|此為過(guò)程版本方案，具體戶型面積尚未最終確認(rèn)，以最終方案為準(zhǔn)

6.30過(guò)后，廣州市場(chǎng)又開始靜悄悄了。

前幾天，廣州出了個(gè)“商轉(zhuǎn)公”政策，引來(lái)一片吐嘈聲，雖然能實(shí)打?qū)嵉亟道?，但限定條件太多，很多人用不了。

組合貸不行，2020年之后貸款的也不行，還得原放貸銀行同意...

雖說(shuō)是補(bǔ)藥，但也真是“到喉唔到肺”（粵語(yǔ)俗話，不頂事）。

畢竟，下半年的市場(chǎng)，太需要一副讓人通體舒暢的猛藥了。

比如說(shuō)，加大舊改力度，釋放購(gòu)買力和需求。

近期天河?xùn)|新房網(wǎng)簽量激增的情況大家都看到了，舊改既去庫(kù)存，又能連片推動(dòng)城市升級(jí)。

而且，不止是天河，黃埔、海珠新中軸、石溪村、石牌村的舊改等都在鋪開，好戲在后頭，期待性強(qiáng)。

再比如說(shuō)，推出王炸級(jí)地塊：

包括馬場(chǎng)地塊、天河生物藥廠地塊、琶洲南新地塊...重質(zhì)不重量，既引流量，又炸出新購(gòu)買力。

當(dāng)然，最快也是最直接的刺激，還得靠重量級(jí)新盤。

有些人說(shuō)，超新規(guī)收緊了，得房率就沒(méi)勁了，但大家忽略了一點(diǎn)，上批拿到超新規(guī)的項(xiàng)目很多都已經(jīng)入市了，存量告急。

未來(lái)的主流新盤，大體都是同代產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，得房率會(huì)回歸理性。

核心，是更確定的學(xué)鐵商、更高的品質(zhì)感、更合理的價(jià)格。

當(dāng)然，下半年還會(huì)有最后幾個(gè)超新規(guī)新盤，但基本都是核心區(qū)頂豪，這些真“特長(zhǎng)生”，即將炸場(chǎng)。

接下來(lái)，具體看看下半年都有哪些值得期待的新盤。

1、保利面粉廠，預(yù)計(jì)國(guó)慶開售樓部

產(chǎn)品：205-630平大平層

優(yōu)勢(shì)：珠城東、戶戶一線南向江景、130%絕版使用率、保利超高規(guī)格的頂豪產(chǎn)品

保利面粉廠的產(chǎn)品，相信很多人都知道了，我們拿到的消息是，預(yù)計(jì)國(guó)慶前后開售樓部。

目前，全廣州、珠三角富豪都盯著這里，總價(jià)最高的1棟超600平頂豪，一般有錢人想買都買不到，要托非一般的關(guān)系。

尤其是，超新規(guī)政策收緊后，保利面粉廠項(xiàng)目直接變成了廣州絕版頂豪。

30%陽(yáng)臺(tái)率+10%不計(jì)容公共開放空間，全廣州已經(jīng)沒(méi)人能打了。

另一個(gè)是，隨著隔壁保利天曜開盤大賣、官宣學(xué)校等一系列動(dòng)作，也提高了保利面粉廠配套和城市界面的確定性。

保利面粉廠的學(xué)校，大概率對(duì)口體育東小學(xué)，雖然業(yè)主未必需要，但配套基本面不能有短板。

至于產(chǎn)品，估計(jì)會(huì)顛覆保利以往思路，比如穿透模式，即保利自己到源頭端自己選品選材，又比如非標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)體系等。

