中國房地產(chǎn)新未來：于變局中開新局

作為中國房地產(chǎn)和鄭州房地產(chǎn)的觀察者和參與者，我躬身入局了21年。

在這21年中，我見證了房地產(chǎn)的青春、蓬勃、巔峰，以及近幾年的下行歷程。

在這21年中，我見證過00年代和10年代富力地產(chǎn)、萬達地產(chǎn)、順馳地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、華夏幸福等公司的輝煌時代以及恒大、碧桂園、融創(chuàng)崛起及隕落的全過程。

2025年的中國房地產(chǎn)格局，已經(jīng)進入了新階段。

樓市江湖的主角，已經(jīng)發(fā)生了變化。

這不，2025上半年的樓市江湖排名出來了：

其中，TOP3房企格局很清晰：保利、中海、華潤

其中，保利是冠軍。超出第二名近251億。

從目前來看，保利的2025年中國房企全年銷售額冠軍席位已是板上釘釘。

而這一殊榮，保利已經(jīng)保持了2年了?！?023年和2024年的中國房企“銷冠”。

這幾年，我一直在學習。

特別是保利每年發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》，我頂禮膜拜。

這個白皮書，保利已經(jīng)連續(xù)發(fā)布了9年了。從去年開始，他的名字變成了《不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

4月22日，《保利2024-2025年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》正式發(fā)布。

我第一時間學習。

我特別喜歡他卷首語的這句話：

于變局中開新局——中國不動產(chǎn)行業(yè)開啟發(fā)展新周期

在這個白皮書中，保利戰(zhàn)略研究院這樣表述：

2025年，不動產(chǎn)行業(yè)正迎來一場關乎發(fā)展模式、基礎制度乃至生態(tài)格局的深刻變革。在宏大的敘事轉(zhuǎn)向下，中國不動產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從“開發(fā)時代”向“不動產(chǎn)時代”的深刻轉(zhuǎn)變，逐步構(gòu)建起新的發(fā)展模式，并呈現(xiàn)出四個新的特征：

一是品質(zhì)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，企業(yè)競爭從同質(zhì)化規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)向差異化、創(chuàng)新發(fā)展，更注重產(chǎn)品價值用戶體驗

二是運營管理更加精細，效率和成本控制成為生存關鍵；

三是產(chǎn)業(yè)生態(tài)全面升級，從單一開發(fā)銷售延展至“開發(fā)-運營-資管-服務”的完整鏈條

四是基礎制度規(guī)范完善，引導行業(yè)構(gòu)建起更健康、可持續(xù)的新發(fā)展模式。

未來企業(yè)之間的競爭，將圍繞穩(wěn)健經(jīng)營、精準投資、卓越產(chǎn)品力、高效成本控制以及強大的資產(chǎn)運營和服務能力展開。

同時，保利發(fā)展的探索和思考如下：

一是中國不動產(chǎn)企業(yè)將走向綜合化、集成化。

二是重塑“以客戶為中心”的核心價值觀。

三是圍繞“不動產(chǎn)+”，商業(yè)模式、業(yè)務結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品和服務品質(zhì)“三維煥新”。

以上觀點和思考，我覺得字字珠璣。其觀點和認知，值得每一個中國房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)從業(yè)者深思。

保利“新三好”

行業(yè)在變化，保利在思考，我也在思考。

從全國樓市格局，到河南樓市現(xiàn)狀，到鄭州樓市微觀，我的觀察和思考也在從宏觀到微觀之間跳躍。

作為中國樓市三連冠，保利在河南已經(jīng)深耕14年。

這14年間，保利河南共開發(fā)了23個樓盤，已完成交付18個社區(qū)。

從鄭州最早的保利百合，到最新的北龍湖豪宅保利璞岸、保利璞悅，保利帶給了鄭州樓市很多的驚喜和創(chuàng)新。

特別是北龍湖的保利璞岸、保利璞悅，其創(chuàng)新和突破造就了當年絕對的紅盤。

創(chuàng)新精神，讓保利在鄭州樓市造就了眾多標桿產(chǎn)品。

2025年，國家明確提出建設“好房子”新目標，推動行業(yè)回歸居住本質(zhì)。全國上下都在談“好房子”。究竟何謂好房子？

我覺得好房子的標準不是開發(fā)商視角，而是客戶視角。

能解決客戶痛點和需要的房子才叫好房子。

在好房子時代，河南保利以三好戰(zhàn)略兌現(xiàn)美好生活承諾。

他提出的三好，指的是：

1、以好生活為綱，設計【好產(chǎn)品】：

好產(chǎn)品要適配客戶一家三代、一天二十四小時、一周七天、一年四季的全維度生活場景，每一個家庭成員、甚至寵物的真實需求都值得被關注。

2、基于硬件基礎，匹配【好服務】：

從“我能提供什么服務”轉(zhuǎn)向“客戶需要什么服務”，突破交付后物業(yè)公司再進場的傳統(tǒng)模式，從拿地階段物業(yè)就介入服務需求策劃。

3、從在地文化出發(fā)，升級【好品牌】：

好社區(qū)是有精神屬性的，自帶文脈屬性的社區(qū)能夠為客戶提供持久的精神享受與恒久的情緒價值。

時代在變，客戶在變，但“住得更好”的渴望從未改變。說實話，看到保利規(guī)劃的“三好房子”愿景，我確實心動了。

且不說遠景規(guī)劃，河南保利的在售項目，已經(jīng)在踐行這些標準。

從交付房子到交付生活，河南保利跟隨集團步伐，將服務力視為“美好生活的軟性支持”，認真踐行“以客戶為中心”的保式服務。

在買房階段，技術(shù)和工程團隊全程面對面服務——交付前開放工地實探、交付時提供精裝工藝解析手冊、交付后定期舉辦設備房開放日，讓業(yè)主成為“品質(zhì)知情者”。

