提到上海虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，估計你第一時間會聯(lián)想到虹橋商務區(qū)、大虹橋。

不過虹橋經(jīng)開區(qū)還真的跟虹橋商務區(qū)、大虹橋一點關系都沒有，不是一個地方。

很多人不知道虹橋經(jīng)開區(qū)究竟在哪里，為此我們標了一下范圍：

虹橋經(jīng)開區(qū)規(guī)劃范圍

虹橋經(jīng)開區(qū)的起點非常輝煌，是上海對外開放的“第一塊招牌”。

在那個紅利獨占的“黃金時代”，虹橋經(jīng)開區(qū)擁有非常多的優(yōu)勢，發(fā)展處處領先。

虹橋經(jīng)開區(qū)誕生于1982年，是全國首個、也是唯一一個以第三產(chǎn)業(yè)為主導的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。

這個定位在以制造業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）為主導的改革開放初期，可見有多獨特和超前！

憑借“唯一涉外開發(fā)區(qū)”的身份，它一度成為外企入滬乃至進入中國的唯一門戶。

那時候外企來中國大陸只能落在這里，大量的跨國公司總部和辦事機構都設在了這。

虹橋經(jīng)開區(qū)還是很多制度創(chuàng)新的策源地，創(chuàng)造了多項“第一”：

1988年8月8日其26號地塊通過國際招標成功出讓給日籍華僑孫忠利，開創(chuàng)了中國土地批租制度的先河，為城市建設籌集了寶貴的資金；

1990年起虹橋經(jīng)開區(qū)每平方米土地引進外資超過2000美元，成為當時全國土地含金量最高的開發(fā)區(qū)；

虹橋經(jīng)開區(qū)還出爐了上海乃至全國最早的區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，被譽為“上海最早的CBD”雛形。