大家也可以看下面粉廠獲批的規(guī)劃圖，全盤每棟住宅都將以連廊連接，估計(jì)無(wú)風(fēng)雨歸家體系。

還有巨量底商（紅色部分），滲透全盤，未來(lái)極有可能打造成為會(huì)所，頂部估計(jì)還有屋頂花園。

2、保利航天奇觀項(xiàng)目，初步為80-125平產(chǎn)品

產(chǎn)品：初定預(yù)計(jì)是77-88平+125平板樓三到四房，使用率預(yù)估超100%。

但是，具體還沒(méi)定下來(lái)，以官宣為準(zhǔn)。

優(yōu)勢(shì)：世界大觀板塊稀缺小戶型、映辰湖+日月雙湖+山體公園景觀、天外智谷九年制學(xué)校

據(jù)我們了解，保利航二大概率做三種戶型，125平板樓四房，77和88平塔樓三房。

當(dāng)然，目前最終規(guī)劃方案還沒(méi)定下來(lái)，可能還會(huì)修改，但產(chǎn)品方向，會(huì)偏向剛需+剛改化。

放在世界大觀板塊，稀缺度和性價(jià)比度，是絕對(duì)能打的。

塔樓限高72米，扣除首層架空層（假設(shè)6米），估計(jì)是22層左右，密度還是很低，類似于越秀云萃。

板樓，可能就是60米左右，估計(jì)是18層左右。

至于戶型，保利航天奇觀二期確實(shí)受到新規(guī)收緊影響，但使用率估計(jì)能超100%，放到周邊還是能打的。

畢竟，天河?xùn)|超新規(guī)產(chǎn)品，貨量也基本出完了。

具體具體戶型設(shè)計(jì)，其實(shí)可以參考下保利其他項(xiàng)目，比如天奕120平板樓、燕語(yǔ)堂悅77-94平三房。

把品質(zhì)拉上去，把總價(jià)控好，加上世界大觀改善氛圍，行情還是有的。

不過(guò)，具體的產(chǎn)品還沒(méi)定下來(lái)。

3、保利置業(yè)陸居路項(xiàng)目，帶高奢五星級(jí)酒店

產(chǎn)品：預(yù)計(jì)主力為150-250平大平層

優(yōu)勢(shì)：白鵝潭核心區(qū)+最大化江景，自帶高奢五星級(jí)酒店，甲第系高端產(chǎn)品，超新規(guī)戶型。

這個(gè)項(xiàng)目，會(huì)是白鵝潭豪宅盤扛把子，之前就有過(guò)定調(diào)，“兩千萬(wàn)級(jí)江景大平層”。

位置上，陸居路項(xiàng)目是毋庸置疑的白鵝潭最核心，和華潤(rùn)白鵝潭悅府同檔。

學(xué)鐵商也是第一檔，學(xué)校大概率和白鵝潭悅府一樣，康有為紀(jì)念小學(xué)本部+白鵝潭廣雅中學(xué)；樓下就是四線交匯的芳村站。

另外，自帶高奢五星級(jí)酒店，屬于高端品牌。

從自身高端性來(lái)說(shuō)，是要做到白鵝潭頂豪的。

產(chǎn)品打造上，突出最大化江景，再加上白鵝潭核心地標(biāo)景觀：

1）56-58層超高層，加上12層架空層抬高，基本上30層以上就能超過(guò)110米的立白中心，俯瞰一片珠江。

2）頭排的1、2棟是板樓，主打地標(biāo)+江景，后排3-5棟也會(huì)偏轉(zhuǎn)樓棟，盡量把江景包進(jìn)來(lái)

至于戶型，主力可能在150-250平之間，1、2棟做豪宅大平層，3-5棟塔樓在150-200平左右。

從近期發(fā)布的招標(biāo)信息來(lái)看，陸居路項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)樣板間會(huì)放在1棟，戶型是255和185平。

景觀好，規(guī)格也很高，中標(biāo)設(shè)計(jì)單位都是國(guó)內(nèi)知名機(jī)構(gòu)，產(chǎn)品系列將是保利置業(yè)全國(guó)第三座甲第系。

