jìn)住房消費(fèi)和投資的更好發(fā)展。

2024年9月26日的中政局會議，首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，2024年12月“會議”和2025年3月5日的兩會報(bào)告，提出要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，4月月18日國常會提出穩(wěn)住樓市。

2025年4月25日，中政局的會議強(qiáng)調(diào)，要加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。加快地方政府專項(xiàng)債券、超長期特別國債等發(fā)行使用。兜牢基層“三保”底線。

適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕，加力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，設(shè)立新型政策性金融工具，支持科技創(chuàng)新、擴(kuò)大消費(fèi)、穩(wěn)定外貿(mào)等。強(qiáng)化政策取向一致性。要持續(xù)用力防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

繼續(xù)實(shí)施地方一攬子化債政策，加快解決地方拖欠企業(yè)賬款問題。加力實(shí)施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

2024年9月26日的中政局會議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策。

降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是2024年9月以來，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地產(chǎn)政策概括為四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加的來源根據(jù)。

這是落實(shí)9.26會議的內(nèi)容，重點(diǎn)是抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)概括起來，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。四個(gè)取消是取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個(gè)降低是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低賣舊買新?lián)Q購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。兩個(gè)增加是通過貨幣化安置方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬億。

作為專項(xiàng)債券收儲存量商品房用作保障性住房、收購存量土地的補(bǔ)充，2024年10月17日，自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局均表示，正在抓緊研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)貸款，央行提供專項(xiàng)再貸款支持。

2024年10月12日，財(cái)政部表示，專項(xiàng)債用于土地儲備，主要是支持各地結(jié)合實(shí)際情況，與存量土地的業(yè)主合理確定收購價(jià)格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專項(xiàng)債券項(xiàng)目內(nèi)容和地塊范圍，及時(shí)安排債券發(fā)行和支出。

支持地方用好專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策主要是由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場化運(yùn)作，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。

推動房地產(chǎn)健康發(fā)展的舉措，要打好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具的“組合拳”（三支利箭），形成集成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)精準(zhǔn)適配性。與有關(guān)部門一起積極研究政策性銀行、商業(yè)銀行支持盤活閑置存量土地的具體舉措。

“金融16條”（三支利箭，信貸、股權(quán)、債市）和經(jīng)營性物業(yè)貸款這些政策延期到2026年底，以及調(diào)整存量房貸利率和個(gè)人住房貸款首套、二套的首付比例。充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)在信息和財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)優(yōu)勢。

“稅費(fèi)調(diào)整”是繼一線城市限購松綁后另一重磅政策。2024年11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布有關(guān)稅收政策的公告，涉及個(gè)人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。

2025年6月13日，國常會對房地產(chǎn)行業(yè)作出重磅部署，首次提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并圍繞構(gòu)建新發(fā)展模式、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、摸底存量資源等三方面推出系統(tǒng)性舉措，這應(yīng)該是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召開的城市工作會議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要抓手。

二是如何穩(wěn)住樓市，防止大起大落，推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)筑底到反彈。底線是穩(wěn)，一旦無法止跌了，穩(wěn)不住了，政策會適時(shí)加力，強(qiáng)刺激依然會出現(xiàn)。毫無疑問，城市更新和舊區(qū)改造是重點(diǎn)，強(qiáng)刺激出臺時(shí)機(jī)暫時(shí)不具備條件。

強(qiáng)烈呼吁并建議探索成立“國家房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，規(guī)模為在10萬億元-20萬億元（先期規(guī)模為4萬億元-10萬億元），專項(xiàng)用于保交房、收儲存量房用作保障性住房和安置房及共有產(chǎn)權(quán)住房、收購房企閑置存量土地。

包括用來防范房企流動性風(fēng)險(xiǎn)（國內(nèi)外債券違約風(fēng)險(xiǎn)）、城市更新貨幣化安置和舊區(qū)改造及棚改貨幣化，保障民生、緩解房企流動性壓力，引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，以優(yōu)質(zhì)供給滿足居民合理需求。

當(dāng)前促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)主要是國家支持，地方發(fā)力，實(shí)施主體在地方，但是當(dāng)前地方政府促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”存在政策堵點(diǎn)、資金來源、政策實(shí)施規(guī)模和力度受限能力和積極性不足的問題。

