成都新樓市 文|小明

本文為行業(yè)資訊，非廣告

經(jīng)常有購房者向我們詢問，主城新房的面積越來越大，想買100㎡以內(nèi)的新房還有選擇嗎？

近日，一個中環(huán)新盤已經(jīng)亮相，即將于8月開盤。主力戶型84、88㎡，總價200萬出頭、近大悅城……這些指標(biāo)可以說直擊這批購房者內(nèi)心。

這個新盤，來源于一個名字有些久遠(yuǎn)的項目——新界花樹居。

有多久遠(yuǎn)?相當(dāng)于首期業(yè)主的小孩從幼兒園都讀到大學(xué)了，新批次才開出來

新界花樹居基本信息

占地面積：約8畝

容積率：2.2

總戶數(shù)：95戶（可售70戶）

產(chǎn)品類型：洋房，頂樓為頂躍

樓層數(shù)：6+1、8+1層

梯戶比：1梯2戶、1梯3戶、1梯4戶

產(chǎn)品面積：建面約83-103㎡

裝修狀況：精裝

價格：預(yù)計約2.5萬（具體以實際取證為準(zhǔn)）

交房時間：預(yù)計2026年6月（可能提前，具體以實際交付為準(zhǔn)）

照例，我們總結(jié)了項目的三條優(yōu)缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)：

1.中環(huán)旁，距離大悅城僅800米，周邊配套十分成熟，且居住較為寧靜。
2.項目主力戶型均在90平內(nèi)，是主城區(qū)較為稀缺的小戶型，200萬出頭可買入。
3.目前已是準(zhǔn)現(xiàn)房，最快2026年初即可交付。

缺點(diǎn)：

1.此前項目停工近10年，需考量土地使用年限等問題。

2.套三戶型為單衛(wèi)，實用性略有欠缺，飄窗不能敲。

3.精裝配置不含新風(fēng)地暖。

新界由中鐵二局旗下成都市新川藏路建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司、成都中鐵瑞城新界置業(yè)有限公司開發(fā)，項目位于西2.5環(huán)旁，距離大悅城約600米，占地約410畝，容積率2.2，目前一至五期均已交付入住。

住建局信息顯示，新界最早于2007年入市，距今已開發(fā)18年。

項目在2007年一經(jīng)推出，很快成為成都地產(chǎn)界紅盤，引起了繼“建設(shè)路現(xiàn)象”后的又一輪熱議，原因主要有三點(diǎn)。

1.最核心的因素，還是2.2低容積率，4-7層的洋房產(chǎn)品，即使放在當(dāng)下，新界也稱得上低密改善產(chǎn)品，更遑論項目誕生在十余年前。

2.超400畝的體量，讓新界打造了成都首條情景式商街，商鋪業(yè)態(tài)豐富，還有社區(qū)體育公園等配套。

3.產(chǎn)品層面，新界采用了現(xiàn)代簡約風(fēng)格與歐羅巴風(fēng)格的設(shè)計，簡潔舒展、不失氣度。入戶花園及半地下室影音廳的設(shè)計，即使放在當(dāng)下，依然不過時。

這些因素的加持下，即使房齡超過十年，但目前新界套二、套三戶型二手房成交單價依然能突破2萬，部分帶地下室的底躍甚至超過3萬。

▲新界三期近期二手房成交價，數(shù)據(jù)來源為好好選房

既然新界2007年就已經(jīng)入市，為何現(xiàn)在還有新房推出？這里就涉及到一則有些復(fù)雜的故事。

信息顯示，新界六期花墅居（備案名：新界花樹居）土地于2013年獲得，項目占地約8畝，容積率與新界此前五期同為2.2。

2014年10月，新界六期花墅居取得預(yù)售，住宅預(yù)售均價約1.5萬。但有購房者發(fā)現(xiàn)，新界6期花墅居開發(fā)商并非中鐵二局旗下開發(fā)物業(yè)，而是一家名為成都鑫怡置地有限公司（以下簡稱鑫怡置地）的房企開發(fā)的物業(yè)。

乍一看，二者并無直接的“血緣關(guān)系”，但事情并非那么簡單。鑫怡置地由成都宏建置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱宏建置業(yè)）100%持股，宏建置業(yè)在2014年發(fā)生股東變更，中鐵二局退出，但此時，鑫怡置地已經(jīng)摘下了新界六期花墅居的土地，項目即將入市。

資料顯示，宏建置業(yè)大股東牟欣與中鐵二局曾經(jīng)共同開發(fā)了位于青龍場的馬克公館，位于成都體育學(xué)院旁的香悅楠岸等項目。

▲宏建置業(yè)與中鐵二局千絲萬縷的聯(lián)系

針對這一問題，有知情人士彼時曾向媒體透露：“新界六期花墅居不是中鐵二局的項目，只是新界六期花墅居的老板之前與馬克公館等項目有過合作�！�

但另一方面，新界六期花墅居「租用的中鐵二局的售樓部，也用了新界的名字」。甚至在新界六期花墅居的官方微信號中，也將項目明確稱之為：「中鐵二局力作」。

新界六期花墅居到底和中鐵二局有無關(guān)系，這里只能引用郭繼承教授的那句話：「他真來了嗎，如來！到底來沒來？如來！」

但可以肯定的是，在2015年，鑫怡置地便因資金鏈問題，導(dǎo)致新界六期花墅居陷入停工狀態(tài)，這一停，就是9年時間。

▲2022年，停工中的新界六期花墅居

直到2023年7月，武侯區(qū)人民法院作出決定書，決定對鑫怡置地進(jìn)行預(yù)重整，次年，德商置業(yè)和東方證券的聯(lián)合體正式簽訂了復(fù)工合同，使得新界六期花墅居得以重生，項目推廣名也改為新界花樹居。

