二娃說

　　悲觀只是一個看法，樂觀卻是一種行動。

　　6月28日，我認為，這是一個值得被銘記的日子。

　　因為這一天，我發(fā)現(xiàn)很多廣州買房人，開始清醒過來了！

　　他們買房，不再盲目地追求新規(guī)產(chǎn)品了，而是重新回歸到了確定性、便捷性、宜居性以及性價比上面。

　　喏~市二宮·君曜府開盤，不就是最好的例子嗎？

　　◆ 二娃現(xiàn)場拍攝

　　是的，6月28日早上9點，二娃受邀，來到了君曜府的開盤現(xiàn)場。

　　很難想象，10點一刻，現(xiàn)場就已經(jīng)是這般火爆了......

　　人潮人涌！座無虛席！密密麻麻全是人!

　　◆ 二娃在開盤現(xiàn)場拍攝

　　據(jù)二娃了解，項目首推115套，全盤共計161套。截止目前，已經(jīng)賣了超過一半了！

　　這聽起來，是不是還挺不可思議的？

　　以往吧，這種火爆的場面，通常只發(fā)生在新規(guī)項目的首次開盤。

　　畢竟，最近2年，廣州買房人對新規(guī)產(chǎn)品尤其迷戀，甚至瘋狂到了一種“不是新規(guī)，不去看”的地步。

　　但如今，這種火爆為什么出現(xiàn)在了舊規(guī)盤-市二宮·君曜府身上了呢？

　　嗯，在我看來呀，這其實是一個必然事件！

　　一方面，新規(guī)戶型，其實是一股潮流追風，是特殊時期的產(chǎn)物，它來得快，去得也快。

　　而目前，相關(guān)部門也意識到了這個問題，開始收緊了政策。

　　為此，白云和天河某新盤的開發(fā)商，正在為這事兒發(fā)愁。因為，之前他們不到90㎡就能做4房，且能實現(xiàn)0飄窗的設(shè)計方案，現(xiàn)在，全都報建不了了。

　　目前，只能變回舊規(guī)，90㎡老老實實做成3房！

　　◆ 開發(fā)商朋友和我的對話

　　另一方面，大家開始清醒過來。意識到了買房，不應該把重點放在戶型上面。

　　因為在一套房子的價值體系中，戶型的重要性占比不到1/6。

　　畢竟，買房最最核心的，還是地段！

　　除此之外，便是交通、學位、商業(yè)及醫(yī)療配套、環(huán)境。最后，才是產(chǎn)品和物業(yè)......

　　所以，無限放大戶型的重要性，盲目地追求新規(guī)產(chǎn)品，這是典型的“撿了芝麻，丟了西瓜！”不值當！

　　當然，君曜府開盤能賣得這么好，最重要的還是自身夠“硬”。

　　總結(jié)起來，就6點：

　　1）在寸土寸金的市二宮板塊，有足夠硬核的地段！

　　2）稀缺！板塊斷貨多年，且項目全盤僅161套！（錯過不再）

　　3）擁有海珠一梯隊，最牛的“書包”。

　　4）家門口就是地鐵，商業(yè)配套、醫(yī)療資源無敵！

　　5）確定性強，準現(xiàn)樓，收樓快！

　　6）足夠驚喜和誠意的價格?。ò鍓K新房，最低上車門檻）

　　◆ 項目現(xiàn)場實景圖

　　如果你還不能100%理解的話，下面二娃不妨展開給你詳細說說。對項目感興趣的朋友，一定要看到最后！

　　比越秀更近越秀！廣州真正的“中心”地段！

　　試問：廣州的中心在哪里？

　　我猜，大多數(shù)人都會說：珠江新城！

　　emm......其實，準確來說，珠江新城是廣州的經(jīng)濟中心。論行政中心，一直在越秀。也就是廣州市政府、廣東省政府大樓這一帶。

　　◆ 項目與市政府位置關(guān)系示意圖

　　那從地圖上可以發(fā)現(xiàn)，君曜府的位置，距離廣州“中心”非常近。過個海珠橋，全程約3.6km就到了。

　　所以，君曜府開盤至今，約40%的成交客戶都來自越秀。其中，不少買家都來自機關(guān)單位或者公務人員。

　　他們選擇這里，就是看中君曜府的地段足夠好，距離他們上班，足夠近。

　　這也是為什么，有不少人開玩笑說“市二宮君曜府，比越秀更近越秀，比天河更近天河”的原因。

　　◆ 海珠橋一過去，就能到越秀

　　板塊斷貨近10年，周邊置換人群基數(shù)龐大！

　　當然，君曜府賣得好，很大一部分原因在于稀缺。

　　一來，整個板塊新房供應特別少。最近10年，公開出讓過的住宅地，僅有2宗（省政府為中心，直線距離3km以內(nèi)）。

　　其中一塊，便是賣到10萬+的濱江樾，目前已經(jīng)清盤！

　　二來，君曜府所在位置，處于廣州老城區(qū)的中心，雖然地屬海珠，但又毗鄰越秀和荔灣，周邊常住人口高達約388萬人，置換需求相當旺盛。

　　三來，整個樓盤貨量緊缺，全盤僅161套，賣完就沒了！

　　它不像其他樓盤，你還可以觀望一下，再等等，因為后面還會有更好的樓棟推出來。

　　但君曜府呢，就161套房源，賣一套少一套，你等等，可能就真的錯過了。

　　◆ 項目戶型分布圖

　　對口海珠最強的書包—海珠實驗小學

　　都說現(xiàn)在，非必要不買房！那么，依舊在買房的都是哪些人呢？

　　第一、改善客；第二、孩子即將要讀書的剛需客！

　　君曜府呢，剛好在書包資源上，占盡了優(yōu)勢。根據(jù)2025年的地段招生，項目屬于小港社區(qū)，對口的學位，正是海珠第一梯隊的省一級名校-海珠實驗小學。