參考同系列其他豪宅，是明顯的老錢風(fēng)格。

白鵝潭一帶、以及千燈湖周邊老錢買家，不妨等等它。

4、越秀貝好家·嘉悅云啟，預(yù)計(jì)88-120平三四房

產(chǎn)品：預(yù)計(jì)88-120平三四房

優(yōu)勢(shì)：2/3/14號(hào)線嘉禾望崗站地鐵口、54班九年制品牌學(xué)校、嘉禾望崗成熟商圈、巨大的二手置換需求

越秀嘉禾望崗項(xiàng)目，已經(jīng)在近期開放了城市展廳，案名也正式公布，叫越秀貝好家·嘉悅云啟。

展廳就在嘉禾望崗地鐵口，建設(shè)動(dòng)作也很快。

按現(xiàn)場(chǎng)展示的工程進(jìn)度來(lái)看，學(xué)校速度會(huì)更快，目的就是為了夯實(shí)確定性。

就品牌來(lái)說(shuō)，白云官方早前已經(jīng)明確會(huì)引入品牌學(xué)校，至于是哪家，有越秀加持，估計(jì)不太難猜。

其余的鐵和商，更是100%明牌。

嘉禾望崗站流量不用多說(shuō)，嘉禾金鉑天地+云門New Park+白云山姆的組合，就更是白云商圈流量王，加上周邊新世界二手社區(qū)，消費(fèi)力不容小覷。

戶型方面，我們也去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)拿料，預(yù)計(jì)會(huì)是88-105-120平三四房。

在工地門口，有一份初步的建筑平面圖，和之前的云悅、云萃樓棟設(shè)計(jì)有點(diǎn)接近，風(fēng)格很越秀。

進(jìn)一步的戶型格局，我們也做了預(yù)估，感興趣的朋友，可以掃碼添加拆神助手。

5、香江1號(hào)，200-600平萬(wàn)博CBD大平層

產(chǎn)品：200-600平大平層

優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)博CBD核心、錦繡香江別墅區(qū)景觀、萬(wàn)博刺破天花板級(jí)別豪宅產(chǎn)品、1.88低密度

香江1號(hào)，就是我們之前說(shuō)過(guò)的錦繡香江大草坪地塊，最近也是哐哐一頓造，進(jìn)度挺快。

預(yù)計(jì)10月正式開展廳，由香江集團(tuán)老板親自操刀，定位拉得很高，據(jù)說(shuō)要對(duì)標(biāo)鵬瑞1號(hào)、星河灣半島五號(hào)。

| 香江壹號(hào)效果圖（圖源：錦江之家）

當(dāng)然，香江壹號(hào)位置是很好，萬(wàn)博CBD正核心，18+7號(hào)線南村萬(wàn)博地鐵站就在旁邊。

景觀也是頭等的，北面看萬(wàn)博CBD核心商務(wù)區(qū)，南面看錦繡香江花園別墅區(qū)。

但學(xué)校有不確定性，錦繡香江花園雖然配建學(xué)校，但和這里卻屬于不同街道。

不過(guò)，加上產(chǎn)品規(guī)劃，香江壹號(hào)的豪宅屬性還是很明顯。

1）規(guī)劃200-600平大平層，刺破板塊天花板

2）1.88容積率，比萬(wàn)博多數(shù)項(xiàng)目都要低

萬(wàn)博公認(rèn)的天花板悅府，最大面積是300平，總價(jià)2000萬(wàn)左右；最小是108平四房，總價(jià)大約600萬(wàn)起。

隔壁萬(wàn)博城二期，目前主推105-128平四房，總價(jià)大約在450-630萬(wàn)。

整個(gè)板塊，主力做200平以上產(chǎn)品很少，所以香江壹號(hào)最終產(chǎn)品呈現(xiàn)和銷量，很值得期待。

目前，香江壹號(hào)1-4棟已經(jīng)拿到建筑工程規(guī)劃許可證，進(jìn)度更快的是3棟和4棟。

其中，3棟是26層板樓，位置最佳，很可能是全盤最頂級(jí)產(chǎn)品，首波就要炸市。

6、敏捷隆輝市廣路項(xiàng)目，放大近金山湖優(yōu)勢(shì)

