作者 | 睿和智庫研究部 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

不動產投資邏輯，正從短期套利轉向長期現(xiàn)金流價值投資。

二季度大宗交易成交量創(chuàng)階段性新高。成交總額達798億元，環(huán)比暴增108.5%，單筆平均成交額更是突破18.6億元，同比激增104.4%。

本報告根據睿和智庫數(shù)據跟蹤及廣泛調研，有如下判斷（注：本數(shù)據庫不含土地類相關交易）：

交易整體升溫，成交規(guī)模激增。據睿和智庫統(tǒng)計，2025年第二季度，中國內地不動產大宗交易成交總額為798億元，環(huán)比上漲108.5%，創(chuàng)階段性新高，反映市場判斷資產價格趨于見底。

最大一筆是萬達500億元拋售48座萬達廣場的超級交易，占總交易額的62.6%，直接拉高整體數(shù)據。

交易筆數(shù)微降，但結構優(yōu)化。從交易數(shù)量來看，2025年第二季度共錄得45筆交易，與上一季度相比，僅減少2筆，微降4%；較去年同期的53筆，下滑15%。但結合總額增長，說明市場呈現(xiàn)“量穩(wěn)質升”特征，資金向優(yōu)質資產集中。

單筆平均成交額暴漲，資本聚焦頭部資產。第二季度45筆交易中，44筆披露了交易金額，單筆平均成交額為18.6億元，較上一季度上漲了118.8%，較去年同期上漲了104.4%。

圖表1：2023Q3-2025Q2內地房地產大宗交易一覽

數(shù)據來源：睿和智庫綜合整理

從交易金額占比分布來看，第二季度成交金額50億以上的交易占比，相較一季度再次提升38個百分點，至81%，資金集中流向高價值標的。

圖表2：2025Q2大宗交易金額占比分布

數(shù)據來源：睿和智庫

北京以149.87億元領跑

占比超5成

從城市分布來看，一線城市仍然是大宗交易的主力市場，第二季度交易額達230.4億元，占比77.2%（不計入萬達500億元全國資產包，按總成交規(guī)模298億元計算）。

其中，北京代替上海成為第二季度大宗交易最活躍的城市，成交額達149.87億元，占總成交額的50.2%。上海憑借70.45億元的成交額排在第二位。

圖表3：2025Q2大宗交易金額排行TOP5（單位：億元）

數(shù)據來源：睿和智庫

典型案例方面，萬達打包出售48座萬達廣場股權，市場預計交易金額高達500億元，創(chuàng)下本季度最大單筆交易記錄?！鞠嚓P閱讀：】

本次交易呈現(xiàn)三大特征：一、資產質量優(yōu)異，項目覆蓋北京、上海等一線城市，及成都等強二線城市核心商業(yè)資產；二、買方結構多元，匯集太盟、高和豐德等專業(yè)資本方，騰訊、京東等互聯(lián)網巨頭產業(yè)資本，以及陽光人壽等險資機構；三、交易模式創(chuàng)新，萬達通過保留運營權實現(xiàn)“輕資產”轉型，既緩解短期流動性壓力，又保持長期品牌價值。【相關閱讀：】

無獨有偶，北京華聯(lián)同期以144億元出售北京SKP42%-45%股權予博裕資本，同樣采用“出售+保留運營權”模式?！鞠嚓P閱讀：】

這兩筆交易均是“資本+產業(yè)+運營”多方博弈的經典案例，既反映了房企困境下的創(chuàng)新求生，也預示著頭部企業(yè)從資產持有者向運營服務商轉變。

睿和智庫認為，萬達、北京華聯(lián)等企業(yè)的巨額資產拋售，或為債務壓力下的被動調整，或為主動輕資產轉型的戰(zhàn)略選擇。這一趨勢或將短期內推動大宗交易市場放量，并加速“出售+代運營”模式的普及。

尤其是在REITs擴容背景下，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟商業(yè)資產更受機構投資者青睞，商業(yè)地產的“金融化”進程將進一步提速。