新世紀廣場、太陽廣場、麗晶大廈曾經(jīng)是上海頂流的商務地標，里面出入的多是西裝革履的外企高管，國際化氛圍非常強；

虹橋經(jīng)開區(qū)的CBD

友誼商城、世貿(mào)商城在以前的定位非常高，檔次幾乎相當于現(xiàn)在的恒隆廣場和IFC；

隨著虹橋經(jīng)開區(qū)的繁榮發(fā)展，催生了上海第一代國際社區(qū)古北，古北社區(qū)成為外籍精英身份的象征。

所有這些，都印證了虹橋經(jīng)開區(qū)在歷史發(fā)展上無比巔峰和輝煌的地位。

但進入21世紀后，很少有再聽到虹橋經(jīng)開區(qū)的聲音了，這個名字不再被大眾提起。

不管是商務商業(yè)地位，還是古北國際社區(qū)，都下滑比較嚴重。

這些曾經(jīng)耀眼的IP現(xiàn)在一一淡出了人們的視線，變得沒落了，這是為什么？

虹橋經(jīng)開區(qū)的商務地位下滑很嚴重。

首先是隨著長寧內(nèi)部及上海更多新商務地段的開發(fā)，虹橋經(jīng)開區(qū)的門戶紅利被狠狠地稀釋了。

同樣是90年代起步開發(fā)的徐匯漕河涇經(jīng)開區(qū)，分流了很多高端制造業(yè)外企；

到了1990浦東開始開發(fā)開放，陸家嘴金融城、外高橋保稅區(qū)迅速崛起，打破了虹橋經(jīng)開區(qū)的“外貿(mào)唯一性”；

1995年閔行的莘莊工業(yè)區(qū)設立，也引進了很多外企，進一步攤薄了虹橋經(jīng)開區(qū)的資源；

21世紀初南京西路CBD又崛起了，以更好的地段和更加現(xiàn)代化的辦公設施吸引了外企總部的入駐。

長寧內(nèi)部的中山公園、臨空經(jīng)濟示范區(qū)的開發(fā)，也分流了虹橋經(jīng)開區(qū)的商務功能。

近年來前灘、徐濱等濱水商務區(qū)的規(guī)劃理念更新、規(guī)模更大，更是狙擊了其商務地位。

當其它區(qū)域全部放開吸引外企后，虹橋經(jīng)開區(qū)的優(yōu)勢就不再了，被一點點地稀釋和分流了。

虹橋經(jīng)開區(qū)是上?！暗谝淮虅粘菂^(qū)”，因為本身規(guī)劃早、有局限性，現(xiàn)在的發(fā)展遇到了瓶頸。

以今天的視覺來看虹橋經(jīng)開區(qū)的辦公樓已經(jīng)成了過氣的網(wǎng)紅了。

遠東國際廣場、東方國際大廈，也只有名字還透露著它的高大上。

實際上這些辦公樓設計已經(jīng)過時，層高低、停車位少、設施還陳舊：

虹橋經(jīng)開區(qū)起初的規(guī)劃很有局限性，最初只有0.65平方公里，后來僅擴大到4.06平方公里，還是很小。

其辦公體量僅約30萬方，與陸家嘴、前灘、徐濱等動輒數(shù)百萬方的商務規(guī)模根本不在一個量級。

虹橋經(jīng)開區(qū)的辦公樓旁邊就是老破小，沒法拓展空間，還影響了商務氛圍。

并且片區(qū)辦公樓缺乏地鐵樞紐和濱水特色支撐，商務通達和休閑性一般，降低了辦公市場競爭力。

辦公樓與老破小同窗

比較上海各個商圈的辦公樓租金發(fā)現(xiàn)，虹橋經(jīng)開區(qū)的辦公樓租金在核心區(qū)子市場中是最低的：

虹橋經(jīng)開區(qū)曾經(jīng)的一些標志性功能都被取代了，優(yōu)勢下滑很明顯。

虹橋經(jīng)開區(qū)是上海早期的第一個“外貿(mào)區(qū)”，發(fā)揮了重要的外貿(mào)功能。

但很可惜，虹橋經(jīng)開區(qū)沒有升級成為上海的“自貿(mào)區(qū)”，其外貿(mào)功能基本被浦東替代了。

上海的自貿(mào)區(qū)全在浦東，共建了5個：保稅區(qū)片區(qū)、陸家嘴片區(qū)、金橋片區(qū)、張江片區(qū)、世博片區(qū)。

在會展功能上，虹橋經(jīng)開區(qū)的上海國際展覽中心被浦東新上海國際展覽中心、虹橋國家會展中心取代了；

正是因為虹橋經(jīng)開區(qū)是以外貿(mào)為主導的開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)結構比較單一，抗風險性不強。

隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，虹橋經(jīng)開區(qū)的外貿(mào)產(chǎn)業(yè)生態(tài)遭受了重創(chuàng)。

由于定位和規(guī)劃局限，虹橋經(jīng)開區(qū)在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上落了下風，大科創(chuàng)、大制造一個都沒沾上。

昔日開各種風氣之先的“第一代商務城區(qū)”虹橋經(jīng)開區(qū)，早已在時代的浪潮中變得黯淡了。

虹橋經(jīng)開區(qū)的商務和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢被分流后，隨著上海新商圈和新富人地段的開發(fā)，區(qū)域的購買力也在被分流，導致商圈地位下降很嚴重。

