2025年的濟(jì)南樓市略顯平靜。

回顧上半年，大概有兩件事比較引人矚目，一個是剛過去的6月份，文博西地塊竟然拍出高達(dá)2.2萬/平米的樓板價，讓市場驚嘆不已，這大概是濟(jì)南有史以來拍出的最高樓板價，地王當(dāng)之無愧。

另一件事也發(fā)生在6月份，那就是位于CBD核心區(qū)的一個新樓盤，綠城瑞馬潤百合放出一句話，一下子攪動整個改善市場，這句話就是：

CBD，首開均價2.6萬/㎡

一時間，濟(jì)南改善市場沸騰，眾說紛紜。沒想到一向以品質(zhì)著稱的綠城，這一次竟然是以價格聚焦全城目光。

當(dāng)然，這一次綠城瑞馬潤百合的均價2.6萬/㎡，不是降價，而是首開價格。

單看這個價格，可能很多人還會說，均價2.6萬/㎡，這個單價多少人能買得起。但是別忘了，這本身就是濟(jì)南CBD核心區(qū)的樓盤，這里的價格本身就是濟(jì)南房價的天花板。

像CBD北，也就是科技城片區(qū)，房價早就突破3萬+，即便高層產(chǎn)品，也大都在兩萬五六的單價。

CBD南的建邦星辰，超高層住宅，更是早就喊出單價4萬+，千萬級豪宅。

CBD西片區(qū)的保利A1地塊、云頂·嘉元、歷下城發(fā)A4地塊，幾乎個個都是沖著4萬+來的！

更不用說中海拿的文博西兩個住宅地塊，不算商業(yè)地塊，僅住宅樓板價就高達(dá)2.2萬/㎡，這個價格都快趕上綠城瑞馬潤百合的首開價格了，很多人甚至預(yù)言中海保守4萬+，稍微一突破就是5萬+！

看這一圈的價格，再看CBD核心區(qū)的綠城瑞馬潤百合，首開均價2.6萬/㎡，是不是感覺很震撼？

所謂沒有對比就沒有傷害，通過對比可見價差之大！

所以，綠城瑞馬潤百合價格一出，濟(jì)南樓市風(fēng)起云涌，臨售一開放，據(jù)說置業(yè)顧問都接待不過來。

誰說樓市不行，改善需求多的是，關(guān)鍵是看價格。

作為CBD核心區(qū)的新樓盤，綠城瑞馬潤百合的到訪量能讓置業(yè)顧問忙得接不過來，也不單純是價格，差異化產(chǎn)品定位也很關(guān)鍵。

現(xiàn)在的改善市場，仿佛一下子錨定了有錢人，大戶型是主流，動輒180、200平米以上。

云頂·嘉元，最小戶型200平米起步。歷下城發(fā)A4地塊戶均200多平米。保利A1前段時間規(guī)劃剛公示，戶均173平米。建邦星辰最小戶型190平米。

中海拿下的文博西地塊，雖然還沒出規(guī)劃，但行業(yè)內(nèi)的共識是，戶型不會小，不會是賣給一般有錢人的，而是賣給特別有錢人的。

每個項目都有自己的定位和目標(biāo)客群，這無可厚非。但是這么多大戶型，讓很多四五百萬的改善購房者望而卻步，都擠壓到長嶺山片區(qū)、盛福片區(qū)來改善了。

像科技城片區(qū)相對小一些的戶型，比如一百五六十平米，不超過180平米，之前就賣得特別好，現(xiàn)在這些戶型越來越少，主要集中在大戶型，讓一些改善客戶看得見，卻夠不著。所以科技城片區(qū)的銷量，也不如從前賣得那么快那么好了。

畢竟這個社會的財富是呈金字塔型的，越往上，客戶越少。

而綠城瑞馬潤百合的戶型，143平米和167平米，可以說和周邊改善樓盤形成差異化定位，結(jié)合2.6萬/㎡的均價，總價介于370萬—450萬之間，直接避免了與周邊樓盤的競爭，也有著更廣泛的客戶基數(shù)。

兩個戶型也都不錯。143平米的寬廳四室，167平米的南向四面寬四室，都是功能性與舒適性兼顧的戶型，這兩個戶型都有一些是一梯一戶設(shè)計，對這個面積段的戶型來說，還真很少見。

如果預(yù)算在370萬—450萬之間，想在CBD或者周邊買新樓盤，可能夠得著的也只有綠城瑞馬潤百合。

并且，買到的還是低密小區(qū)。

綠城瑞馬潤百合的小區(qū)不算大，占地面積只有約11455平米，但容積率低，只有2.3，這在周邊幾乎可以說是最低的容積率，規(guī)劃了4棟樓，1棟5/7層洋房，3棟17層小高，這也是改善購房者比較鐘意的低密度社區(qū)。

包括建筑顏值，精工系統(tǒng)窗，LOW-E玻璃，以及社區(qū)會所，等等，也都有很出色的表現(xiàn)，對比3萬+、4萬+的豪宅，也毫不遜色。畢竟現(xiàn)在改善產(chǎn)品都很卷，大家都在盡最大努力做好產(chǎn)品。

