中國(guó)房地產(chǎn)新未來(lái)：于變局中開(kāi)新局

作為中國(guó)房地產(chǎn)和鄭州房地產(chǎn)的觀察者和參與者，我躬身入局了21年。

在這21年中，我見(jiàn)證了房地產(chǎn)的青春、蓬勃、巔峰，以及近幾年的下行歷程。

在這21年中，我見(jiàn)證過(guò)00年代和10年代富力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、順馳地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、華夏幸福等公司的輝煌時(shí)代以及恒大、碧桂園、融創(chuàng)崛起及隕落的全過(guò)程。

2025年的中國(guó)房地產(chǎn)格局，已經(jīng)進(jìn)入了新階段。

樓市江湖的主角，已經(jīng)發(fā)生了變化。

這不，2025上半年的樓市江湖排名出來(lái)了：

其中，TOP3房企格局很清晰：保利、中海、華潤(rùn)

其中，保利是冠軍。超出第二名近251億。

從目前來(lái)看，保利的2025年中國(guó)房企全年銷售額冠軍席位已是板上釘釘。

而這一殊榮，保利已經(jīng)保持了2年了。——他是2023年和2024年的中國(guó)房企“銷冠”。

這幾年，我一直在學(xué)習(xí)。

特別是保利每年發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》，我頂禮膜拜。

這個(gè)白皮書，保利已經(jīng)連續(xù)發(fā)布了9年了。從去年開(kāi)始，他的名字變成了《不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

4月22日，《保利2024-2025年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》正式發(fā)布。

我第一時(shí)間學(xué)習(xí)。

我特別喜歡他卷首語(yǔ)的這句話：

于變局中開(kāi)新局——中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟發(fā)展新周期

在這個(gè)白皮書中，保利戰(zhàn)略研究院這樣表述：

2025年，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)一場(chǎng)關(guān)乎發(fā)展模式、基礎(chǔ)制度乃至生態(tài)格局的深刻變革。在宏大的敘事轉(zhuǎn)向下，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從“開(kāi)發(fā)時(shí)代”向“不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代”的深刻轉(zhuǎn)變，逐步構(gòu)建起新的發(fā)展模式，并呈現(xiàn)出四個(gè)新的特征：

一是品質(zhì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從同質(zhì)化規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向差異化、創(chuàng)新發(fā)展，更注重產(chǎn)品價(jià)值用戶體驗(yàn)

二是運(yùn)營(yíng)管理更加精細(xì)，效率和成本控制成為生存關(guān)鍵；

三是產(chǎn)業(yè)生態(tài)全面升級(jí)，從單一開(kāi)發(fā)銷售延展至“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-資管-服務(wù)”的完整鏈條

四是基礎(chǔ)制度規(guī)范完善，引導(dǎo)行業(yè)構(gòu)建起更健康、可持續(xù)的新發(fā)展模式。

未來(lái)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，將圍繞穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、精準(zhǔn)投資、卓越產(chǎn)品力、高效成本控制以及強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力展開(kāi)。

同時(shí)，保利發(fā)展的探索和思考如下：

一是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)將走向綜合化、集成化。

二是重塑“以客戶為中心”的核心價(jià)值觀。

三是圍繞“不動(dòng)產(chǎn)+”，商業(yè)模式、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)“三維煥新”。

以上觀點(diǎn)和思考，我覺(jué)得字字珠璣。其觀點(diǎn)和認(rèn)知，值得每一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)從業(yè)者深思。

保利“新三好”

行業(yè)在變化，保利在思考，我也在思考。

從全國(guó)樓市格局，到河南樓市現(xiàn)狀，到鄭州樓市微觀，我的觀察和思考也在從宏觀到微觀之間跳躍。

作為中國(guó)樓市三連冠，保利在河南已經(jīng)深耕14年。

這14年間，保利河南共開(kāi)發(fā)了23個(gè)樓盤，已完成交付18個(gè)社區(qū)。

從鄭州最早的保利百合，到最新的北龍湖豪宅保利璞岸、保利璞悅，保利帶給了鄭州樓市很多的驚喜和創(chuàng)新。

特別是北龍湖的保利璞岸、保利璞悅，其創(chuàng)新和突破造就了當(dāng)年絕對(duì)的紅盤。

創(chuàng)新精神，讓保利在鄭州樓市造就了眾多標(biāo)桿產(chǎn)品。

2025年，國(guó)家明確提出建設(shè)“好房子”新目標(biāo)，推動(dòng)行業(yè)回歸居住本質(zhì)。全國(guó)上下都在談“好房子”。究竟何謂好房子？