商圈的形成跟一個地方的購買力息息相關，老商圈、老地段會被新的取代。

一部分富人從虹橋經(jīng)開區(qū)轉(zhuǎn)移走了，導致這里的商業(yè)走了下坡路。

世貿(mào)商城、友誼商城的商業(yè)地位以前非常高，現(xiàn)在下滑很嚴重，商圈地位甚至消失了。

其中友誼商城很讓人懷念，以前賣的是很多奢侈品，是高檔消費場所，2018年倒閉了。

曾經(jīng)熱鬧的虹橋友誼商城

沒有展覽的日子里，上海世貿(mào)展館里面空空蕩蕩的：

世貿(mào)商城里面也很冷清，餐廳、服飾商場里都沒有幾個顧客：

萬都商城只剩下幾家店鋪在營業(yè)了，里面盡顯空曠，電梯也停轉(zhuǎn)了。

這個商城只有下面的渣打銀行、友利銀行、711、日本料理店在支撐著。

這里曾經(jīng)以高端奢侈著稱的商業(yè)，隨著一些奢侈品牌的撤離，地位下滑很嚴重。

比如尚嘉中心的Prada前不久撤出了，BVLGARI寶格麗和TOD’S托德斯都關閉了門店。

在這里，曾經(jīng)吸引外籍人士消費的高端商業(yè)氛圍再也回不去了。

古北的高島屋和韓國街都是人煙稀少，說明了整個區(qū)域的購買力在衰退。

虹橋經(jīng)開區(qū)周邊的商圈都陷入了集體老化，競爭力在下降。

友誼商城建于90年代，設施早就老化了，平?？土飨∩?；

百盛優(yōu)客城市廣場開業(yè)于2005年，定位一直模糊，競爭力越來越不行；

金虹橋商場、虹橋南豐城分別是2014年和2015年開業(yè)的，雖有一定人氣但看起來越來越老氣。

這些運行平均超過15年的商業(yè)體，在硬件設施、空間體驗、品牌組合等方面已全面落后于新興商業(yè)區(qū)。

上海的商場正在加速洗牌，出現(xiàn)了更多、規(guī)模更大、能級更高的商場，稀釋了虹橋經(jīng)開區(qū)周邊的商圈。

恒隆廣場是上海高端商場的代表，上海國金中心擁有25家國際品牌，包括環(huán)球港在內(nèi)定位都超過了虹橋經(jīng)開區(qū)商圈。

2024年上海商場銷售額排行榜顯示，虹橋經(jīng)開區(qū)沒有一家商場能擠進前十：

在上海未來十大巨無霸商場排名中，也不見虹橋經(jīng)開區(qū)商圈的身影：

虹橋經(jīng)開區(qū)沒落的何止是商業(yè)和商務地位，周邊的房產(chǎn)板塊下滑更是嚴重。

虹橋經(jīng)開區(qū)內(nèi)部開發(fā)的老大樓和老破小產(chǎn)品，以及周邊曾經(jīng)被撐起的古北、西郊、天山等房產(chǎn)板塊都走了下坡路，都沒落了。

板塊內(nèi)集中于80年代與虹橋經(jīng)開區(qū)同步建設的虹橋小區(qū)、虹一小區(qū)、虹儲小區(qū)、愛建小區(qū)等。

這些公房新村放在以前很時髦，那個時代只有高級藍領和高收入的產(chǎn)業(yè)工人才住得起。

現(xiàn)在都一一淪為了老破小，沒有電梯、戶型陳舊、缺乏物業(yè)管理，越來越難吸引新生代購房者。

這些老破小產(chǎn)品成了市場被拋棄的邊緣產(chǎn)品，在長寧XQ薄弱的情況下綜合競爭力下降更加明顯。

虹橋經(jīng)開區(qū)板塊內(nèi)建設的老大樓也陷入了困境。

板塊內(nèi)90年代興起建設的塔樓產(chǎn)品如新世紀廣場、太陽廣場、麗晶大廈等。

因戶型奇葩、設施老化、停車位不足、缺乏社區(qū)感等問題，成了市區(qū)跌得最狠的一類房子。

這些大樓產(chǎn)品以前賣7-8萬元/㎡，現(xiàn)在只賣5萬元/㎡，被時代拋棄了。

緊鄰虹橋經(jīng)開區(qū)的古北是配套建設的上海第一代國際社區(qū)，現(xiàn)在地位下降也很嚴重。

隨著外籍人士撤離和房源老化，古北一期已從中高端社區(qū)滑向中產(chǎn)定位。

以前老外是古北的購房主力軍，很多老外走后，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)的變動，導致板塊購買力下降。

