文｜鄧浩志

萬(wàn)科A發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)虧損100至120億?？鄢墙?jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損95億元-115億元，基本每股收益虧損0.8433元/股-1.01元/股。業(yè)績(jī)虧損主要由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降、毛利率低位徘徊，新增計(jì)提資產(chǎn)減值，以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超100%，大宗交易簽約金額64.3億元，通過(guò)存量盤活回款57.5億元，新增獲取項(xiàng)目3個(gè)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)。

點(diǎn)評(píng)：

這幾年房企虧損是普遍現(xiàn)象，最主要原因是房?jī)r(jià)跌破成本價(jià)導(dǎo)致的，而像萬(wàn)科這種大額度虧損，是急于回籠資金償還到期債務(wù)導(dǎo)致的低價(jià)賣大宗資產(chǎn)的結(jié)果。相對(duì)而言，賣房子的速度是比較穩(wěn)定的，比如今年賣100億，來(lái)年銷售額也在這個(gè)規(guī)模上下浮動(dòng)兩三成左右。因?yàn)榫退隳阆攵噘u，工程進(jìn)度也可能也跟不上預(yù)售條件。所以快速回籠資金的唯一辦法就是出讓持有的大宗資產(chǎn)。

房企自持的大宗資產(chǎn)基本三大類：寫字樓，商業(yè)，酒店。過(guò)去四年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍跌幅在40%左右，而商辦物業(yè)跌幅則在50%---60%左右。但這個(gè)只是散售的價(jià)格，如果是整體出讓，在現(xiàn)階段還有上億資金的大宗買家一定繼續(xù)殺價(jià)。一般成交價(jià)在散售價(jià)格的5、6折左右。

為什么價(jià)格這么低？是因?yàn)檎凵剔k物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是大量的法拍物業(yè)，都法拍了，價(jià)格一定低得很。所以最近大宗商辦物業(yè)最近整售的價(jià)格，大概只有高峰期的2~3折左右?，F(xiàn)在賣大宗資產(chǎn)一定是虧的，而且是血虧。所以萬(wàn)科大宗交易簽約金額64億，實(shí)際交易標(biāo)的峰值價(jià)值多少？ 打了幾折？虧了多少？都是可想而知。但沒(méi)辦法，被迫現(xiàn)在出售的房企通常就像萬(wàn)科這種，不賤賣就回籠不了資金，回籠不了資金就會(huì)債務(wù)違約。違約的后果則更嚴(yán)重，從此幾乎不能再獲得融資，不能再在市場(chǎng)上進(jìn)行散售。為了避免違約，于是被迫選擇賤賣。

萬(wàn)科這種重度虧損，不單源于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致的利潤(rùn)下滑，更源于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)近乎"踩踏"式的出貨。怎么才能救萬(wàn)科？或者說(shuō)解決目前房企普遍的危機(jī)。關(guān)鍵還在于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的止跌回升。注意，不是止跌回穩(wěn)，而是回升。因?yàn)閮r(jià)格階段性的穩(wěn)定并不會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，只要市場(chǎng)預(yù)期還是下跌，穩(wěn)住的價(jià)格過(guò)一會(huì)還會(huì)繼續(xù)下跌。今年一季度大城市房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)止跌，最近又再次下跌就是這個(gè)原因。所以房?jī)r(jià)必須止跌回升，哪怕是小幅回升，才能改變市場(chǎng)預(yù)期，改變踩踏式拋售的問(wèn)題，和房地產(chǎn)市場(chǎng)螺旋向下的問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行已經(jīng)有四年時(shí)間，而且是連續(xù)下行，快速下行，這已經(jīng)給市場(chǎng)形成了較為強(qiáng)烈的新共識(shí)——遲一點(diǎn)買會(huì)更便宜。要扭轉(zhuǎn)預(yù)期，并非易事，仍需加碼發(fā)力。