以更大力度、更大規(guī)模促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，就必須國家發(fā)力、地方發(fā)力，形成政策自上而下的模式，方能解決收儲存量房用作保障性住房、收購房企閑置存量土地、城市更新貨幣化的政策堵點(diǎn)、資金來源。

第一是城市更新和危舊房、老舊小區(qū)改造的落實(shí)，優(yōu)化存量推進(jìn)。按照城市更新的資金來源來看，包括專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、銀行商業(yè)貸款、超長期特別國債、不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券。

2024年7月31日，國院印發(fā)深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計(jì)劃，對未來五年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體要求、重點(diǎn)任務(wù)、政策措施和組織實(shí)施等作出部署，《行動計(jì)劃》正式出臺。

體現(xiàn)國家對于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的高度重視和深入布局。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，城市更新市場空間巨大且規(guī)模日益擴(kuò)大，目前存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計(jì)算，城市更新項(xiàng)目每年將釋放出10萬億元的價(jià)值。

上海、天津、西安、廣州、無錫等地更是先后成立超百億元規(guī)模的城市更新基金，中國現(xiàn)有669個(gè)城市，將撐起一個(gè)數(shù)萬億級的城市更新大市場。因此，城市更新將成為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要支撐點(diǎn)。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度。一是重點(diǎn)支持地級以上城市。僅35個(gè)大城市就有170萬套改造需求，全國地級城市有297個(gè)，改造需求更大。

二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。毫無疑問，城市更新最大問題就資金來源，市場下降，拆遷安置和投資開發(fā)周期長。

作為去庫存、止跌回穩(wěn)的一大積極變量，城中村改造于2024年全面重啟。2024年10月17日，住建部稱，將通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。此后，城中村改造擴(kuò)圍。

2024年11月15日，住建部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級及以上城市。

將通過貨幣化安置等方式,資金來源為專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、商業(yè)貸款。新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，其中35個(gè)重點(diǎn)城市有170萬套城中村改造需求，全國297個(gè)地級城市有改造需求。另外全國城市有50萬套危舊房需要改造。

2024年12月，經(jīng)濟(jì)會議指出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，推動貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造的規(guī)模。如今，城中村改造大規(guī)模重啟，將有助于推動庫存去化。

2024年城中村改造擴(kuò)圍至333個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設(shè)停車位超過50萬個(gè)。

2025年3月9日，住建部表示，2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類項(xiàng)目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類即民生類的項(xiàng)目。主要抓好三件事，一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。

二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動場地。

從2019年部署實(shí)施城市更新以來，全國已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個(gè)，惠及1.2億居民。從過去城市更新規(guī)模來看，其中2022年以來連續(xù)三年城市更新項(xiàng)目數(shù)量維持在6萬個(gè)以上，總投規(guī)模已是萬億級別。

2025年5月15日，中辦、國辦印發(fā)關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見，隨后多部委召開新聞發(fā)布會，詳細(xì)介紹了支持城市更新的多項(xiàng)政策措施，包括積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定做的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

研究出臺專門的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，加大國家投資支持力度等內(nèi)容。健全多元化投融資方式，加大國家預(yù)算內(nèi)投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財(cái)政要支持實(shí)施城市更新行動。

地方政府要加大財(cái)政投入，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券對符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持，嚴(yán)禁違法違規(guī)舉債融資。落實(shí)城市更新相關(guān)稅費(fèi)減免政策。

鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下積極參與城市更新，強(qiáng)化信貸支持。完善市場化投融資模式，推動符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等。

2025年7月14日-15日，城市工作會議再次提出城市更新的重要性。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的，會議重申要加快構(gòu)建新發(fā)展模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，這些措施將對穩(wěn)定樓市需求、推進(jìn)止跌回穩(wěn)產(chǎn)生積極作用。

本次會議強(qiáng)調(diào)的城市更新既不鼓勵(lì)大拆大建，也并非類似2014年-2018年大規(guī)模推動的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施建設(shè)、綠化水平等方面的提升，這個(gè)應(yīng)該是危舊房改造，城市更新也包括在內(nèi)。

2025年以來各地不斷加大房票安置力度，促進(jìn)住房需求進(jìn)入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進(jìn)，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關(guān)舉措在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