古北的房子是專門為老外打造的，在戶型、社區(qū)設計方面更加符合老外標準。

本地人居住不習慣，所以少了一部分接盤購買力，承接力不行。

古北二期和聯(lián)洋等新一代國際社區(qū)的崛起，還分走了流向古北一期的高端客群。

古北一期風貌

古北二期明顯不一樣

天山是古北國際社區(qū)的延續(xù)，房齡在走高，產(chǎn)品競爭力在下降，也有沒落的趨勢。

西郊別墅區(qū)更是成了過氣的網(wǎng)紅，被浦東的東郊別墅富人區(qū)取代了。

包括金匯、龍柏在內(nèi)，隨著虹橋經(jīng)開區(qū)的沒落，周邊被輻射的住宅板塊都跟著走了下坡路。

在用地飽和的情況下，長寧新盤在2010年以后基本停止供應，次新產(chǎn)品非常稀缺，從而讓閔行的金虹橋撿到了好處。

金虹橋同樣是一個被虹橋經(jīng)開區(qū)輻射的板塊，很幸運，通過不斷開發(fā)次新盤扛起了古北的大旗。

金虹橋堪稱閔行地段最好的板塊，插入了內(nèi)中環(huán)，緊鄰虹橋經(jīng)開區(qū)，近水樓臺優(yōu)勢明顯。

板塊內(nèi)的小區(qū)多以古北命名，如古北壹號、古北中央公園、珠江鉑世古北里、古北大成公館、古北悅公館等。

這些小區(qū)相較長寧古北整體房齡更新、品質(zhì)更高，其中不乏一些像古北壹號、臻園之類的高端產(chǎn)品。

不過因為虹橋經(jīng)開區(qū)是涉外開發(fā)區(qū)，周邊居民大多是境外人士，配備了很多外籍人員子女學校。

不管是虹橋經(jīng)開區(qū)內(nèi)部開發(fā)的小區(qū)還是周邊被撐起來的古北、西郊、天山、金虹橋等板塊都沒有XQ概念，對中產(chǎn)置業(yè)的吸引力不是很強，區(qū)域只能說是一個中產(chǎn)二級地段。

所以剝離XQ溢價后，虹橋經(jīng)開區(qū)周邊的房價都是扁平化的，相對徐匯、靜安的同類產(chǎn)品都是洼地。

虹橋經(jīng)開區(qū)周邊的房產(chǎn)適合不考慮XQ強弱，想以較高的性價比入住市區(qū)的購買客群。

可以說，虹橋經(jīng)開區(qū)的沒落，是時代的拋棄。

從產(chǎn)業(yè)到商業(yè)，再到產(chǎn)品，每一個時期都有新秀崛起，也有明日黃花，這是歷史的選擇。

為了彌補虹橋經(jīng)開區(qū)的頹勢，上海正在推進商務樓宇的更新與提升，待二次升級后虹橋經(jīng)開區(qū)未來會不會重回輝煌呢？

7月5日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了虹橋經(jīng)開區(qū)、漕河涇、五角場、大柏樹、真如、蘇河灣等六大商務單元的更新方案。

其中虹橋經(jīng)開區(qū)的更新規(guī)劃是“三片多點、一核雙軸、一環(huán)三帶”，讓婁山關路的商務氣息與遵義路的商業(yè)活力將沿軸迸發(fā)，“黃金城道”的國際社區(qū)氛圍與“不夜仙霞”的夜間經(jīng)濟相互呼應：

這一規(guī)劃與上海2035總體規(guī)劃中提出的中央活動區(qū)（CAZ）概念一脈相承。

與傳統(tǒng)的中央商務區(qū)（CBD）相比，CAZ更強調(diào)功能復合與人文體驗，融合商務、商業(yè)、文化、居住等多重功能，而這正是虹橋經(jīng)開區(qū)煥新的方向。

上海的CAZ規(guī)劃中有虹橋經(jīng)開區(qū)重要一席

未來要是大面積更新虹橋經(jīng)開區(qū)的話，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)是不是又能恢復元氣呢？

尤其是那些CAZ中心和旁邊的老破小會不會率先動遷呢？

未來的虹橋經(jīng)開區(qū)，究竟能否重回輝煌呢？