大家?guī)?025數(shù)據(jù)版的第31篇推送

在北京，再?zèng)]有一個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)能像它這么穩(wěn)定了。

近5年，無(wú)論成交量3000套出頭的2020年，還是成交量接近6000套的2021年，再到市場(chǎng)環(huán)境遇冷的2024年，它的新房成交價(jià)，一直穩(wěn)定在3.3萬(wàn)/平左右。

最激烈的房?jī)r(jià)波動(dòng)期，每平上下也就幾百塊錢(qián)。

這個(gè)區(qū)域就是：房山。

房山近五年新房成交數(shù)據(jù)

房山房?jī)r(jià)如此“穩(wěn)定”，其背后的邏輯和原因到底是什么？

如今，2025年已經(jīng)過(guò)去半年，咱們今天就通過(guò)各項(xiàng)客觀成交數(shù)據(jù)，來(lái)還原一下房山新房市場(chǎng)真實(shí)成交現(xiàn)狀。

在正式開(kāi)始今天房山文章之前，大家?guī)汀?strong>2025北京新房真實(shí)成交現(xiàn)狀”系列已經(jīng)分析了6個(gè)區(qū)域，如果你感興趣，傳送門(mén)在↓↓↓

關(guān)于北京新房，你還有啥想了解的，也歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

房山新房整體成交現(xiàn)狀

今年上半年，房山新房的整體狀況如何？

首先，新房存量方面，根據(jù)包哥的統(tǒng)計(jì)，截至2025年7月23日：

房山已入市網(wǎng)簽不足100%的新房項(xiàng)目，一共有50個(gè)；

其中，庫(kù)存套數(shù)10套以上的項(xiàng)目一共有27個(gè)，50套以上的只有20個(gè)，100套以上的項(xiàng)目更少，只有14個(gè)。

房山新房庫(kù)存信息

房山新房目前的庫(kù)存是6636套，71.42萬(wàn)平。

全北京截至今年上半年的新房存量是73528套，房山一個(gè)區(qū)占比9%。存量相比豐臺(tái)、昌平、大興超10%的占比，并不算多。

再看，房山這幾年的新房成交數(shù)據(jù)。

房山近五年新房成交數(shù)據(jù)

房山的成交量一直還比較穩(wěn)定，近五年最高的2021年成交5941套房源，占比全北京9.46%，而2023年、2024年，5441套、3964套的年度成交量，占比全北京則雙雙突破10%。

包哥還發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是北京新房成交量TOP5的區(qū)域，基本上成交占比都在10%以上，這也是北京樓市“二八分化”在數(shù)據(jù)方面的重要表現(xiàn)。

2024年北京新房成交數(shù)據(jù)

成交量雖然很出色，但房山新房的總成交金額卻稍顯遜色，近五年，房山新房總成交額都在100億+，最高的2021年也只有192.65億，但當(dāng)年北京的總成交額突破4000億，房山占比仍不足5%。

歸根結(jié)底，還是和房山本身的房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”有關(guān)。近5年，無(wú)論北京新房成交均價(jià)是2024年的5.69萬(wàn)/平，還是2020年的4.37萬(wàn)/平，房山新房成交均價(jià)始終都保持在3.3萬(wàn)+/平，非常穩(wěn)定。

房山的房?jī)r(jià)一直和北京的大盤(pán)保持著每平1W-2W的價(jià)差。

今年上半年，房山新房成交量同比上漲了10.42%，相比于大開(kāi)大合的海淀、豐臺(tái)等區(qū)域，房山還是和昌平、順義一樣，新房表現(xiàn)始終維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

2025年上半年北京16區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

還有一個(gè)現(xiàn)象，伴隨成交量上漲的，是成交均價(jià)的穩(wěn)重下滑。

2025年上半年，房山新房成交均價(jià)由去年同期的3.36萬(wàn)/平，下降3.27%至3.25萬(wàn)/平，這點(diǎn)與降幅超8%的昌平和7%的順義，體現(xiàn)出了差別。

無(wú)論從房?jī)r(jià)還是成交量，房山新房整體都呈現(xiàn)出一個(gè)“穩(wěn)”的狀態(tài)。

其實(shí)，房山房?jī)r(jià)維持在一種相對(duì)“洼地”的狀態(tài)，其本質(zhì)是本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)動(dòng)能不足的鏡像反映。

