成都新樓市 文|小明

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7月18日，位于萬(wàn)象城東的華潤(rùn)置地華宸府取證，項(xiàng)目建面約253平戶型取證價(jià)為1073-1135萬(wàn)，是成華區(qū)首個(gè)總價(jià)突破千萬(wàn)的大平層（不含部分頂躍、底躍突破千萬(wàn)的大平層）。

7月23日晚，華宸府開(kāi)盤(pán)，根據(jù)案場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目首批次勁銷(xiāo)超7億。

對(duì)成華而言，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)大平層，代表著區(qū)域的城市能級(jí)和信心，產(chǎn)品力和購(gòu)買(mǎi)力集中爆發(fā)。

在華宸府開(kāi)盤(pán)后，同樣位于萬(wàn)象城東板塊，定位深改的華潤(rùn)置地天宸上院、綠城潤(rùn)百合、萬(wàn)景公園道1號(hào)將集中入市。有業(yè)內(nèi)人士笑言：繼天西F4、白鷺灣F4后，成華F4、或者說(shuō)萬(wàn)象城東F4即將橫空出世。

隨著萬(wàn)象城東F4的出現(xiàn)，也引發(fā)了外界的思考，為什么F4誕生在萬(wàn)象城東，又為什么是這四個(gè)項(xiàng)目。

此前，要論起成華區(qū)住宅的價(jià)值擔(dān)當(dāng)，人們自然會(huì)想到以華潤(rùn)悅璽為代表的萬(wàn)象城板塊，以保利康橋、龍湖梵悅臺(tái)為代表的杉板橋板塊。

如今，在中交鷺鳴九章售罄后，萬(wàn)象城板塊已兩年無(wú)住宅供貨。杉板橋的情況同樣如此，在華天杉嶺售罄后，杉板橋目前無(wú)新房供應(yīng)，僅有一公里外的新希望D23風(fēng)華在售。而成華又一座千萬(wàn)級(jí)大平層——華天龍湖杉峯目前售樓部尚未亮相，入市仍需時(shí)日。

在萬(wàn)象城和杉板橋處于斷供期后，成華區(qū)亟需一個(gè)板塊接棒高端改善需求，而這個(gè)重任，自然而然的落到了萬(wàn)象城東。

顧名思義，萬(wàn)象城東就是萬(wàn)象城以東的板塊。雖然綠城潤(rùn)百合、萬(wàn)景公園道1號(hào)更靠近攀成鋼，但也可算作廣義上的萬(wàn)象城東。從區(qū)位而言，萬(wàn)象城東無(wú)論是依托二環(huán)還是三環(huán)，出行都較為便利，更有地鐵2、4、7號(hào)線串聯(lián)全城，交通便捷。

▌萬(wàn)象城東F4周邊配套示意圖

從商業(yè)發(fā)展角度，萬(wàn)象城東距離攀成鋼、萬(wàn)象城、杉板橋等熱門(mén)商圈都在2-3公里范圍內(nèi)，享受時(shí)尚潮流的城東生活的同時(shí)，又天然承接了這些改善居住需求外溢。

更何況，萬(wàn)象城東還有迎暉路片區(qū)、崔家店等大規(guī)模城市更新，未來(lái)還將迎來(lái)區(qū)域價(jià)值爆發(fā)。

▌?dòng)瓡熉菲瑓^(qū)城市更新范圍來(lái)自成華區(qū)官網(wǎng)，拆遷范圍來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考，具體以官方信息為準(zhǔn)

首先，四個(gè)項(xiàng)目均位于金色中環(huán)周邊，都能享受萬(wàn)象城、攀成鋼、杉板橋等周邊成熟商圈。

值得一提的是，作為高端改善項(xiàng)目，F(xiàn)4都實(shí)現(xiàn)了對(duì)景觀資源的更大占有。華潤(rùn)置地華宸府包含市政公園，綠城潤(rùn)百合地塊中間有一條秀水河穿流而過(guò)，華潤(rùn)置地天宸上院東側(cè)緊鄰保和公園，萬(wàn)景公園道1號(hào)更直面塔子山公園景觀。

其次在價(jià)格上，此前成華的主銷(xiāo)價(jià)位在400萬(wàn)左右。而此次四個(gè)項(xiàng)目，主力價(jià)位均包含600-700萬(wàn)區(qū)間，華潤(rùn)置地華宸府更成為成華首個(gè)千萬(wàn)級(jí)大平層。就價(jià)格而言，是成華區(qū)的一次新突破、新挑戰(zhàn)。

戶型設(shè)計(jì)上，此前萬(wàn)象城東的產(chǎn)品主力戶型大多在115-125㎡、139-143㎡兩個(gè)區(qū)間。但萬(wàn)象城東F4均放棄130㎡以內(nèi)戶型，起步就是139㎡+，四個(gè)項(xiàng)目都有戶型來(lái)到170-185㎡這個(gè)區(qū)間段，高端改善屬性純粹。

