房地產(chǎn)，還在變得更壞嗎？

大家好，我是老丁。

因?yàn)闊o論你是買了房、還在供房，還是想買房、觀望房，房子這件事在今天都依然還影響著你我的生活。最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2025年6月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，很多人一看，“跌幅在收窄”“價(jià)格在回穩(wěn)”，好像要企穩(wěn)了？

但事實(shí)上真的是這樣嗎？本期視頻我們主要通過數(shù)據(jù)來看看，中國(guó)房地產(chǎn)，到底走到了哪一步？

一、房?jī)r(jià)怎么樣了？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房的價(jià)格依舊是下降的趨勢(shì)。一線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.2%，三線城市下降0.3%。如果看同比數(shù)據(jù)——相比去年6月，一線城市新房?jī)r(jià)格下降了1.4%，二線和三線城市則分別下降了3.0%和4.6%。

下跌仍然在持續(xù)，雖然跌幅相比此前已經(jīng)開始收窄，但是這仍代表了情緒的低迷。一個(gè)開發(fā)商最不希望看到的現(xiàn)象是，價(jià)格雖然跌得慢了，但是成交量還是萎靡的。

尤其是二三線城市，房子賣得越來越難，庫(kù)存周期普遍超過20個(gè)月。

價(jià)格多少對(duì)于開發(fā)商沒有那么重要，賣不出去房子，資金沒有回款才是這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在最大的痛點(diǎn)。

這一輪下行是從2021年開始的。2022年全國(guó)商品房銷售面積暴跌24%，銷售額下降26.7%。這是歷史上除2008年外最大的一次跌幅，而從2023年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)在名義上雖然沒有“腰斬”，但疊加貨幣貶值和利率變動(dòng)，實(shí)際購(gòu)買力的損失也不小。

2015年，全國(guó)房?jī)r(jià)因去庫(kù)存政策開始過一輪上漲。到2016年時(shí)，有些城市的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)30%-40%。而那時(shí)候政策就已經(jīng)看到，城市和城市之間的未來是不同的，所以當(dāng)時(shí)提出來的調(diào)控思路是“因城施策”。等延續(xù)到今天，我們看到全國(guó)多地也出現(xiàn)了大面積的鶴崗型城市，不管政策怎么兜底，這些城市都注定了是被經(jīng)濟(jì)規(guī)律所拋棄的。人口流出，財(cái)政赤字，經(jīng)濟(jì)下行，地產(chǎn)成交量萎靡。

在剛才談到的房地產(chǎn)價(jià)格下跌開始有所收窄這件事中，跟這些城市是毫無關(guān)系！

二、房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，政府不會(huì)單一關(guān)注房地產(chǎn)問題，他們只會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的作用！

前些年，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，是地方收入和考核的重要手段，所以政府和開發(fā)商會(huì)順應(yīng)趨勢(shì)，讓房?jī)r(jià)上漲，讓地價(jià)上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP比重穩(wěn)定在6.5%左右。若加上下游等產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，在過去二十多年的過程中，甚至一度能拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)以上（如圖）。

除此之外，土地出讓金貢獻(xiàn)了超過45%的地方一般預(yù)算收入；而且房地產(chǎn)直接和間接創(chuàng)造了約2000萬以上的就業(yè)崗位，是穩(wěn)定三農(nóng)、緩解就業(yè)壓力的重要渠道。

到了2020年后，情況出現(xiàn)一點(diǎn)變化。地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)開始復(fù)雜化，各地加快向稅收為主體轉(zhuǎn)型。到2022年，全國(guó)土地出讓收入下降至6.7萬億元，同比下降23.2%。

與此同時(shí)，到了2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.6%，商品房銷售面積下滑12.9%，這不僅削弱了對(duì)建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)，也給金融體系帶來壓力。這個(gè)階段房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)更多是拖累，大批的負(fù)債需要解決，成為了最大的難題。

伴隨著行業(yè)下行，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的建筑業(yè)等實(shí)體行業(yè)人才需求也開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)、裝修、家裝、物管等崗位，也出現(xiàn)了招聘停滯或裁員的現(xiàn)象。

規(guī)模房企如恒大出現(xiàn)了暴雷，小房企則因資金鏈斷裂陷入停工、停貸等危機(jī)，購(gòu)房人信心嚴(yán)重受損。

時(shí)間來到2025年，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響還在持續(xù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用開始越來越弱化。

今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，這是連續(xù)三年下降，現(xiàn)在政府對(duì)于房地產(chǎn)的期望已經(jīng)不是他能再次帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)怎樣，而是如果它能不再拖累經(jīng)濟(jì)，就是萬事大吉了。

與此同時(shí)，人們的買房動(dòng)機(jī)弱化后，家具、家電、裝修等關(guān)聯(lián)消費(fèi)也下滑5%以上。這些都屬于大件消費(fèi)，所以從去年開始，全國(guó)開始推行政府補(bǔ)貼以舊換新政策，來通過這種方式拉動(dòng)消費(fèi)，抵消影響，在上個(gè)月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)還出現(xiàn)了一次近一年來的小高峰。