之前一直說(shuō)通州是北京的睡城，但因?yàn)楦敝行牡拇罅ㄔO(shè)，通州有了產(chǎn)業(yè)加持后，這個(gè)帽子似乎已經(jīng)摘掉了，一定意義上說(shuō)，房山現(xiàn)在更像北京的一個(gè)“睡城”，當(dāng)前階段，產(chǎn)業(yè)薄弱仍是壓制房?jī)r(jià)的核心矛盾。

近年來(lái)，房山雖通過(guò)“前店后廠”模式，還有政策傾斜加速補(bǔ)短板，但產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟需5-10年周期。若房山產(chǎn)業(yè)集群能如期形成產(chǎn)能，疊加S6號(hào)線開(kāi)通、三甲醫(yī)院投用，房山有望從“睡城”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)城融合示范區(qū)”。

但還有一點(diǎn)，通過(guò)橫向縱向?qū)Ρ确可浇?年的新房數(shù)據(jù)，包哥發(fā)現(xiàn)，“睡城”房山的房?jī)r(jià)雖然因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)動(dòng)能不足被壓制，但也沒(méi)有因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)動(dòng)能不足而下滑。

因?yàn)闊o(wú)論巔峰北京樓市高熱期還是低冷期，它始終維持在3.3萬(wàn)/平左右的價(jià)格。

但房山的低房?jī)r(jià)，低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，再加上核心區(qū)地鐵、醫(yī)院、學(xué)校配套的相對(duì)成熟，還有它去豐臺(tái)科技園、甚至海淀，都比東邊的通州、朝陽(yáng)要順暢的特點(diǎn)，因此不少京西工作的買(mǎi)房人選擇在房山買(mǎi)房。

在房山，房子是用來(lái)“睡”的，不是用來(lái)“炒”的。

這也是房山成交量能維持在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)的原因。

房山新房項(xiàng)目成交現(xiàn)狀

房山新房市場(chǎng)，并不像門(mén)頭溝一樣，依靠一個(gè)明星項(xiàng)目支撐整個(gè)區(qū)。

今年上半年，房山新房也呈現(xiàn)出多點(diǎn)開(kāi)花的局面。

在今年1-6月北京新房排行榜，由于“房?jī)r(jià)洼地”的原因，在成交金額TOP30的榜單中，我們很難發(fā)現(xiàn)房山新房項(xiàng)目的身影，但在成交套數(shù)的排名中，房山卻有4個(gè)項(xiàng)目成功擠進(jìn)TOP20。

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

這四個(gè)項(xiàng)目分別是，璟賢瑞庭、京熙潤(rùn)府、北京城建和知筑、京華國(guó)賢府，2025年上半年，它們4個(gè)成交量都在200套+，斷層領(lǐng)先房山其他新房項(xiàng)目。

而房山新房四君子，合體貢獻(xiàn)923套成交，占全房山1749套總成交量的52.77%。

這是房山新房成交的半壁江山。

放眼全北京，房山四君子以全北京新房不到1%的項(xiàng)目量，拿到了全北京新房5%的成交量，表現(xiàn)非常不錯(cuò)。

還有一點(diǎn)，4個(gè)項(xiàng)目雖然斷層領(lǐng)先，但彼此之間成交量的差距卻特別小，就是誰(shuí)都成為成交量老大都不意外。

2025年上半年北京17區(qū)新房TOP1

其中，房山新房成交金額銷(xiāo)冠是北京城建和知筑，網(wǎng)簽金額達(dá)到9.35億。

而且和知筑在今年前6個(gè)月的月度表現(xiàn)中，分別在3月、4月和6月拿到房山新房成交套數(shù)、面積、金額“三料冠”。

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

和知筑的成交均價(jià)是3.73萬(wàn)/平，比四君子中的其他三個(gè)項(xiàng)目都高，原因就在于它位于廣陽(yáng)城板塊，比良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的項(xiàng)目相較于“城里”要近2-3站地鐵，而且距離長(zhǎng)陽(yáng)商業(yè)也就一站地鐵距離，北邊300米就是在建的山姆。

再疊加其低密洋房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使其在房山一眾新房中脫穎而出。

璟賢瑞庭是房山上半年新房成交套數(shù)銷(xiāo)冠，上半年總共成交了237套。

雖然屬于良鄉(xiāng)大學(xué)城東拓區(qū)，位置并不在核心區(qū)，但璟賢瑞庭依靠其清華附和人大附第六實(shí)驗(yàn)學(xué)校“雙名?！钡募映?，還有其比核心區(qū)更低的房?jī)r(jià)，讓其依靠性?xún)r(jià)比依然取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成交量。