自1962年至今，城市工作會議共舉行了五次（1962年9月、1963年10月、1978年、2015年12月、2025年7月），從明確對城市的基本認(rèn)知到經(jīng)歷世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程之后，再一次為新時(shí)代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航。

此次城市工作會議提到了兩個(gè)變化，城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。這一判斷跟10年前不同。2009-2013年中國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿κ腔ê头康禺a(chǎn)。

2014-2015年以人為本的新型城鎮(zhèn)化不再以GDP為綱，但是對于內(nèi)需，尤其是依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的需求仍然是客觀存在的。目前強(qiáng)調(diào)了“推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮這一擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力”。

會議明確七個(gè)重點(diǎn)任務(wù)，與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。一是發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。二是分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

三是高質(zhì)量開展城市更新，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。四是嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善歷史文化保護(hù)傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度。

這是2025年7月30日的會議，為什么一字未提房地產(chǎn)，是因?yàn)?月14日-15日的城市工作會議已經(jīng)講的清清楚楚、明明白白。因此，下半年圍繞7月14日-15日的城市工作會議提到的房地產(chǎn)政策進(jìn)行落實(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

2025年7月21日，國資委要求央企業(yè)要主動參與城中村和危舊房改造，改善人居環(huán)境，共同營造高品質(zhì)城市生活空間。央企是城市發(fā)展的重要參與者，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力軍，與城市發(fā)展休戚相關(guān)。

第二是收儲商品房、收購存量閑置土地。收購存量商品房資金來源，包括住房租賃團(tuán)體購房貸款、保障性住房再貸款、專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款。收購存量閑置土地資金來源，包括專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款、銀行商業(yè)貸款。

2023年2月央行設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，額度1000億元，支持金融機(jī)構(gòu)在8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。8個(gè)試點(diǎn)城市分別是天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟(jì)南。

這筆千億級住房租賃團(tuán)體購房貸款，年化利率約為3%，期限最長不超過30年。貸款渠道主要為國開行、中國銀行等7個(gè)國有銀行。央行為這筆住房租賃團(tuán)體購房貸款設(shè)定了“紅線”只能購買住宅類商品房（含產(chǎn)權(quán)型人才房/公寓）。

不允許收購商辦公寓。同時(shí)，須對標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源。商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款的前提是，風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)。

此外，要求利用貸款購買的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋。在貸款存續(xù)期內(nèi)，不能改變房屋租賃用途。這筆借款期限長達(dá)30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本。

既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標(biāo)壓力，還能減少當(dāng)?shù)氐纳唐贩繋齑?。更重要的是，短期?nèi)，地方政府能通過城投平臺融到一筆錢，緩解現(xiàn)金流。目前，濟(jì)南、福州、天津、青島等市已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款。

貸款金額總計(jì)40.86億元，用作購置存量住房用作保障性租賃住房。從已收項(xiàng)目來看，國家隊(duì)主要解決新城及近郊區(qū)域存量高、去化難片區(qū)項(xiàng)目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風(fēng)險(xiǎn)的市場認(rèn)知。

2024年5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款（可以釋放出5000億元）用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，這拉開了“收儲”存量商品房用作保障性住房、安置房的大幕。

2024年6月20日，住建部召開全國視頻會議，明確要求推動縣級以上城市有力開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。各地存量房收儲推進(jìn)工作明顯加快。2024年70城、區(qū)發(fā)布收儲存量商品房公告，但各地收儲工作推進(jìn)節(jié)奏較慢。

2024年9月24日，央行表示，3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。截至9月末3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，收儲面臨諸多亟待解決的問題，價(jià)格撮合難度大、資金成本較高、供需錯(cuò)配等。

2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項(xiàng)目使用城中村改造專項(xiàng)借款收購存量商品房作為安置房。

一方面加速了城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，另一方面助力庫存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計(jì)完成認(rèn)購商品房1100余套，去化面積近10余萬平方米，拉動資金流轉(zhuǎn)超20億元。

2025年5月浙江、四川用于收購存量商品房的專項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當(dāng)期發(fā)行新增專項(xiàng)債券的3.2%、0.6%（浙江、四川當(dāng)期分別發(fā)行新增專項(xiàng)債券552.7億元、284.3億元），合計(jì)發(fā)行金額19.2億元，規(guī)模不高。