　　而海實所在的第4組，可搖號五中、六中、南武等多所老牌名校，教學質(zhì)量和成績，都是大家公認的，也是可以查到的。

　　◆ 2025年海珠區(qū)學位地段劃分

　　為此，很多看中學位，在意孩子教育的家長，都毅然選擇了這里。

　　畢竟，在越秀和海珠，單獨買個老破小學位殼給孩子讀書，都要上百萬，還完全沒法住。

　　對比之下，君曜府的優(yōu)勢，也就不言而喻了！

　　◆ 海珠實驗小學（富基校區(qū)）

　　約80米就是地鐵口！商業(yè)、醫(yī)療配套無敵！

　　說到交通和配套嘛，君曜府那就更無敵了。

　　首先，項目門口約80米處（直線距離），就是地鐵2號線市二宮站。業(yè)主乘坐地鐵，1站江南西，2站北京路，通過地鐵換乘，可快速暢達金融城、琶洲和珠江新城。

　　未來，市二宮還規(guī)劃了28號線交匯，屆時，業(yè)主去佛山、琶洲、黃埔、增城都能一線直達。

　　至于商業(yè)配套，那更不用愁！

　　項目家門口就是富基廣場不說，周邊更是涵蓋了：富力海珠城、江南新地、江南西·名店城、萬國奧特萊斯、廣百廣場、信和廣場、潤匯大廈、樂峰廣場、海珠新天地等數(shù)十個商場。

　　一江之隔，還有外地人來了必打卡的北京路、上下九步行街，吃喝玩樂完全不愁。

　　若家里人生病，需要去醫(yī)院的話，也不需要早早起來去醫(yī)院排隊。

　　因為君曜府周邊，大醫(yī)院云集。華南最牛且名震全國的中山一院，以及省人民醫(yī)院、廣醫(yī)一院，皆在項目直線2公里范圍內(nèi)（來源百度地圖）。

　　與其說大家選擇君曜府，不如說，大家選擇了廣州最好的配套資源。

　　已經(jīng)封頂了！準現(xiàn)樓，確定性強！

　　值得一提的是，對比新規(guī)盤，君曜府還有個顯著的優(yōu)勢，那就是準現(xiàn)樓，確定性強！

　　因為，項目已經(jīng)正式封頂，預計明年10月就能收樓。不需要像其他樓盤一樣，買房后收樓，要等2-3年。

　　一來，可以省下不少租金。

　　二來，大大降低爛尾風險，所見即所得，確定性更強！

　　◆ 項目已經(jīng)正式封頂

　　現(xiàn)在去買房，全是實體樣板房，你所看到的景觀都是實實在在的，不會和交房的時候有差異。

　　更不用擔心，收樓那天，你推開窗戶發(fā)現(xiàn)正對著別人家的臥室窗，毫無私密性可言。

　　◆ 別人新規(guī)項目收樓時的景觀

　　開發(fā)商誠意夠，價格真的太香了！

　　當然了，這一切的一切，都得有個前提條件，那就是價格到位！

　　那么，君曜府價格到位了嗎？

　　據(jù)二娃了解，君曜府開盤整體均價5.2-6萬/㎡！開盤當天購買的話，算上所有折扣，小戶型低樓層單位，甚至會有5萬/㎡的驚喜價！400多萬就能拿下市中心全新三房！

　　◆ 項目實體樣板房

　　你們知道這是什么概念嗎？

　　其一、這是同板塊，3房和4房最低的上車門檻！

　　畢竟，同板塊目前在售的新盤，不足3個。其他不近地鐵，且沒有優(yōu)質(zhì)學位的項目，目前都賣到了6-6.5萬/㎡，比君曜府足足高出了5000-8000元/㎡。

　　其二、項目隔壁20年樓齡二手房，也要賣到4-5萬/㎡

　　就拿君曜府旁邊的富基廣場B區(qū)來說吧，即便樓齡13年了，目前成交價依舊保持在4-5萬/㎡！

　　并且，人家一套99.73㎡的戶型，還是北向2房，成交價都能去到4.36萬/㎡，總價也要435萬。

　　反觀市二宮·君曜府呢，全新盤，交標更好，景觀和朝向也更好，關(guān)鍵還是三房，也只要這個價。

　　為此，項目開盤后，有不少富基廣場的老業(yè)主看中其性價比，過來給子女買房，實現(xiàn)“一碗湯”的距離。

　　其三、從市中心房價梯隊圖也能看出，項目的性價比有多高。

　　如下圖所示，以廣州市政府/廣東省政府為中心，往下延伸，房價是由高變低的。

　　比如，一江之隔的越秀，新房要去到8-12萬/㎡，往下到了濱江板塊后，則變成了6-9萬/㎡！

　　繼續(xù)往下，則是海珠中區(qū)和海珠南部，房價基本為5-6萬/㎡。

　　但仔細研究，你會發(fā)現(xiàn)，市二宮·君曜府位置非?？壳?，更近市中心，但價格卻更有誠意。

　　所以，從以上三個維度來看，這個項目的價格都是極具核心競爭力的。

　　這也是為什么，大家明知道它是舊規(guī)戶型，卻依舊愿意買單的真正原因！

　　最后，二娃還有個消息要告訴大家：項目因為首開賣得很好，加上首開的優(yōu)惠給的很足，所以價格很便宜。現(xiàn)在，上面領(lǐng)導有想要漲價的意思！具體什么時候漲價還沒定，現(xiàn)場銷售說隨時都有可能。

　　所以，如果大家真想買這個盤，不如早點去選房。因為越到后面，選擇越少，價格可能還更貴了。