璟賢瑞庭的成交均價(jià)只有3.22萬(wàn)/平，比京熙潤(rùn)府和京華國(guó)賢府每平低3000，比和知筑每平低了5000。

而且，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，房山上半年成交量排名前10的新房項(xiàng)目，有一半項(xiàng)目已經(jīng)低于其整體3.25萬(wàn)/平的成交均價(jià)。

房山2025年上半年新房成交TOP10

其中，除了璟賢瑞庭的3.22萬(wàn)/平基本上與房山整體成交均價(jià)持平外，新城投御河園、北京城建頤知筑，已經(jīng)的成交均價(jià)分別在3.11萬(wàn)/平和3.02萬(wàn)/平。

而半年成交量房山第五，108套成交的熙湖悅著的成交均價(jià)只有2.16萬(wàn)/平，97套成交的北京建工攬星樾則直接降至兩萬(wàn)以下，達(dá)到1.96萬(wàn)/平。

還有房山上半年成交套數(shù)TOP30項(xiàng)目中，已經(jīng)有18個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)低于房山平均水平了。

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

而且，我們發(fā)現(xiàn)，房山現(xiàn)在的新房成交均價(jià)在4W+的項(xiàng)目，就只剩中建房山國(guó)賢府、萬(wàn)年廣陽(yáng)郡九號(hào)，而這兩個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽去化率已經(jīng)分別達(dá)到98.7%和83.4%，處于銷(xiāo)售尾期了。

也就是說(shuō)，房山新房在不久的將來(lái)會(huì)全面邁進(jìn)4萬(wàn)/平以下。

截至7月23日，房山新房四君子的去化情況是：

璟賢瑞庭269/762、京熙潤(rùn)府792/919、和知筑363/576、京華國(guó)賢府480/724。

而除了璟賢瑞庭，其他項(xiàng)目都已經(jīng)網(wǎng)簽過(guò)半，也就是說(shuō)，不出意外的情況下璟賢瑞庭仍然會(huì)是下半年房山新房市場(chǎng)的成交主力。

下半年仍有不少存量的新房項(xiàng)目，還有983套房源去化400套出頭的北京建工攬星樾，991戶的巨燕燕京府也才網(wǎng)簽了73套，還有北京城建知筑系列的頤知筑，今年3月份才開(kāi)盤(pán)，634套房網(wǎng)簽了61套。

當(dāng)四君子大部分開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，頤知筑、攬星樾大概率會(huì)接過(guò)接力棒，成為房山成交主力。

而我們統(tǒng)計(jì)，房山新房庫(kù)存300套以上的項(xiàng)目一共有8個(gè)，庫(kù)存套數(shù)4849套，占房山全部6636套庫(kù)存的73%，而這8個(gè)項(xiàng)目只有頤知筑和璟賢瑞庭的網(wǎng)簽均價(jià)還勉強(qiáng)維持在3萬(wàn)+，其他的都是2W+、1W+。

房山新房庫(kù)存前8項(xiàng)目信息（截至7月24日）

到時(shí)候，房山新房成交均價(jià)是否能保住3.3萬(wàn)的水平，還真不好說(shuō)。

或許房山，對(duì)于在東部上班通勤的人來(lái)說(shuō)，會(huì)是跋山涉水般的遠(yuǎn)，但對(duì)于京西人來(lái)說(shuō)，房山卻是一個(gè)競(jìng)價(jià)比很高的選項(xiàng)。

這也是包哥經(jīng)常說(shuō)的“遠(yuǎn)是相對(duì)的遠(yuǎn)，貴也是相對(duì)的貴”。

經(jīng)過(guò)真是的成交數(shù)據(jù)分析了房山新房的真實(shí)成交現(xiàn)狀后，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房山，依然可以說(shuō)是房?jī)r(jià)水分最少的區(qū)域之一。

在開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視買(mǎi)房人需求的當(dāng)下，3萬(wàn)出頭的房山也是性?xún)r(jià)比最高的時(shí)候。

以上。

關(guān)于房山新房，關(guān)于北京樓市，你還有啥想說(shuō)的，想聊的，下一期“北京新房真實(shí)成交系列”第8期，我們大概率會(huì)出石景山，或者你還有其他區(qū)域想了解，加微信告訴包哥。

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