我是一名95后港漂，今年是我來港的第七年。

今年年初我終于決定入場，以低呎價購入中西區(qū)心怡二手樓。

在樓市下行期，到底是“撿漏”還是“接盤”呢？我又是如何下定決心投身香港房地產(chǎn)的呢？

曾經(jīng)在香港住過的劏房

在香港生活的前六年，我一直都有很強烈的"漂泊感"，那時的我經(jīng)常和朋友說“反正也買不起香港的房子，我早晚會回去的”。

直到，香港樓價較高位下行近三成，以兩個人的合力“上車”變得不再遙不可及。在樓市重定價的混亂時期，是否更有機會把握賣家“急拋”心理，趁機“撿漏”呢？

理論可行，實踐開始：

劃定房價區(qū)間

香港置業(yè)首付最低一成，其他置業(yè)開支還包括印花稅、中介費、律師費，以及其他政府文書收費等。

舉個例子，假設(shè)前期資金可出100萬，以10%首付、3%的稅率、1%中介費，不考慮裝修費的情況下，簡單計算購房的價格上限是100/14%=714.3萬，且在9成貸款下需要滿足入息要求。

此外，如有其他貸款，能夠批出的貸款上限會相應(yīng)減少。

明確住房需求

1.樓齡：一般30年左右樓齡的房子，就要面臨“大維修”，維修費用由維修基金?業(yè)主集資，每戶動輒10萬港幣。且樓齡越大，檢修越頻繁。所以年輕人置業(yè)最好選擇20年左右或者更新的樓盤。

2. 面積及隔斷：對我而言，人均150呎是比較舒服的面積，考慮到未來可能有小孩和父母，因此我錨釘450呎左右的2房單位，在此基礎(chǔ)上當(dāng)然越大越好…

第三步

選擇區(qū)域

1.不會出錯的傳統(tǒng)熱門區(qū)域，包括港島線沿線，九龍的紅磡、黃埔、南昌、奧運，新界的大圍，沙田等，這些區(qū)域交通方便，發(fā)展成熟，學(xué)校及醫(yī)療資源也不錯，但是樓價上漲的空間少，且新樓少。

2.港漂聚集的新興區(qū)域，包括大熱的啟德、康城、長沙灣、將軍澳、白石角等。這些區(qū)域多是新區(qū)，有些交通不是很方便，但是有不少新樓供應(yīng)。并且北部都會區(qū)等各種發(fā)展概念也為這些區(qū)域未來的發(fā)展增加了不少想象空間。

于是我的決定是...

以我自己舉例，因為是自住用途，相比于樓價未來的上升空間，我更在意交通、校網(wǎng)，以及下行期房價是否足夠“堅挺”？因此，我重點考察了中西區(qū)、東區(qū)、紅磡黃埔，以及啟德。

中西區(qū)房價最高，新樓極少，很多單體樓的新樓盤呎價還在2.5萬以上，1000萬只夠買400呎的新樓，實在難以接受。并且，中西區(qū)單體樓居多，小區(qū)很少。

堅尼地城日落

東區(qū)樓價相對便宜，但是整體感覺，馬路上比較擁擠。北角一些次新樓的呎價和中西區(qū)二手樓接近，但是學(xué)位和交通不如中西區(qū)，所以在我心里有點"雞肋"。

紅磡和黃埔是比較成熟的居民區(qū)，有很多內(nèi)地學(xué)生，還有不少內(nèi)地口味的餐廳茶飲，海逸豪園、都會軒都是打進"決賽圈"的小區(qū)，海逸豪園很大，離海很近。小區(qū)樓價從700萬到1000多萬都有，離地鐵站有一段距離，但是周圍吃喝都很方便。

都會軒則是紅磡地鐵站上蓋，交通四通八達，樓下就是置富都會。一側(cè)單位對面的樓，景觀不太好。另一邊則是看紅館方向，有個別房型是"煙花景"，景觀不同，價格差100萬。幾乎所有房型的廚房和廁所沒有窗。

都會軒部分單位景色

啟德分為跑道區(qū)和地鐵站附近，地鐵站附近有些10年不到的次新樓，但是因為上一手買家是樓價高位入場，愿意蝕本的不多，讓利空間有限。

跑道區(qū)都是新樓盤，雖然問題也有，包括進出交通不方便，住宅供應(yīng)過多等等。但它依然是我心中一手房的"不二之選"，因為發(fā)展商降價讓利，優(yōu)質(zhì)校網(wǎng)，臨海的風(fēng)景，以及附近新建的大型商場和體育館等，都足夠有吸引力。

啟德商場

最終，我以低呎價"撿漏"了中西區(qū)的心怡二手樓。說來也很有緣分，我們的新家是我看的第一套房。

原房主05年買入，最高點時漲幅約4倍。掛盤將近一年，業(yè)主高位企硬，不愿降價，無奈樓市未見好轉(zhuǎn)，心理價位被不斷擊破。直到今年年初，業(yè)主急于換房，被我低價"撿漏"。

當(dāng)然，這套房并非完美，比如保養(yǎng)不算好，相比同屋苑其他掛盤，這間屋幾乎需要"大翻新"，但我們能夠接受。其次，房價景觀和位置也是同屋苑中不算好，但呎價低，足夠彌補不足。

成功拿到鑰匙！

在我看來，香港樓市成交量回暖，租價持續(xù)上升，以及更低的息率，似乎都表明未來樓價下行空間已經(jīng)不多。但沒有人有"水晶球"，不管是抄底，還是抄在半山腰，只要是滿足自住要求，都是好房子！

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房研究所”平臺意見。

所長點評

所長震驚于作者對于香港樓市買房的透徹觀察！有的話總結(jié)得特別到位，一針見血，可參考的地方非常多。

從精打細(xì)算，把首付雜費算得清清楚楚卡死預(yù)算，到頭腦始終清醒，把自住需求擺在最核心的位置——寧愿在黃金地段接下需要翻新的盤，也絕不將就那些表面光鮮卻有點雞肋的新區(qū)選項，這份對地段實力就是硬道理的深刻認(rèn)知，絕對是行家級別的務(wù)實選擇。

最欣賞的是作者那份穩(wěn)當(dāng)?shù)男膽B(tài)。沒人能預(yù)知絕對低點，但只要核心自住需求滿足，價格時機都到位，該出手時就要果斷出手。

@堅尼地毛毛力

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