收購項(xiàng)目的企業(yè)性質(zhì)來看，兩地合計(jì)11個(gè)收購項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國企所有，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目，地方國企的項(xiàng)目是收購主力，其收購金額達(dá)16.5億元，占比超85%，收購定價(jià)多通過備案價(jià)9折的方式。

5月浙江直接發(fā)行16.5億專項(xiàng)債，收儲溫州、湖洲等項(xiàng)目為租賃住房。其首創(chuàng)專項(xiàng)債收購爛尾樓新模式，10多億元撬動1268套庫存變保障房，用高鐵收益補(bǔ)租金缺口，顯示出地方政府主導(dǎo)的"戰(zhàn)略接盤"正掀起樓市去庫存熱潮。

地方第一次直接用專項(xiàng)債買房，用于租賃住房。此浙江的做法選擇三、四線城市作為收購重點(diǎn)區(qū)域，展現(xiàn)出不同策略做法。5月，四川首發(fā)收購存量商品房用作保障性住房專項(xiàng)債券項(xiàng)目，涉及1.3億“南充”和1.7億“儀隴縣”兩大收儲房.

合計(jì)動用資金超過3個(gè)億。其中“南充”收儲包括九熙府、棲山府等商品房，達(dá)到277套，2.4萬平方建面。儀隴縣項(xiàng)目400套，單套面積90平方下。毫無疑問，地方收儲正在緩慢的推進(jìn)，最關(guān)鍵是收儲的規(guī)模和資金及去庫存的作用有限。

廣東的廣州和佛山，2024年11月就開始動用“專項(xiàng)借款”收儲房，其中佛山達(dá)到11.9億元，廣州為2.5億元。上海閔房集團(tuán)2025年次啟動了“收存轉(zhuǎn)?！?。深圳、廣州自2024年國企下發(fā)“收儲房”文件后，此收儲房行動也正在推進(jìn)中。

2024年6月，自然資源部會同國家發(fā)展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施。9月26日中政局會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。

2024年11月7日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。2025年3月，自然資源部和財(cái)政部再次聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》。

進(jìn)一步細(xì)化了資金使用主體、專項(xiàng)債審核流程、資金和收益平衡機(jī)制等具體安排。目前全國已有26個(gè)省市公示專項(xiàng)債收購計(jì)劃，擬投入資金總額突破5000億元大關(guān)。截至2025年7月27日，實(shí)際落地發(fā)行已達(dá)1386億元。

2025年2月，北京與廣東率先嘗試發(fā)行土儲專項(xiàng)債，但此后發(fā)行較慢，1月-4月累計(jì)只發(fā)行了500多億元，使得土儲專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模與各地收儲項(xiàng)目公示規(guī)模存在較大差距。5月以來，土儲專項(xiàng)債發(fā)行加速。

目前已有上海、浙江、廣東、湖南、福建、安徽、山東、北京和四川九省市發(fā)行了用于收購閑置土地的專項(xiàng)債，發(fā)行金額合計(jì)2638.96億元。其中，上海以462.48億元位居第一，浙江（含寧波）445.13億元次之，廣東431.35億元。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至最新，有27個(gè)省市公示了收購存量閑置土地項(xiàng)目的具體信息。項(xiàng)目累計(jì)覆蓋4658塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達(dá)5180.70億元。在廣州市今年初首次公布收儲項(xiàng)目后，各地積極響應(yīng)。

目前，廣東、重慶、江西、河南和安徽五地已公布的收儲項(xiàng)目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以571.36億元緊隨其后，涉及地塊404宗。

披露的收儲對象顯示，城投與地方國企占比在60%以上，而民企占比較少，基本不涉及發(fā)債民營地產(chǎn)企業(yè)。即專項(xiàng)債資源或向地方城投平臺和國企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務(wù)壓力，民企受限于收儲價(jià)格等因素，可能獲益相對有限。

2025年上半年各地?cái)M使用專項(xiàng)債券收購存量閑置土地近3000宗，覆蓋約171個(gè)城市，總金額超3500億元，規(guī)模龐大。這種“土地+住房”雙輪驅(qū)動，在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，興起了新一輪房地產(chǎn)存量激活的熱潮。