我覺(jué)得好房子的標(biāo)準(zhǔn)不是開(kāi)發(fā)商視角，而是客戶視角。

能解決客戶痛點(diǎn)和需要的房子才叫好房子。

在好房子時(shí)代，河南保利以三好戰(zhàn)略兌現(xiàn)美好生活承諾。

他提出的三好，指的是：

1、以好生活為綱，設(shè)計(jì)【好產(chǎn)品】：

好產(chǎn)品要適配客戶一家三代、一天二十四小時(shí)、一周七天、一年四季的全維度生活場(chǎng)景，每一個(gè)家庭成員、甚至寵物的真實(shí)需求都值得被關(guān)注。

2、基于硬件基礎(chǔ)，匹配【好服務(wù)】：

從“我能提供什么服務(wù)”轉(zhuǎn)向“客戶需要什么服務(wù)”，突破交付后物業(yè)公司再進(jìn)場(chǎng)的傳統(tǒng)模式，從拿地階段物業(yè)就介入服務(wù)需求策劃。

3、從在地文化出發(fā)，升級(jí)【好品牌】：

好社區(qū)是有精神屬性的，自帶文脈屬性的社區(qū)能夠?yàn)榭蛻籼峁┏志玫木裣硎芘c恒久的情緒價(jià)值。

時(shí)代在變，客戶在變，但“住得更好”的渴望從未改變。說(shuō)實(shí)話，看到保利規(guī)劃的“三好房子”愿景，我確實(shí)心動(dòng)了。

且不說(shuō)遠(yuǎn)景規(guī)劃，河南保利的在售項(xiàng)目，已經(jīng)在踐行這些標(biāo)準(zhǔn)。

從交付房子到交付生活，河南保利跟隨集團(tuán)步伐，將服務(wù)力視為“美好生活的軟性支持”，認(rèn)真踐行“以客戶為中心”的保式服務(wù)。

在買房階段，技術(shù)和工程團(tuán)隊(duì)全程面對(duì)面服務(wù)——交付前開(kāi)放工地實(shí)探、交付時(shí)提供精裝工藝解析手冊(cè)、交付后定期舉辦設(shè)備房開(kāi)放日，讓業(yè)主成為“品質(zhì)知情者”。

河南保利還率先建立?？偀峋€，地產(chǎn)總經(jīng)理和物業(yè)董事長(zhǎng)雙線直通，24小時(shí)響應(yīng)+48小時(shí)閉環(huán)，從報(bào)修維修到社群活動(dòng)定制，實(shí)現(xiàn)“問(wèn)題不過(guò)夜、服務(wù)有溫度”。

除了服務(wù)的升級(jí)，保利今年還重倉(cāng)于“煥新計(jì)劃”。

“煥新”保利的8平方公里

我們都知道：在鄭州，河南保利做了金水北劉莊、杓袁、柳林的三村城中村改造。

這里，統(tǒng)稱為“保利的8平方公里”。

很多人對(duì)于金水北花園路兩側(cè)的記憶，還停留于32路公交車、熙熙攘攘城中村人流擁堵的印象。當(dāng)2025年我們驅(qū)車再來(lái)此時(shí)，從三全路到賈魯河，整個(gè)花園路兩側(cè)舊貌換新顏，一個(gè)新的城市形象展現(xiàn)在我們面前。

作為城改專家，央企保利擁有眾多城改經(jīng)驗(yàn)；譬如其成名作廣州琶洲城改項(xiàng)目。保利用10年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了從琶洲村到廣州城市副中心的完美蝶變。我見(jiàn)證過(guò)這個(gè)歷程。2010年左右我在廣深工作時(shí)，這里確實(shí)是“村”。他現(xiàn)在的面貌，已經(jīng)是新版本的珠江新城了。

汲取全國(guó)24城、超130余盤的城改經(jīng)驗(yàn)，保利史上最大城改項(xiàng)目擇定鄭州。保利以成熟的造城經(jīng)驗(yàn)，重倉(cāng)510億資金，改造劉莊、杓袁、柳林三村。

保利要為鄭州再造一座城！

是的，我們行走在金水北花園路周邊，看到很多保利建設(shè)的安置房。其立面、其風(fēng)格、其品質(zhì)，碾壓周邊眾多商品房。

我們走在保利海德公園，能感受到社區(qū)的大門、立面的細(xì)節(jié)匠心；能感受到八中新校區(qū)和緯五路一小新校區(qū)放學(xué)后沖回家的孩子們的幸福。

