這幾天，中央城市工作會議悄然舉行。

這是自1962年以來，第五次全國性的城市工作會議。上一次是2015年，那年拉開了大規(guī)模棚改的序幕，造就了后來幾年的樓市繁榮。再往前一次，是1978年，改革開放剛開始。

會議名稱不張揚，新聞通稿也克制得近乎寡言，但政策層面的一句話，足以讓許多城市管理者警醒：城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。

注意，用了“轉(zhuǎn)向”一詞。

它意味著，那個靠攤大餅、拼地皮、玩?zhèn)鶆?wù)循環(huán)的時代，走到頭了。

2024年全國地方債余額已超40萬億元，部分城市土地出讓收入同比下降30%以上。攤子鋪得越大，財政壓力越重，城市必須從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。

2024年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，接近發(fā)達(dá)國家水平（美國80%、日本90%）。這意味著，城鎮(zhèn)化紅利期已過，城市不再只追求人口增長，而是要留住人、提升吸引力?？罩玫臉潜P、虧空的財政、流失的年輕人，成為許多城市的新難題。

所以這次會議的重點，不是再造高增長，而是處理增長之后的麻煩。

比如，一個城市已經(jīng)擴(kuò)得足夠大，該修的路修了，該圈的地圈了，問題是這些地方還活著嗎？還能活著嗎？產(chǎn)業(yè)有沒有跟上，年輕人是不是留下了，負(fù)債是不是壓垮了市財政？很多城市表面看光鮮，背地里財政早就吃緊，地賣不動、房賣不掉、地鐵虧成窟窿。

于是，“城市更新”是本次會議的關(guān)鍵詞，但不同于2015年棚改的“大拆大建”。如今，城市更新強調(diào)“實用”：城中村能改則改，危舊房能修則修。例如，上海通過保留歷史建筑、改造老舊小區(qū)提升居住質(zhì)量；深圳將舊廠房轉(zhuǎn)為文創(chuàng)園區(qū)。核心是盤活存量，避免盲目擴(kuò)張。

這個新共識，其實透露出兩個重要信號。

首先，城市分化加劇。大城市需提升承載力，吸引人口和產(chǎn)業(yè)。例如，北上廣深及強省會城市將獲更多政策支持，放寬人口限制、優(yōu)化資源配置。而人口流失的收縮型縣城需正視現(xiàn)實，國家明確提出“穩(wěn)妥調(diào)減收縮型城市市轄區(qū)”，如東北部分縣市已試點合并行政區(qū)劃，縮減基建規(guī)模，聚焦基本公共服務(wù)。

其次，城市競爭從“單城作戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向“組團(tuán)出擊”。會議強調(diào)城市群、都市圈，意在推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展。長三角的上海、南京、蘇州、杭州通過高鐵互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)互補形成生態(tài)圈；粵港澳大灣區(qū)整合港口、科技資源；京津冀則優(yōu)化交通與環(huán)保協(xié)作。相比之下，單一“強省會”模式效率較低，可能在競爭中落伍。

財政壓力是轉(zhuǎn)型的硬約束。過去，城市靠賣地、舉債支撐開發(fā)，但2024年全國土地出讓收入同比下降近20%，部分三四線城市地塊頻頻流拍。財政吃緊導(dǎo)致公交線路縮減、教師工資延發(fā)，開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型困難。未來，城市需依靠科技、產(chǎn)業(yè)和資本驅(qū)動，例如杭州的數(shù)字經(jīng)濟(jì)、深圳的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，而非傳統(tǒng)的“賣地-借債-造房”模式。

現(xiàn)在再去講什么大開發(fā)、大建設(shè)，已經(jīng)沒人信了。

未來，城市如果還想活得好，必須靠科技、產(chǎn)業(yè)、資本，而不是靠拍地、借債、造房這“三板斧”。

換句話說，這輪城市轉(zhuǎn)型，比拼的是誰更有腦子。

對普通人而言，城鎮(zhèn)化紅利不再普惠。過去，進(jìn)城意味著機會，買房意味著財富增長。但如今，大城市繼續(xù)吸納人才，小城市則面臨資源流失。房價雖不再跌跌不休，但成交低迷；公交線路減少，優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院集中在都市圈。進(jìn)入大城市也更難，戶籍、房租、就業(yè)競爭形成隱形門檻。

未來，選擇城市至關(guān)重要。年輕人應(yīng)優(yōu)先考慮都市圈核心城市（如長三角、珠三角），關(guān)注產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)質(zhì)量；留在小城市的家庭需評估教育、醫(yī)療資源，避免資源收縮帶來的不便。

城市競爭也進(jìn)入內(nèi)卷時代。有的城市拼AI、半導(dǎo)體，吸引高端人才；有的城市還在發(fā)紅頭文件促生育、推樓市。選擇哪座城市、哪個都市圈，可能決定你的工作、教育和養(yǎng)老質(zhì)量。認(rèn)清這些變化，理性規(guī)劃未來，才能在城鎮(zhèn)化分化的浪潮中找到屬于自己的位置。

這些都是在悄無聲息發(fā)生的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，如果你不看清這些變化，還在幻想回小城養(yǎng)生，或進(jìn)大城市撈金，可能都會高估了時代對個體的善意。

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