明晚拆哥21點(diǎn)會(huì)講講東部新盤(pán)和這次最重磅的運(yùn)河新盤(pán)，歡迎大家來(lái)看！

之前拆哥詳細(xì)解析過(guò)一波，通州八子地塊的含金量，也就是北京城市副中心 0101 街區(qū)的八塊用地。

這次其中三塊地塊0705、0706、0708 三塊居住用地終于出來(lái)了，

這兩天借到很多私信說(shuō)讓拆哥講講，確實(shí)最好的0708地塊能7萬(wàn)+的水準(zhǔn)。

至于剩下的幾個(gè)地塊，拆哥后續(xù)講解，這次披露的三個(gè)地塊，各有各的特色。

先說(shuō)共同點(diǎn)，所有樓都是正南朝向，也就是說(shuō)陽(yáng)臺(tái)絕對(duì)不能100%正對(duì)江景，當(dāng)然考慮到運(yùn)河的走向，這樣是向東南，向南，向西南和錯(cuò)向混合排布中的最優(yōu)解。而排布上選取了經(jīng)典的環(huán)形，中央為園林景色。

是不是有點(diǎn)眼熟，同樣的排布也運(yùn)用在了中建玖合府上，好處就是各個(gè)樓都有機(jī)會(huì)看到園林。壞處就是，對(duì)于部分樓群，南向客廳的景色不是很好。

同時(shí)，為了更大的讓其他地塊看上江景，同時(shí)彌補(bǔ)奇偶層景觀(guān)不一致的特點(diǎn)，基本每個(gè)地塊都設(shè)置了270度采光！

具體，還要看拆哥下文講解。

0708王炸江景，雙景觀(guān)的徐匯濱江

0708地塊建設(shè)用地約2.24公頃，總建筑規(guī)模約8.13萬(wàn)平方米，地上計(jì)容建筑規(guī)模約5.45萬(wàn)平方米，容積率2.43。是所有八子里面最耀眼的一塊。

中建并沒(méi)有像拆哥猜的一樣以把整個(gè)地塊設(shè)計(jì)成0708更低，其他剛需，改善地塊更高的樣子。反而，0708可謂奢華，如果不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎H有《北京折疊》中的感覺(jué)。

0708的樓高89.2米，高25層，拆哥團(tuán)隊(duì)扣除屋頂，首層架空等數(shù)據(jù)也就是說(shuō)層高大概在3.3-3.5米。

在北京一個(gè)公認(rèn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)：層高每增加0.1米，建造成本上升約5%-8%，屬豪宅價(jià)值標(biāo)配。太陽(yáng)宮的中建玖合府，層高也是只有3.05米。

層高只是一小部分。

6棟住宅樓，靠近運(yùn)河的3棟25F，89.2米，后排3棟17F，54.25米，這也意味著一件事0708地塊后三棟在江景上必然有著不同程度的遮擋，但價(jià)格稍微更低，面積段也更小。

確實(shí)這樣的邏輯能夠反映到戶(hù)型上，0708由北向南依次的2，5，6號(hào)樓，以250和200平的頂奢為主，且靠近河岸一側(cè)為250，不靠近一側(cè)為200。

其余三棟，主力面積段150/175平。屬于高端改善范疇。

而會(huì)所也值得說(shuō)道，5米+的層高，再加上這個(gè)-2F和-1F的面積，可以大膽猜測(cè)一波泳池+健身中心。也有一定可能，有私宴或者酒廊的空間設(shè)計(jì)？-5.6米的地下一層空間，在加上下沉園林景觀(guān)，所以會(huì)有瀑布和4米+落地窗咯？

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0708地塊的不計(jì)容建面超過(guò)3000平米，于是導(dǎo)致園林景觀(guān)的面積占比住宅還大?？芍^奢華。

0706高性?xún)r(jià)比改善首選

對(duì)應(yīng)來(lái)講，選擇0706的人很多都是改善中高端。0706地塊建設(shè)用地約1.73公頃，總建筑規(guī)模約5.37萬(wàn)平方米，容積率2.07。

容積率比0708低，這也是這塊地作為改善的一大賣(mài)點(diǎn)。5棟住宅樓，全都是17F小高層。

這一塊地塊則以105/111/120左右的面積段（實(shí)際出來(lái)會(huì)有出入，不一定是這個(gè)數(shù)字）為主。

對(duì)應(yīng)的這個(gè)面積段給的贈(zèng)送面積也很足，飄窗內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)設(shè)備平臺(tái)。

值得注意的是還有個(gè)，0705與0706有對(duì)稱(chēng)的景觀(guān)大門(mén)，地下通道連接著，也有過(guò)街天橋，通過(guò)架空層鏈接兩個(gè)樓。

0705剛需也可以低密

0705約1.31公頃，這個(gè)面積相比前倆更小了，但容積率2.27，也是可以。

5棟樓里，1-4號(hào)樓為17F小高層，5號(hào)為11F洋房。

說(shuō)實(shí)話(huà)拆哥有點(diǎn)擔(dān)心5號(hào)樓的采光，畢竟東南有52米的樓，西南更遠(yuǎn)一點(diǎn)有54米的樓，但是隔著條馬路和配電室，也就還好吧。

景觀(guān)亭，有 ；200㎡室外場(chǎng)地有，但是確實(shí)由奢入儉難，現(xiàn)在看是不是感覺(jué)空間有點(diǎn)拘謹(jǐn)。和0706互通也是為了共享小區(qū)里服務(wù)設(shè)施，對(duì)應(yīng)來(lái)講是個(gè)剛需高性?xún)r(jià)比的選擇。

總而言之，目前給的三塊地還是讓人欣慰的，能夠猜到和落實(shí)到一些之前的猜想和圈內(nèi)的消息。

但是問(wèn)題也有，比如，具體不沿河地塊的采光會(huì)受到多大影響？

比如，剩下三個(gè)地塊中，是否能有170+高規(guī)格改善的C位江景。

比如，其他地塊也會(huì)有200+戶(hù)型的江景嗎；0707地塊的排布問(wèn)題等

當(dāng)然，拆哥再叨叨兩句，地塊南部，地塊北，再加上運(yùn)河這個(gè)元素，頗有金水之勢(shì)，嗯就說(shuō)到這。不往下細(xì)說(shuō)了。

明晚拆哥21點(diǎn)在微信有一場(chǎng)直播，里面詳細(xì)講述最近北京幾個(gè)盤(pán)，當(dāng)然最重點(diǎn)還是講講這次通州的王炸。歡迎加menglin 讓小助手拉您入群，也歡迎直接預(yù)約。

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