7月21日，我國(guó)首部《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱為《條例》）正式發(fā)布，共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容?！稐l例》的出臺(tái)填補(bǔ)了住房租賃行業(yè)法律空白，也將成為住房租賃行業(yè)發(fā)展史上重要的里程碑，于2025年9月15日將正式施行。

自2020年9月國(guó)家發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱為“征求意見(jiàn)稿”），歷時(shí)5年修訂成功。不難發(fā)現(xiàn)，《條例》相較于“征求意見(jiàn)稿”已經(jīng)有很大的改進(jìn)和完善，更加有力有效規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，也將租房從市場(chǎng)自發(fā)行為升級(jí)為政府主導(dǎo)的民生工程。

因?yàn)檫@是行業(yè)首個(gè)法律法規(guī)，我們想要快速厘清這部法規(guī)的內(nèi)涵，需要重點(diǎn)關(guān)注“法律責(zé)任”部分，責(zé)任追究既能明示國(guó)家為住房租賃行業(yè)劃的底線，又能看清行業(yè)目前存在的重點(diǎn)問(wèn)題，更能預(yù)見(jiàn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的導(dǎo)向。

可以看到，在《條例》中法律責(zé)任共有11條內(nèi)容，我們將其概括總結(jié)為7個(gè)核心點(diǎn)：①非居住空間、②企業(yè)資質(zhì)、③數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、④信息安全、⑤資金資管、⑥經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、⑦平臺(tái)責(zé)任。下面一一分析。

1

非居住空間

《條例》規(guī)定個(gè)人、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不能將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住。

非居住空間不能單獨(dú)出租明確了居住環(huán)境，對(duì)于群租房、隔斷房等問(wèn)題精準(zhǔn)打擊，但是同時(shí)存在監(jiān)管難度較大的問(wèn)題。住房租賃市場(chǎng)主體眾多，房源分散，監(jiān)管部門(mén)難以對(duì)所有的租賃行為進(jìn)行實(shí)時(shí)、全面的監(jiān)督，尤其是個(gè)人出租房源和小規(guī)模的租賃企業(yè)。因此《條例》中將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)納入進(jìn)來(lái)，承擔(dān)連帶責(zé)任，管理機(jī)構(gòu)比管理個(gè)人要簡(jiǎn)單容易得多。

2

企業(yè)資質(zhì)

《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員、管理能力。

企業(yè)資質(zhì)這條看起來(lái)不突出，但是卻極重要，重點(diǎn)在于需與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)、相匹配，切忌“小馬拉大車”，也就是企業(yè)方需具備信用兜底的能力，租賃住房行業(yè)是政府重點(diǎn)主導(dǎo)的民生工程，企業(yè)運(yùn)營(yíng)出問(wèn)題企業(yè)得有能力解決掉。

3

數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)

《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送開(kāi)業(yè)信息，并且按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案。

報(bào)送開(kāi)業(yè)及合同備案都是為了解決政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)房源數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)難題，比如同策研究院聯(lián)合熟練天下針對(duì)上海機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的集中式公寓已搭建包含45萬(wàn)套的大房源數(shù)據(jù)庫(kù)，但仍僅為上海整體租房租賃市場(chǎng)的一部分。政府通過(guò)住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兩手抓，同時(shí)掌握機(jī)構(gòu)與個(gè)人的房源數(shù)據(jù)，以便于未來(lái)監(jiān)管機(jī)構(gòu)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。

4

信息安全

《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息。

信息安全越來(lái)越重要，住房租賃領(lǐng)域主要的兩類信息，一類是房源信息，一類是租戶信息，都得加上安全鎖，預(yù)防住房租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源或者用租戶數(shù)據(jù)謀取不當(dāng)利益。（）

5

資金監(jiān)管

《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)要按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示。

資金監(jiān)管主要針對(duì)行業(yè)發(fā)展前期爆發(fā)的租金貸問(wèn)題，防止“高收低租”“長(zhǎng)租短付”的事件再次發(fā)生?！罢髑笠庖?jiàn)稿”中曾重點(diǎn)提及“租金貸”的問(wèn)題，《條例》壓根沒(méi)出現(xiàn)“租金貸”字眼，說(shuō)明在各地資金資管規(guī)則嚴(yán)控下（北京、深圳、杭州等城市均出臺(tái)了住房租賃領(lǐng)域資金監(jiān)管政策），“租金貸”現(xiàn)象基本銷聲匿跡，但資金監(jiān)管仍需設(shè)立一是防止企業(yè)擅自挪用資金，二也是為了監(jiān)督企業(yè)的稅款問(wèn)題，這方面也能看出監(jiān)管風(fēng)格趨嚴(yán)。

6

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

《條例》對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出臺(tái)了多項(xiàng)規(guī)定，提出了多項(xiàng)新要求。

“征求意見(jiàn)稿”中重點(diǎn)規(guī)范了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)，《條例》的側(cè)重點(diǎn)則是房源。比如發(fā)布房源信息前須核對(duì)并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源；重點(diǎn)提出不能為三類房源提供服務(wù)，即不符合建筑消防燃?xì)忸愐?guī)范的、非居住空間的、群租房類的。對(duì)于房源的負(fù)責(zé)也體現(xiàn)了我們上面說(shuō)的連帶責(zé)任，這也是《條例》的一大亮點(diǎn)，多主體多平臺(tái)都劃分出了權(quán)責(zé)界限，但是也同時(shí)增加了監(jiān)管難度，所以責(zé)任追究出現(xiàn)了交叉管理。

7

平臺(tái)責(zé)任

《條例》規(guī)定網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者須履行核驗(yàn)責(zé)任。

住房租賃領(lǐng)域的民生工程里每個(gè)主體都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，平臺(tái)當(dāng)然也不能例外，《條例》中對(duì)平臺(tái)的責(zé)任主要就是核驗(yàn)責(zé)任，即信息的真實(shí)性，包括發(fā)布者、發(fā)布房源等。筆者認(rèn)為平臺(tái)承擔(dān)責(zé)任還是太輕了，隨著平臺(tái)在租賃住房企業(yè)獲客渠道中占比越來(lái)越重，如何防止平臺(tái)膨脹成為吞食企業(yè)單薄利潤(rùn)的“巨獸”還需提早布局。（）

以上，為我們對(duì)《條例》的解讀，僅供參考，有相關(guān)的或不同意見(jiàn)歡迎評(píng)論區(qū)留言探討！

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