7月25日，迎暉路50畝土地迎來(lái)拍賣(mài)，吸引了潤(rùn)達(dá)豐濱江、金茂、中海、華潤(rùn)、中旅等多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，在44輪競(jìng)價(jià)后，最終該地塊被中旅以樓面價(jià)19100元/㎡競(jìng)得，溢價(jià)率29.1%。

據(jù)悉，中旅將在此落地成都第三座高端產(chǎn)品系——馥棠系。有網(wǎng)友笑言：“項(xiàng)目的最終案名，會(huì)否成為‘中旅迎暉馥棠’”。

當(dāng)主力總價(jià)來(lái)到600萬(wàn)+，購(gòu)房者看重的，或許已經(jīng)不是卷不卷了，而是將產(chǎn)品卷到了哪種顆粒度。

畢竟，在這個(gè)總價(jià)段，購(gòu)房者面臨的選擇已經(jīng)不止成華區(qū)一個(gè)。如何吸引這群高凈值人群將目光鎖定到成華再鎖定到項(xiàng)目，并最終產(chǎn)生“非我不可”的購(gòu)房行為，是擺在萬(wàn)象城東F4面前的現(xiàn)實(shí)之問(wèn)。

所幸，四大項(xiàng)目都“祭”出了自己的殺手锏，并借此形成了從小高層到洋房到疊墅的全維創(chuàng)新。

▌萬(wàn)象城東F4產(chǎn)品對(duì)比，僅供參考

華潤(rùn)置地華宸府是四個(gè)項(xiàng)目中最早開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)的。項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)已于7月16日正式開(kāi)放。

在成都新樓市看來(lái)，華潤(rùn)置地華宸府的最大特色在于——與自然無(wú)界融合。

首先，從外部看，在小區(qū)門(mén)口，項(xiàng)目配建了約10畝的市政公園，由華宸府進(jìn)行一體化打造。

▌華潤(rùn)置地華宸府規(guī)劃圖

其次，從小區(qū)內(nèi)部看，華宸府以“立體山林”為指引，實(shí)景呈現(xiàn)了“公園環(huán)繞四維立體式景觀”。

▌華潤(rùn)置地華宸府示范區(qū)實(shí)景圖

在戶型上，華宸府選擇將不同功能的陽(yáng)臺(tái)“種進(jìn)”室內(nèi)，待客的公區(qū)花園、私享的主臥花園、后勤的生活陽(yáng)臺(tái)，合力形成更高的場(chǎng)景適配度。

▌華潤(rùn)置地華宸府建面約253㎡戶型

今年6月，華潤(rùn)置地在成都舉行新品發(fā)布會(huì)，發(fā)布了“四代墅”新品——天宸上院。

天宸上院以層層退臺(tái)建筑、一墅七花園、獨(dú)棟感體驗(yàn)等全維創(chuàng)新設(shè)計(jì)，顛覆了業(yè)界對(duì)低密物業(yè)的傳統(tǒng)認(rèn)知。

▌華潤(rùn)置地天宸上院項(xiàng)目意境圖

“新規(guī)+疊墅”的產(chǎn)品組合，讓市場(chǎng)對(duì)天宸上院的期待值拉滿。據(jù)悉，項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)已于7月26日亮相。

▌華潤(rùn)置地天宸上院建面約139㎡戶型圖

“把房子種進(jìn)公園”，這在綠城潤(rùn)百合，不是夢(mèng)想，而是平凡的普通日常。

項(xiàng)目南北兩地塊之間圍合出約8000方的河谷公園，融入陽(yáng)光草坪、兒童樂(lè)園、休閑步道等，日常生活松弛感拉滿。

▌綠城潤(rùn)百合意境創(chuàng)想圖

從產(chǎn)品上看，綠城潤(rùn)百合還規(guī)劃有主城少有的7F真洋房。項(xiàng)目已于7月25日取證，取證價(jià)為36904-51154元/㎡。

▌綠城·潤(rùn)百合建面約175㎡戶型效果圖

萬(wàn)景公園道1號(hào)的特色亦是非常鮮明——項(xiàng)目可直面塔子山公園盛景。

▌萬(wàn)景公園道1號(hào)位置示意圖

戶型方面，萬(wàn)景公園道1號(hào)只有兩個(gè)戶型：建面約143㎡和185㎡。

項(xiàng)目首創(chuàng)“水晶四合院”，把成都四合院的別墅空間體驗(yàn)搬到空中，打造出1院2館3套房4衛(wèi)8面采光的流光水晶宮，高端改善的屬性可以說(shuō)相當(dāng)純粹。