我們走進(jìn)保利縵城和頌，一下子就被售樓部前面的山體公園所吸引——市區(qū)里竟然還有一座山。每次我去保利縵城和頌，總要去這個(gè)山上走兩圈，感受下“山河風(fēng)韻”。

截止目前，河南保利已經(jīng)給金水北做了很多。而這，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

河南保利在金水北的三村城改項(xiàng)目，都是大盤。為保證大盤對(duì)業(yè)主的保障，他們把“銷售期、兌現(xiàn)期、交付期”做到三期合一

據(jù)了解，近期河南保利在啟動(dòng)新一輪的“煥新計(jì)劃”，計(jì)劃投入重金進(jìn)行內(nèi)外煥新。煥新的范圍甚至延伸到了市政路、延伸到了已交付社區(qū)。

比如，在已經(jīng)交付的保利海德公園片區(qū)，保利計(jì)劃把杓袁北路的路面重新規(guī)整，通過(guò)規(guī)范標(biāo)線、規(guī)范停車，形成煥然一新的街邊形象；計(jì)劃把從花園北路進(jìn)入海德公園的門口老舊市場(chǎng)改造成公園，鋪設(shè)路面，種植綠樹，讓社區(qū)臉面煥然一新。

比如，保利計(jì)劃在花園北路左拐進(jìn)入社區(qū)的位置進(jìn)行城市界面提升，呈現(xiàn)新造型，讓縵城和頌的業(yè)主歸家更便捷舒適。

比如，保利計(jì)劃在縵城和頌與賈魯河交匯處改造新建口袋公園，重新提升綠地道路標(biāo)準(zhǔn)、提升公園標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主與賈魯河的距離更近、進(jìn)出家園更有儀式感。

比如，保利甚至關(guān)注到了低樓層業(yè)主的視野觀感，計(jì)劃把會(huì)所屋頂重新改造，讓業(yè)主在家看到的是美觀造型和綠色，而不是水泥屋面。

比如，保利計(jì)劃在縵城和頌社區(qū)里的“山頂”上做休閑平臺(tái)。未來(lái)，業(yè)主可以在觀景平臺(tái)一邊放松疲憊的身心，一邊看著孩子們?cè)谏侥_下的足球場(chǎng)奔跑。

除此之外，河南保利還有其他在售和已交付社區(qū)同步在推動(dòng)的煥新計(jì)劃。

保利三村項(xiàng)目的位置，是金水區(qū)的橋頭堡、北龍湖的對(duì)稱位，對(duì)金水區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要。

河南保利重倉(cāng)投入約510億，投入很大，只能做好。煥新計(jì)劃，就是保利做好決心的小縮影。未來(lái)的金水北三村片區(qū)，會(huì)更美好、更強(qiáng)大。

這一系列煥新動(dòng)作，深刻表明了河南保利要深耕金水北、深耕鄭州的決心。

過(guò)去的20年，中國(guó)房地產(chǎn)走了一條波瀾壯闊的歷程。保利進(jìn)駐河南已經(jīng)14年，這14年也正是中國(guó)房地產(chǎn)大刀闊斧昂首往前跑的14年。

在過(guò)去20年高歌猛進(jìn)中，中國(guó)房企都走了一些彎路，譬如走得太快，過(guò)于追求規(guī)模，過(guò)于追求排名，過(guò)于冒進(jìn)拿地，過(guò)于追求產(chǎn)品的面子而忽略了客戶需求的里子，過(guò)于追求前期的承諾而忽略了業(yè)主后期生活的服務(wù)。

好在，市場(chǎng)在覺(jué)醒，房企在反思，保利也在調(diào)整。

保利的三好戰(zhàn)略，就是在市場(chǎng)新階段的戰(zhàn)略修復(fù)，真正以客戶為中心來(lái)贏得客戶的心。

在新階段，我希望河南保利能夠有更好的地塊、更創(chuàng)新的產(chǎn)品、更引領(lǐng)市場(chǎng)的作品。

我希望保利能把三好房子、煥新計(jì)劃實(shí)實(shí)在在、不打折扣地落地。

目前河南保利在鄭州的在售樓盤項(xiàng)目已經(jīng)不多，亟待補(bǔ)倉(cāng)。

我希望河南保利能夠繼續(xù)在北龍湖拿地，延續(xù)璞岸、璞悅的輝煌。

這是我這個(gè)鄭州樓市觀察者，對(duì)河南保利的希望和寄托。

本文完。