河南保利還率先建立?？偀峋€，地產(chǎn)總經(jīng)理和物業(yè)董事長雙線直通，24小時響應+48小時閉環(huán)，從報修維修到社群活動定制，實現(xiàn)“問題不過夜、服務有溫度”。

除了服務的升級，保利今年還重倉于“煥新計劃”。

“煥新”保利的8平方公里

我們都知道：在鄭州，河南保利做了金水北劉莊、杓袁、柳林的三村城中村改造。

這里，統(tǒng)稱為“保利的8平方公里”。

很多人對于金水北花園路兩側(cè)的記憶，還停留于32路公交車、熙熙攘攘城中村人流擁堵的印象。當2025年我們驅(qū)車再來此時，從三全路到賈魯河，整個花園路兩側(cè)舊貌換新顏，一個新的城市形象展現(xiàn)在我們面前。

作為城改專家，央企保利擁有眾多城改經(jīng)驗；譬如其成名作廣州琶洲城改項目。保利用10年時間實現(xiàn)了從琶洲村到廣州城市副中心的完美蝶變。我見證過這個歷程。2010年左右我在廣深工作時，這里確實是“村”。他現(xiàn)在的面貌，已經(jīng)是新版本的珠江新城了。

汲取全國24城、超130余盤的城改經(jīng)驗，保利史上最大城改項目擇定鄭州。保利以成熟的造城經(jīng)驗，重倉510億資金，改造劉莊、杓袁、柳林三村。

保利要為鄭州再造一座城！

是的，我們行走在金水北花園路周邊，看到很多保利建設的安置房。其立面、其風格、其品質(zhì)，碾壓周邊眾多商品房。

我們走在保利海德公園，能感受到社區(qū)的大門、立面的細節(jié)匠心；能感受到八中新校區(qū)和緯五路一小新校區(qū)放學后沖回家的孩子們的幸福。

我們走進保利縵城和頌，一下子就被售樓部前面的山體公園所吸引——市區(qū)里竟然還有一座山。每次我去保利縵城和頌，總要去這個山上走兩圈，感受下“山河風韻”。

截止目前，河南保利已經(jīng)給金水北做了很多。而這，還遠遠不夠。

河南保利在金水北的三村城改項目，都是大盤。為保證大盤對業(yè)主的保障，他們把“銷售期、兌現(xiàn)期、交付期”做到三期合一

據(jù)了解，近期河南保利在啟動新一輪的“煥新計劃”，計劃投入重金進行內(nèi)外煥新。煥新的范圍甚至延伸到了市政路、延伸到了已交付社區(qū)。

比如，在已經(jīng)交付的保利海德公園片區(qū)，保利計劃把杓袁北路的路面重新規(guī)整，通過規(guī)范標線、規(guī)范停車，形成煥然一新的街邊形象；計劃把從花園北路進入海德公園的門口老舊市場改造成公園，鋪設路面，種植綠樹，讓社區(qū)臉面煥然一新。

比如，保利計劃在花園北路左拐進入社區(qū)的位置進行城市界面提升，呈現(xiàn)新造型，讓縵城和頌的業(yè)主歸家更便捷舒適。

比如，保利計劃在縵城和頌與賈魯河交匯處改造新建口袋公園，重新提升綠地道路標準、提升公園標準，讓業(yè)主與賈魯河的距離更近、進出家園更有儀式感。

比如，保利甚至關注到了低樓層業(yè)主的視野觀感，計劃把會所屋頂重新改造，讓業(yè)主在家看到的是美觀造型和綠色，而不是水泥屋面。

比如，保利計劃在縵城和頌社區(qū)里的“山頂”上做休閑平臺。未來，業(yè)主可以在觀景平臺一邊放松疲憊的身心，一邊看著孩子們在山腳下的足球場奔跑。

除此之外，河南保利還有其他在售和已交付社區(qū)同步在推動的煥新計劃。

保利三村項目的位置，是金水區(qū)的橋頭堡、北龍湖的對稱位，對金水區(qū)的發(fā)展至關重要。

河南保利重倉投入約510億，投入很大，只能做好。煥新計劃，就是保利做好決心的小縮影。未來的金水北三村片區(qū)，會更美好、更強大。

這一系列煥新動作，深刻表明了河南保利要深耕金水北、深耕鄭州的決心。

過去的20年，中國房地產(chǎn)走了一條波瀾壯闊的歷程。保利進駐河南已經(jīng)14年，這14年也正是中國房地產(chǎn)大刀闊斧昂首往前跑的14年。

在過去20年高歌猛進中，中國房企都走了一些彎路，譬如走得太快，過于追求規(guī)模，過于追求排名，過于冒進拿地，過于追求產(chǎn)品的面子而忽略了客戶需求的里子，過于追求前期的承諾而忽略了業(yè)主后期生活的服務。

好在，市場在覺醒，房企在反思，保利也在調(diào)整。

保利的三好戰(zhàn)略，就是在市場新階段的戰(zhàn)略修復，真正以客戶為中心來贏得客戶的心。

在新階段，我希望河南保利能夠有更好的地塊、更創(chuàng)新的產(chǎn)品、更引領市場的作品。

我希望保利能把三好房子、煥新計劃實實在在、不打折扣地落地。

目前河南保利在鄭州的在售樓盤項目已經(jīng)不多，亟待補倉。

我希望河南保利能夠繼續(xù)在北龍湖拿地，延續(xù)璞岸、璞悅的輝煌。

這是我這個鄭州樓市觀察者，對河南保利的希望和寄托。

本文完。