另外財(cái)政方面，去年年底的那次財(cái)政化債之后，各地方的財(cái)政壓力也變小了許多。

房地產(chǎn)現(xiàn)在依舊是銀行最大的貸款領(lǐng)域之一，貸款余額和逾期雙高?？墒沁@部分，就只能等房企賣房后逐步通過市場(chǎng)方式運(yùn)轉(zhuǎn)了。不過政策也都做了相應(yīng)的對(duì)策，比如對(duì)中小開發(fā)商融資更為嚴(yán)格，對(duì)個(gè)人房貸按照風(fēng)險(xiǎn)分類管理等等。

總的來說，從去年到今年，房地產(chǎn)在多個(gè)方面所能釋放的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)基本被控制住了。房地產(chǎn)已從經(jīng)濟(jì)的“頂梁柱”變?yōu)榻?jīng)濟(jì)的“基層結(jié)構(gòu)件”，雖然不能拆掉，但也不能再承重，只要穩(wěn)住，至少政策是這么期待的。

未來實(shí)際情況，房地產(chǎn)最主要還是受到市場(chǎng)情況影響，所以短期幾年內(nèi)會(huì)怎么演化，我們還是需要追蹤數(shù)據(jù)的變化。

三、未來房地產(chǎn)會(huì)如何變化？

目前的階段就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制住了，但風(fēng)險(xiǎn)控制住了，不代表房?jī)r(jià)會(huì)止跌。

房?jī)r(jià)是買盤和賣盤的市場(chǎng)行為導(dǎo)致的，就像是一家公司如果不會(huì)破產(chǎn)了，并不代表著它的股價(jià)就會(huì)漲。

但可預(yù)見的是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)之后，未來房地產(chǎn)的格局一定會(huì)發(fā)生變化！

首先，城市格局會(huì)變化。一線和強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)樓盤會(huì)更為堅(jiān)挺。其他城市都將會(huì)是另一番景象。截至2024年底，全國(guó)三四線城市新建住宅庫(kù)存仍處在9年平均高位，部分城市去化周期甚至超過24個(gè)月。

第二，租賃住房和保障性住房的角色在加強(qiáng)。2024年，保障性租賃住房新開工量突破150萬套，占全部新增住房的比例達(dá)到14%。而未來，“租購(gòu)并舉”會(huì)更進(jìn)一步落地。

政策想要解決人人都能在自己工作的城市能買房還是很難的，所以政策的標(biāo)準(zhǔn)是，不是人人都要買房，但人人都住得起房。

第三，是市場(chǎng)的需求在變化，對(duì)住宅的需求，對(duì)開發(fā)商物業(yè)的要求都在變得更要質(zhì)量。

一些看清勢(shì)頭的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務(wù)商，打造第四代住宅產(chǎn)品，在戶型與公區(qū)場(chǎng)景配置等方面都越來越更好的提升居民居住體驗(yàn)；房地產(chǎn)終于從數(shù)量時(shí)代進(jìn)入了質(zhì)量時(shí)代！未來大家也只會(huì)購(gòu)買有品牌口碑的企業(yè)建出來的房子。

第四，在房地產(chǎn)銷售方面，格局也在變。從2023年開始，二手房市場(chǎng)活躍度就開始超越新房。在今后的城市，新增商品房的量級(jí)會(huì)越來越少，而二手房反倒會(huì)更決定城市遷移、人口流動(dòng)、資產(chǎn)更新的速度。也就是存量房時(shí)代。

結(jié)尾

房地產(chǎn)過去高度負(fù)債發(fā)展，給今天的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)造成了不小的陣痛。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上，各主體真正完成化債之前，房地產(chǎn)行業(yè)很可能會(huì)長(zhǎng)期保持低增長(zhǎng)甚至零增長(zhǎng)狀態(tài)。

但從百年的視角來看，房地產(chǎn)在全球多個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，它都不會(huì)出現(xiàn)大面積變蔥價(jià)的情況，任何節(jié)點(diǎn)，主要城市的房產(chǎn)價(jià)格，相比于居民收入，都還是比較貴的。如果按照國(guó)外普遍的標(biāo)準(zhǔn)，房子的租售比會(huì)達(dá)到4%左右是適中狀態(tài)。

你可以計(jì)算一下，你們家房子的年租金和今天房?jī)r(jià)的比例達(dá)到4%了嗎？如果沒有，那么今后可能要么房租上漲，要么房?jī)r(jià)下跌，最終回到這個(gè)合理區(qū)間。有些地區(qū)租售比只有1%的，這可能意味著房?jī)r(jià)中仍然有大量水分，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，都是房?jī)r(jià)向租金靠攏的。

中國(guó)房地產(chǎn)，正在從成長(zhǎng)期走向成熟期。

當(dāng)住房不再成為社會(huì)焦慮的主要因素，人才能更好地專注于生活；

當(dāng)租金不在裹挾實(shí)體店，各家門店才能做出高性價(jià)比的餐食；

當(dāng)房地產(chǎn)對(duì)資金虹吸效應(yīng)釋放掉之后，人們才真的能做到“安居、樂業(yè)”。

我是老丁，朋友們，下期見。