所以，這樣的價格一出，再一看這樣的產(chǎn)品，多少人都想一探究竟。項目火爆，也就自然而然，水到渠成。

不然呢，只能選擇附近的高層產(chǎn)品，或者到盛福和長嶺山這些改善之地尋找合適的新樓盤。

綠城瑞馬潤百合的入市，還讓市場有一種驚喜。

CBD片區(qū)也好，泛CBD周邊區(qū)域也罷，一直沒有一個綠城的樓盤。當(dāng)然這樣說也不十分恰當(dāng)，省博物館北側(cè)有一個綠城深藍(lán)公館，但這是一個基本不對外銷售的樓盤，很多改善購房者也買不上。這也成了濟(jì)南樓市的一大遺憾，CBD核心區(qū)綠城怎么能缺席？

所以，很多人也很期待CBD能有綠城的新樓盤。畢竟綠城有廣大的粉絲基數(shù)，綠粉的復(fù)購率很高，甚至有的綠粉特別有錢，只要是綠城開發(fā)的樓盤，都要買一套。

并且，在濟(jì)南，綠城也一直沒有讓綠粉失望，甚至沒有讓濟(jì)南改善失望，自從開發(fā)了全運村，綠城就成了濟(jì)南樓市品質(zhì)的代名詞。

18年來，綠城樓盤在濟(jì)南遍地開花，無論在哪個片區(qū)，無一不是品質(zhì)標(biāo)桿。這一點很是難能可貴，在濟(jì)南能做到這一點的，保持較好口碑的，鳳毛麟角。

濟(jì)南 全運村

和綠城合作開發(fā)潤百合的瑞馬，也是一家實力房企，作為從濟(jì)寧來的房企，動輒出現(xiàn)在濟(jì)南土拍市場，也足見其實力。短短三四年的時間，在濟(jì)南已開發(fā)6個樓盤，包括在文旅城附近的鳳棲和鳴，也是與綠城、保利聯(lián)合開發(fā)。

這一次兩大房企的合作，也是又一次的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，很多人也期待潤百合能給CBD最后一塊住宅拼圖，畫上一個完美的句號。

最后我們聊聊濟(jì)南CBD的開發(fā)。

經(jīng)過多年建設(shè)，CBD的開發(fā)已近尾聲，其中“山河湖泉城”五座超高層建筑，早已成為濟(jì)南城市天際線中最亮眼的名片，勾勒出這座城市的現(xiàn)代輪廓。

如今的CBD片區(qū)，已是濟(jì)南當(dāng)之無愧的核心所在。這里匯聚著一城最優(yōu)質(zhì)的資源——漫步其間，各類總部企業(yè)鱗次櫛比，不用堆砌數(shù)據(jù)，就能直觀感受到這片土地的能量與活力。

有趣的是，當(dāng)年大家都盼著CBD快點建成，可真到了坐享其成的今天，不少人卻生出些許遺憾：片區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)太早了。扎堆開發(fā)的節(jié)奏，恰好錯過了這幾年濟(jì)南樓市“卷產(chǎn)品力”的爆發(fā)期，導(dǎo)致早期住宅產(chǎn)品顯得有些平庸。

試想一下，以CBD這樣的黃金地段，如果放在當(dāng)下開發(fā)，不知會誕生多少令人驚嘆的豪宅項目。好在，CBD還有最后一個住宅地塊綠城瑞馬潤百合，得以趕上這場產(chǎn)品力比拼的浪潮，既彌補(bǔ)了遺憾，也使得該項目從起步階段就面臨更高的市場期待。

其實，即便CBD早期開發(fā)的住宅，在當(dāng)下市場中依然是濟(jì)南改善市場里房價最堅挺的存在，仍保持著相對穩(wěn)定的價格表現(xiàn)。畢竟，濟(jì)南只有一個CBD核心區(qū)。

身處CBD核心區(qū)的樓盤，仿佛自帶“抗風(fēng)險體質(zhì)”——無論樓市如何波瀾起伏，它們總能經(jīng)得住市場震蕩，走出一條穩(wěn)健的價值曲線。

這樣的規(guī)律并非濟(jì)南獨有。越是大城市，核心區(qū)的價值越能穿越周期。這也是為什么改善型購房者對核心區(qū)樓盤青睞有加的原因：稀缺性帶來的價值牢固性，直接影響了改善型購房者的選擇傾向。

就像我們前面提到的文博西地塊，能在當(dāng)下市場拍出2.2萬/平米的樓板價，其背后是市場對核心區(qū)土地稀缺性的定價；

而潤百合的售樓處之所以人氣如潮，除了2.6萬/平米的單價、適中的戶型與可控的總價，本質(zhì)上也是市場對核心區(qū)不動產(chǎn)長期價值穩(wěn)定性的認(rèn)可，并且還是綠城的產(chǎn)品，大家也都想在核心區(qū)擁有一套能穿越市場周期、經(jīng)得起時間檢驗的好房子。

只是綠城瑞馬潤百合只有4棟樓，總共也就148套房源，留給大家選擇的機(jī)會并不多。就像很多人預(yù)言的，像這樣的樓盤，開盤也不用分樓棟，一起開，一把就清了，短平快的節(jié)奏。當(dāng)然，這也只是預(yù)言，具體如何開盤，目前尚未知曉。