成都新樓市 文|小明

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7月18日，位于萬象城東的華潤置地華宸府取證，項目建面約253平戶型取證價為1073-1135萬，是成華區(qū)首個總價突破千萬的大平層（不含部分頂躍、底躍突破千萬的大平層）。

7月23日晚，華宸府開盤，根據(jù)案場統(tǒng)計，項目首批次勁銷超7億。

對成華而言，總價千萬級大平層，代表著區(qū)域的城市能級和信心，產(chǎn)品力和購買力集中爆發(fā)。

在華宸府開盤后，同樣位于萬象城東板塊，定位深改的華潤置地天宸上院、綠城潤百合、萬景公園道1號將集中入市。有業(yè)內(nèi)人士笑言：繼天西F4、白鷺灣F4后，成華F4、或者說萬象城東F4即將橫空出世。

隨著萬象城東F4的出現(xiàn)，也引發(fā)了外界的思考，為什么F4誕生在萬象城東，又為什么是這四個項目。

此前，要論起成華區(qū)住宅的價值擔(dān)當(dāng)，人們自然會想到以華潤悅璽為代表的萬象城板塊，以保利康橋、龍湖梵悅臺為代表的杉板橋板塊。

如今，在中交鷺鳴九章售罄后，萬象城板塊已兩年無住宅供貨。杉板橋的情況同樣如此，在華天杉嶺售罄后，杉板橋目前無新房供應(yīng)，僅有一公里外的新希望D23風(fēng)華在售。而成華又一座千萬級大平層——華天龍湖杉峯目前售樓部尚未亮相，入市仍需時日。

在萬象城和杉板橋處于斷供期后，成華區(qū)亟需一個板塊接棒高端改善需求，而這個重任，自然而然的落到了萬象城東。

顧名思義，萬象城東就是萬象城以東的板塊。雖然綠城潤百合、萬景公園道1號更靠近攀成鋼，但也可算作廣義上的萬象城東。從區(qū)位而言，萬象城東無論是依托二環(huán)還是三環(huán)，出行都較為便利，更有地鐵2、4、7號線串聯(lián)全城，交通便捷。

▌萬象城東F4周邊配套示意圖

從商業(yè)發(fā)展角度，萬象城東距離攀成鋼、萬象城、杉板橋等熱門商圈都在2-3公里范圍內(nèi)，享受時尚潮流的城東生活的同時，又天然承接了這些改善居住需求外溢。

更何況，萬象城東還有迎暉路片區(qū)、崔家店等大規(guī)模城市更新，未來還將迎來區(qū)域價值爆發(fā)。

▌迎暉路片區(qū)城市更新范圍來自成華區(qū)官網(wǎng)，拆遷范圍來自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考，具體以官方信息為準(zhǔn)

首先，四個項目均位于金色中環(huán)周邊，都能享受萬象城、攀成鋼、杉板橋等周邊成熟商圈。

值得一提的是，作為高端改善項目，F(xiàn)4都實(shí)現(xiàn)了對景觀資源的更大占有。華潤置地華宸府包含市政公園，綠城潤百合地塊中間有一條秀水河穿流而過，華潤置地天宸上院東側(cè)緊鄰保和公園，萬景公園道1號更直面塔子山公園景觀。

其次在價格上，此前成華的主銷價位在400萬左右。而此次四個項目，主力價位均包含600-700萬區(qū)間，華潤置地華宸府更成為成華首個千萬級大平層。就價格而言，是成華區(qū)的一次新突破、新挑戰(zhàn)。

戶型設(shè)計上，此前萬象城東的產(chǎn)品主力戶型大多在115-125㎡、139-143㎡兩個區(qū)間。但萬象城東F4均放棄130㎡以內(nèi)戶型，起步就是139㎡+，四個項目都有戶型來到170-185㎡這個區(qū)間段，高端改善屬性純粹。

7月25日，迎暉路50畝土地迎來拍賣，吸引了潤達(dá)豐濱江、金茂、中海、華潤、中旅等多家開發(fā)商競拍，在44輪競價后，最終該地塊被中旅以樓面價19100元/㎡競得，溢價率29.1%。

據(jù)悉，中旅將在此落地成都第三座高端產(chǎn)品系——馥棠系。有網(wǎng)友笑言：“項目的最終案名，會否成為‘中旅迎暉馥棠’”。

當(dāng)主力總價來到600萬+，購房者看重的，或許已經(jīng)不是卷不卷了，而是將產(chǎn)品卷到了哪種顆粒度。

畢竟，在這個總價段，購房者面臨的選擇已經(jīng)不止成華區(qū)一個。如何吸引這群高凈值人群將目光鎖定到成華再鎖定到項目，并最終產(chǎn)生“非我不可”的購房行為，是擺在萬象城東F4面前的現(xiàn)實(shí)之問。

所幸，四大項目都“祭”出了自己的殺手锏，并借此形成了從小高層到洋房到疊墅的全維創(chuàng)新。

▌萬象城東F4產(chǎn)品對比，僅供參考

華潤置地華宸府是四個項目中最早開放實(shí)景示范區(qū)的。項目實(shí)景示范區(qū)已于7月16日正式開放。

在成都新樓市看來，華潤置地華宸府的最大特色在于——與自然無界融合。

首先，從外部看，在小區(qū)門口，項目配建了約10畝的市政公園，由華宸府進(jìn)行一體化打造。

▌華潤置地華宸府規(guī)劃圖

其次，從小區(qū)內(nèi)部看，華宸府以“立體山林”為指引，實(shí)景呈現(xiàn)了“公園環(huán)繞四維立體式景觀”。

▌華潤置地華宸府示范區(qū)實(shí)景圖

在戶型上，華宸府選擇將不同功能的陽臺“種進(jìn)”室內(nèi)，待客的公區(qū)花園、私享的主臥花園、后勤的生活陽臺，合力形成更高的場景適配度。

▌華潤置地華宸府建面約253㎡戶型

今年6月，華潤置地在成都舉行新品發(fā)布會，發(fā)布了“四代墅”新品——天宸上院。

天宸上院以層層退臺建筑、一墅七花園、獨(dú)棟感體驗(yàn)等全維創(chuàng)新設(shè)計，顛覆了業(yè)界對低密物業(yè)的傳統(tǒng)認(rèn)知。