專項(xiàng)債已成為土地收儲的關(guān)鍵資金來源。2025年7月30日，華發(fā)股份發(fā)布公告，其子公司融華置地將以44.05億元的價(jià)格，將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給深圳土儲中心，標(biāo)志著盤活存量土地、穩(wěn)定市場方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。

此次收回的7塊地塊總面積約7.0468萬平方米，計(jì)容建筑面積約46萬平方米，目前均處于未建狀態(tài)。華發(fā)股份公告顯示，地塊賬面成本約58.41億元，此次交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生的虧損將超過公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤的一半。

政府收回價(jià)格與評估值基本持平，若繼續(xù)持有地塊將面臨長期資產(chǎn)沉淀和持有成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，此次交易有助于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對沖。收儲交易中，通常會參照當(dāng)前市場價(jià)格回購，導(dǎo)致地塊價(jià)格相較于房企在市場高峰期的拿地成本出現(xiàn)“折價(jià)”。

目前深圳計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲世茂集團(tuán)旗下“深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊，相較于世茂集團(tuán)176.25億元的競買價(jià)格，折價(jià)幅度近六成。深圳通過專項(xiàng)債等市場化工具大規(guī)模收儲閑置土地，有效化解房企的存量風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

第三是好房子，通過好房子為市場筑底。2024年11月，就給出了四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別為安全、舒適、綠色、智慧，其后各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和要求接連出臺，層高不低于3米，四層以上的住宅必須裝電梯、實(shí)用率的提高等。

推進(jìn)“好房子”建設(shè)成為房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展方向。2025年3月，好房子還首次寫入《政府工作報(bào)告》?！鞍踩?、舒適、綠色、智慧”，成為好房子的標(biāo)準(zhǔn)。各地在優(yōu)化“好房子”標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范計(jì)容規(guī)則、鼓勵(lì)“好房子”建設(shè)。

探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預(yù)計(jì)未來在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面將有更多支持性政策落地。這種表述更加強(qiáng)調(diào)市民在城市治理中的主體性，意味著在城市治理模式上，未來可能有新的制度突破。

頂層設(shè)計(jì)中對好房子的要求是“安全、舒適、綠色、智慧”，這意味著房企需要將建筑標(biāo)準(zhǔn)與城市韌性要求深度綁定，通過引入綠色建筑技術(shù)、智慧安防系統(tǒng)、應(yīng)急保障設(shè)施等，將城市安全功能轉(zhuǎn)化為房屋產(chǎn)品的核心競爭力。

這種以韌性為基底的價(jià)值重構(gòu)，正在替代過去單純依賴地段的定價(jià)邏輯。7月14日-15日城市工作會議勾勒的城市發(fā)展藍(lán)圖，本質(zhì)上是為房地產(chǎn)行業(yè)提供了"城市功能服務(wù)商"的轉(zhuǎn)型坐標(biāo)系，有利指導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)價(jià)值不再局限于物理空間的建設(shè)，在于能否通過產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新，持續(xù)為城市功能升級注入動能。這種以城市功能為核心的發(fā)展模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)從資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，與城市發(fā)展的共生共榮。

2025年7月21日，上海發(fā)布了上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿），要求“好房子”建設(shè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)“架空層層高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一個(gè)陽臺的凈深不應(yīng)小于1.30米；住宅層高不應(yīng)低于3米，且不應(yīng)大于3.6米等。

第四是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)。2021年以來提出構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”問題，改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)基礎(chǔ)制度，建立房屋全生命周期管理機(jī)制。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機(jī)制等內(nèi)容，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式還在推進(jìn)日程上，（保障房與商品房）雙軌+租購并舉的住房供應(yīng)模式和住房制度，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已經(jīng)改變，2023年14號文，國院發(fā)布關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見，已經(jīng)明確保障房地位。

被稱作“新房改”，政策一直在提的新模式，商品房與保障房“雙軌”、租與購“并舉”的住房制度，說明商品房增量有限，城市更新和危舊房、小區(qū)的存量改造迎來大爆發(fā)。預(yù)計(jì)未來幾年更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

2025年7月21日，公布住房租賃條例，自2025年9月15日起施行。 這個(gè)《條例》有一個(gè)重要的目標(biāo)是推動加快建立租購并舉的住房制度。還強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給。