但未來仍需關注萬達運營數(shù)據及買方退出方式，以驗證模式的可持續(xù)性。

圖表4：2025Q2典型大宗交易成交案例（億元，萬平方米）

數(shù)據來源：睿和智庫

商業(yè)物業(yè)占比87%

成絕對主角

第二季度，大宗交易市場繼續(xù)呈現(xiàn)物業(yè)類型多樣化的趨勢，各物業(yè)類型均獲得投資者關注。

其中，商業(yè)物業(yè)表現(xiàn)尤為亮眼，以691.7億元的交易額占據87%的市場份額，成為當之無愧的市場主導者。這一現(xiàn)象主要得益于核心商圈優(yōu)質資產的抗周期特性、消費復蘇預期的提振，以及REITs擴容帶來的流動性改善。萬達廣場資產包和北京SKP股權等標志性案例，更凸顯了市場對成熟商業(yè)項目的青睞。

圖表5：2025Q2不同資產物業(yè)類型交易額占比分布

數(shù)據來源：睿和智庫

圖表6：2025Q2不同資產物業(yè)類型交易筆數(shù)占比分布

數(shù)據來源：睿和智庫

與商業(yè)物業(yè)的火熱行情相比，辦公寫字樓市場持續(xù)承壓，兩者形成強烈反差。本季度該業(yè)態(tài)成交額占比驟降至不足10%，較歷史40%以上的份額相比，呈現(xiàn)斷崖式下跌。這反映出市場對企業(yè)辦公需求收縮的擔憂，以及辦公寫字樓供應過剩的壓力。在此背景下，投資者對辦公物業(yè)普遍采取審慎態(tài)度，更傾向于等待估值進一步調整后的入場時機。

值得注意的是，租賃住房和物流倉儲資產持續(xù)獲得資本青睞。盡管單筆交易規(guī)模相對較小，但穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性使其成為投資組合中的重要補充。

內資主導格局未變

外資結構性加碼

從買家類型來看，第二季度大宗交易市場仍由內資買家主導，但外資參與度較一季度明顯回升。

內資仍占主力：險資、國企及本土基金因政策導向和資產配置需求，繼續(xù)主導交易。

外資則更側重核心資產，而非全域掃貨：其一，經歷前期市場調整后，部分一線城市優(yōu)質資產的估值已進入合理區(qū)間，外資開始抄底；其二，部分開發(fā)商因流動性壓力折價出售資產，外資借機收購核心地段成熟物業(yè)，如上海、北京等地的購物中心等。當然這也反映了外資長期看好中國消費市場。

睿和智庫分析認為，若國內經濟持續(xù)復蘇且金融開放政策深化，外資參與度或進一步回升，但短期內仍以“精選核心城市、核心資產”為主。

圖表7：2025Q2大宗交易買家類型分布

數(shù)據來源：睿和智庫

從賣家類型來看，房企繼續(xù)占據市場主導地位。其中，內資開發(fā)商貢獻了高達70%的交易金額。且這些交易呈現(xiàn)出三個明顯特點：商業(yè)資產包成為處置重點，股權交易方式占據主流，成交價格普遍存在15-20%的折讓空間。

深入分析其原因：首先是迫在眉睫的債務壓力及流動性需求，迫使房企加速資產變現(xiàn)；其次是戰(zhàn)略轉型的必然選擇，頭部企業(yè)加速向輕資產運營模式轉變；最后是政策環(huán)境的倒逼效應，在持續(xù)的去杠桿壓力下，資產處置成為最直接的紓困手段。

仍需警惕的是，當前房企資產處置已從應急措施轉變?yōu)閼?zhàn)略選擇，這輪調整或將持續(xù)6-12個月甚至更久，最終推動行業(yè)完成新一輪洗牌。市場分化將持續(xù)加劇，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質核心資產將進一步成為資本爭奪的焦點，而非核心資產則可能面臨估值繼續(xù)下行的風險。

圖表8：2025Q2大宗交易賣家類型分布

數(shù)據來源：睿和智庫

結語

當前市場的投資邏輯正在發(fā)生深刻轉變，主要體現(xiàn)在三個維度：首先，風險偏好從追求“增值收益”轉向重視“穩(wěn)定現(xiàn)金流”；其次，評估體系從單一物業(yè)類型升級為“運營能力+資產質量”的雙重標準；最后，交易邏輯從短期套利轉向長期持有。這也預示著不動產大宗交易市場正逐步走向成熟化和專業(yè)化。