▌華潤置地天宸上院項目意境圖

“新規(guī)+疊墅”的產(chǎn)品組合，讓市場對天宸上院的期待值拉滿。據(jù)悉，項目實(shí)景示范區(qū)已于7月26日亮相。

▌華潤置地天宸上院建面約139㎡戶型圖

“把房子種進(jìn)公園”，這在綠城潤百合，不是夢想，而是平凡的普通日常。

項目南北兩地塊之間圍合出約8000方的河谷公園，融入陽光草坪、兒童樂園、休閑步道等，日常生活松弛感拉滿。

▌綠城潤百合意境創(chuàng)想圖

從產(chǎn)品上看，綠城潤百合還規(guī)劃有主城少有的7F真洋房。項目已于7月25日取證，取證價為36904-51154元/㎡。

▌綠城·潤百合建面約175㎡戶型效果圖

萬景公園道1號的特色亦是非常鮮明——項目可直面塔子山公園盛景。

▌萬景公園道1號位置示意圖

戶型方面，萬景公園道1號只有兩個戶型：建面約143㎡和185㎡。

項目首創(chuàng)“水晶四合院”，把成都四合院的別墅空間體驗(yàn)搬到空中，打造出1院2館3套房4衛(wèi)8面采光的流光水晶宮，高端改善的屬性可以說相當(dāng)純粹。

▌萬景公園道1號外立面意境圖

2025年上半年，大成都千萬級房源成交量再創(chuàng)歷史新高，共成交983套，比去年同期小幅增長，增量主要來自于新房市場，約有714套千萬級新房成交。（數(shù)據(jù)源于克而瑞四川，僅供參考）

這983套千萬級房源都集中在高新、錦江、天府新區(qū)、青羊區(qū)，少部分出現(xiàn)金牛區(qū)和武侯區(qū)。顯而易見，長期以來成華區(qū)在千萬級高端局中一直遺憾，少有登場機(jī)會。

▌圖據(jù)克而瑞四川

成華高端居住市場的價值認(rèn)知缺位和滯后，成為當(dāng)前成華樓市的最大短板之一。長期以來，大眾對成華區(qū)樓市的價值定位都是剛需、剛改和首改福地，總價200-400萬區(qū)間的主城上優(yōu)解。

當(dāng)成華區(qū)居住產(chǎn)品的總價區(qū)間攀升至600-700萬級，甚至千萬級，這對成華樓市而言是一次城市區(qū)域價值遷躍的必然，也是一次挑戰(zhàn)。如何在這個總價段內(nèi)，拿出獨(dú)到的優(yōu)勢，獲得市場、購房者認(rèn)可，需要的不僅是一個個產(chǎn)品出彩的單盤，而是整個片區(qū)的協(xié)同合力，從產(chǎn)品到配套，到城市兌現(xiàn)等的全維提升。

通常，預(yù)算600-700萬級購房者，會將置業(yè)選項放在全城視野進(jìn)行比較。在5城區(qū)范圍內(nèi)，錦江區(qū)的置業(yè)門檻已經(jīng)攀升至800萬，武侯區(qū)短供，如今還可供選擇的只有東西兩個方向，向西是金牛茶花新城、青羊蔡橋、外金沙，往東則僅剩成華東中環(huán)。

而相比，城西的這兩個板塊，成華東中環(huán)具備更全面的亮點(diǎn)——“熟”度更高。對于主城購房者而言，對生活便捷性的敏感度高于一切。而整個萬象城東，在幾年時間的培育下，已經(jīng)有肉眼可見的配套成熟度，例如：

1、臨中環(huán)，城市主干道、地鐵等交通配套已經(jīng)基本成型；

2、商圈密集豐富，萬象城東F4所在的位置，既臨近萬象城、東客站等商圈，還靠近攀成鋼，也可以近距離抵達(dá)東郊記憶等；

3、同時，萬象城東的產(chǎn)品還同時具備供應(yīng)量豐富和產(chǎn)品力領(lǐng)先的優(yōu)勢。如萬象城東F4均為新規(guī)產(chǎn)品，無論是在直觀的得房率還是生活場景感上，都更具備競爭力。

但必須正視的問題是，以萬象城東F4為代表，成華區(qū)未來可能會產(chǎn)生更多高端居住作品，區(qū)域主力價位也將逐步躍升至600-700萬。價格不再“溫柔”的成華區(qū)，是否能贏得購房者的認(rèn)可和買單，只能等待市場檢驗(yàn)。

▌延伸閱讀：過往代表性F4簡述

1、天西F4：作為一個起步即高端的住宅區(qū)，天西首先亮相的四個項目——蔚藍(lán)卡地亞花園城、萬科天府錦繡、保利天嶼、首開龍湖云著自然成為了F4。此后，招商時代公園憑借天府序、翎云閣等高端項目入局，成為天西F5。

2、白鷺灣F4：2021年底，白鷺灣四宗土地在兩日內(nèi)完成拍賣，分別被錦江統(tǒng)建、建發(fā)、金茂、深投控摘下，四宗土地均為1.5容積率且限高20米。最終四個項目呈現(xiàn)為錦江九章、建發(fā)天府養(yǎng)云、錦江金茂府、鷺灣1號。

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