產(chǎn)品：預(yù)計(jì)是剛需+剛改產(chǎn)品組合

優(yōu)勢(shì)：金山湖公園景觀、附近規(guī)劃九年制學(xué)校、祈福板塊二手置換需求

敏捷隆輝市廣路項(xiàng)目，最近的動(dòng)作其實(shí)很多，相關(guān)的招標(biāo)公告一籮筐。

項(xiàng)目案名似乎也劇透了，叫敏捷萬(wàn)博金湖壹號(hào)。

從公開資料看，敏捷這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)在努力抬咖，重點(diǎn)是聯(lián)動(dòng)金山湖：

1）放大湖居優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃一條直達(dá)金山湖公園的主干道，打一線瞰湖社區(qū)概念

2）附近推進(jìn)一所九年制學(xué)校

3）蹭萬(wàn)博概念

配合敏捷發(fā)布的公開信息來(lái)看，配套也會(huì)更加豐富。

項(xiàng)目會(huì)配建9大類公共設(shè)施，還設(shè)計(jì)下沉式會(huì)所、雙大堂設(shè)計(jì)、下沉庭院等，拉高品質(zhì)感。

至于戶型，目前還沒(méi)有消息，結(jié)合祈福板塊二手情況和項(xiàng)目3.2容積率推測(cè)，大概率還是剛需+剛改產(chǎn)品，比如75-120平三四房。

使用率嘛，估計(jì)是100%左右。

因?yàn)轫?xiàng)目是在6.11拿了工規(guī)證，也就是在6.9超新規(guī)收緊正式落地之后。

但是，如果對(duì)比祈福二手，肯定是迭代的，加上湖居優(yōu)勢(shì)，還能打一下低密舒適這張牌。

7、廣州地鐵槎頭車輛段一期項(xiàng)目，產(chǎn)品跨度大

產(chǎn)品：待定，跨度很大

優(yōu)勢(shì)：一線無(wú)遮擋江景、12/13號(hào)線雙地鐵、54班九年制學(xué)校、低密度、槎頭連片開發(fā)、灣區(qū)新岸發(fā)展預(yù)期

這個(gè)項(xiàng)目就是6.30廣州地鐵拿下的白云槎頭車輛段一期項(xiàng)目，具體情況大家可以先戳這里復(fù)習(xí)。

7月4日，項(xiàng)目發(fā)布了招標(biāo)公告，項(xiàng)目將建設(shè)為約27棟住宅，分別為5層、14層、15層、22層、31層、42層。

另外將建設(shè)九年制學(xué)校（一期36班）。

對(duì)應(yīng)到規(guī)自局發(fā)布的控規(guī)方案，基本都是能對(duì)上的。

這意味著，產(chǎn)品類型非常豐富：

可能包括2棟沿江頭排小高層板樓，2棟江景板樓高層，3棟超高層望江塔樓，4棟二線臨江塔樓，以及16棟疊拼產(chǎn)品。

那么，大概率橫跨小戶型到豪宅戶型，跨度非常大，也貼合了項(xiàng)目綜合大盤的優(yōu)勢(shì)。

整體來(lái)看，項(xiàng)目的均衡性會(huì)比較能打，學(xué)鐵商都齊全了，尤其是54班九年制學(xué)校，補(bǔ)充了板塊短板。

一線無(wú)遮擋珠江景觀，也很吸睛，距珠江僅100米，廣州地鐵地產(chǎn)會(huì)進(jìn)行板塊整體建設(shè)，連片激活一條1.2公里的濱江帶。

還有12號(hào)線槎頭站/13號(hào)線凰崗站上蓋，13號(hào)線的通勤效應(yīng)很強(qiáng)大，能直達(dá)珠江新城和金融城。

如果你本身就在周邊居住，或者是沿12/13號(hào)線通勤的買家，不妨再等等這個(gè)盤。

今年廣州地鐵地產(chǎn)的“雙瓏”，憑借價(jià)格到位+超新規(guī)產(chǎn)品力+綜合配套，殺穿了番禺和老黃埔，對(duì)買家來(lái)說(shuō)確實(shí)是驚喜價(jià)。