▌萬(wàn)景公園道1號(hào)外立面意境圖

2025年上半年，大成都千萬(wàn)級(jí)房源成交量再創(chuàng)歷史新高，共成交983套，比去年同期小幅增長(zhǎng)，增量主要來(lái)自于新房市場(chǎng)，約有714套千萬(wàn)級(jí)新房成交。（數(shù)據(jù)源于克而瑞四川，僅供參考）

這983套千萬(wàn)級(jí)房源都集中在高新、錦江、天府新區(qū)、青羊區(qū)，少部分出現(xiàn)金牛區(qū)和武侯區(qū)。顯而易見(jiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)成華區(qū)在千萬(wàn)級(jí)高端局中一直遺憾，少有登場(chǎng)機(jī)會(huì)。

▌圖據(jù)克而瑞四川

成華高端居住市場(chǎng)的價(jià)值認(rèn)知缺位和滯后，成為當(dāng)前成華樓市的最大短板之一。長(zhǎng)期以來(lái)，大眾對(duì)成華區(qū)樓市的價(jià)值定位都是剛需、剛改和首改福地，總價(jià)200-400萬(wàn)區(qū)間的主城上優(yōu)解。

當(dāng)成華區(qū)居住產(chǎn)品的總價(jià)區(qū)間攀升至600-700萬(wàn)級(jí)，甚至千萬(wàn)級(jí)，這對(duì)成華樓市而言是一次城市區(qū)域價(jià)值遷躍的必然，也是一次挑戰(zhàn)。如何在這個(gè)總價(jià)段內(nèi)，拿出獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)，獲得市場(chǎng)、購(gòu)房者認(rèn)可，需要的不僅是一個(gè)個(gè)產(chǎn)品出彩的單盤(pán)，而是整個(gè)片區(qū)的協(xié)同合力，從產(chǎn)品到配套，到城市兌現(xiàn)等的全維提升。

通常，預(yù)算600-700萬(wàn)級(jí)購(gòu)房者，會(huì)將置業(yè)選項(xiàng)放在全城視野進(jìn)行比較。在5城區(qū)范圍內(nèi)，錦江區(qū)的置業(yè)門(mén)檻已經(jīng)攀升至800萬(wàn)，武侯區(qū)短供，如今還可供選擇的只有東西兩個(gè)方向，向西是金牛茶花新城、青羊蔡橋、外金沙，往東則僅剩成華東中環(huán)。

而相比，城西的這兩個(gè)板塊，成華東中環(huán)具備更全面的亮點(diǎn)——“熟”度更高。對(duì)于主城購(gòu)房者而言，對(duì)生活便捷性的敏感度高于一切。而整個(gè)萬(wàn)象城東，在幾年時(shí)間的培育下，已經(jīng)有肉眼可見(jiàn)的配套成熟度，例如：

1、臨中環(huán)，城市主干道、地鐵等交通配套已經(jīng)基本成型；

2、商圈密集豐富，萬(wàn)象城東F4所在的位置，既臨近萬(wàn)象城、東客站等商圈，還靠近攀成鋼，也可以近距離抵達(dá)東郊記憶等；

3、同時(shí)，萬(wàn)象城東的產(chǎn)品還同時(shí)具備供應(yīng)量豐富和產(chǎn)品力領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。如萬(wàn)象城東F4均為新規(guī)產(chǎn)品，無(wú)論是在直觀的得房率還是生活場(chǎng)景感上，都更具備競(jìng)爭(zhēng)力。

但必須正視的問(wèn)題是，以萬(wàn)象城東F4為代表，成華區(qū)未來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生更多高端居住作品，區(qū)域主力價(jià)位也將逐步躍升至600-700萬(wàn)。價(jià)格不再“溫柔”的成華區(qū)，是否能贏得購(gòu)房者的認(rèn)可和買(mǎi)單，只能等待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

▌延伸閱讀：過(guò)往代表性F4簡(jiǎn)述

1、天西F4：作為一個(gè)起步即高端的住宅區(qū)，天西首先亮相的四個(gè)項(xiàng)目——蔚藍(lán)卡地亞花園城、萬(wàn)科天府錦繡、保利天嶼、首開(kāi)龍湖云著自然成為了F4。此后，招商時(shí)代公園憑借天府序、翎云閣等高端項(xiàng)目入局，成為天西F5。

2、白鷺灣F4：2021年底，白鷺灣四宗土地在兩日內(nèi)完成拍賣(mài)，分別被錦江統(tǒng)建、建發(fā)、金茂、深投控摘下，四宗土地均為1.5容積率且限高20米。最終四個(gè)項(xiàng)目呈現(xiàn)為錦江九章、建發(fā)天府養(yǎng)云、錦江金茂府、鷺灣1號(hào)。

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