那么，終于迎來白衣騎士的新界花樹居是否值得購買呢？

項目位于西2.5環(huán)，太平園東四街北側(cè)，百度地圖測量，項目步行至大悅城僅需800米，日常遛個彎就可以體驗大悅城繁華、豐富的消費(fèi)場景。

▲成都大悅城

此外，項目步行至地鐵7號線武侯大道站也只需500米，日常出行較為便利。根據(jù)武侯區(qū)2025年劃片，新界花樹居屬于成都市明遠(yuǎn)書院學(xué)校劃片范圍，學(xué)校于2023年開校，占地約38畝，設(shè)計規(guī)模48個教學(xué)班，建筑面積、硬件水平等在近年來武侯區(qū)的新建學(xué)校中都居于前列。（以上學(xué)校信息僅為本項目周邊教育環(huán)境的客觀介紹，并不意味著本項目為學(xué)區(qū)房，學(xué)校就讀等信息，均以當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T及校方發(fā)布為準(zhǔn)）

由于項目不臨主路，加之周邊建筑限高，居住起來的寧靜感、舒適感尚可。不足之處在于，周邊高壓線未下地，城市界面一般。

▲項目周邊城市界面

新界花樹居占地僅約8畝，小區(qū)共修建3棟6+1、8+1層的電梯洋房，-1至-2層為車位、1至2層為商業(yè)、3層及以上為住宅。2、3號樓為1梯4戶，但考慮到樓層數(shù)最高也只到8層，尚能接受。項目總95戶住宅，部分已經(jīng)于2014年銷售，目前還有70套待售。

▲新界花樹居總平圖

德商置業(yè)與東方證券接手后，對項目進(jìn)行調(diào)規(guī)，外立面進(jìn)行了一些升級。從現(xiàn)場實拍來看，項目已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，立面工程接近完成。

▲新界花樹居外立面實拍

目前售樓部和樣板間已經(jīng)開放，據(jù)置業(yè)顧問表示，項目預(yù)計8月中旬取證，預(yù)計單價為精裝2.5萬，主力戶型總價200萬出頭。（僅供參考，實際以具體銷售為準(zhǔn)）

戶型上，目前新界花樹居主力戶型為建面約84㎡、88㎡套三單衛(wèi)、88㎡套二雙衛(wèi)，頂樓為頂躍。其中兩個建面約88㎡戶型均有樣板間，但在踩盤當(dāng)日因樣板間停電故無法拍攝內(nèi)部照片。

建面約88㎡套三單衛(wèi)戶型，設(shè)計較為常規(guī)，動靜分區(qū)明顯。交付時陽臺均已封好，減少了封窗成本。不過由于戶型設(shè)計時間較老，因此不能敲飄窗，單衛(wèi)布局實用性有所欠缺。

同面積的雙衛(wèi)戶型，臥室尺寸明顯更寬敞，客廳加上陽臺的使用面積超36㎡，也可根據(jù)自己需求改為三房戶型，主臥尺度感也明顯更強(qiáng)，不過生活陽臺較小。二者相比較，這個戶型更為推薦。

▲新界花樹居建面約88㎡戶型圖

裝修上，置業(yè)顧問表示，新界花樹居的裝修標(biāo)準(zhǔn)為3800元/㎡。其中包含方太廚電、科勒潔具、大金中央空調(diào)等知名品牌，在200萬級算得上相當(dāng)有誠意。尤其是大金空調(diào)，此前只能在部分豪宅才能看到。

但在裝修配置中我們并未看到地暖和新風(fēng)，置業(yè)顧問表示，這是因為層高不夠，無法加裝地暖導(dǎo)致。缺少地暖的配置，冬天的居住體驗將會大打折扣。但考慮到中環(huán)西南區(qū)域的地段，扣掉裝標(biāo)2.3萬左右的清水單價，地暖和新風(fēng)的缺憾，似乎可以忽略。

由于新界花樹居占地較小，可售房源僅有70套，因此項目基本只針對兩類客群。

1.需要置換的地緣性客戶。外雙楠的愜意生活，加上伊藤、大悅城、鷺島步行街等豐富商業(yè)配套，住慣了這里的人，自然不希望離開這里。

2.預(yù)算200萬，且只想買新房的客戶。這部分客戶目前在主城，尤其是三環(huán)內(nèi)已經(jīng)幾無選擇。畢竟與新界花樹居一街之隔，定位高端改善的天鷺滿園，主力戶型的價位已經(jīng)來到了600萬……

如果并非這兩種客戶，目前二手房成交價約2萬的新界三期，居住體驗可能更好一些。

免責(zé)聲明：本文部分照片拍攝于7月30日，內(nèi)容旨在傳達(dá)資訊，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險擔(dān)保。