受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，全國(guó)性房產(chǎn)斷供現(xiàn)象層出，不良債權(quán)頻生。在傳統(tǒng)司法處置模式下，法拍房產(chǎn)需經(jīng)歷司法查封、法拍、交付騰退、債權(quán)分配等復(fù)雜環(huán)節(jié)，處置周期冗長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)率低。為平衡債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)益與盤(pán)活不良資產(chǎn)，深圳市先行公證處聯(lián)合法院創(chuàng)新開(kāi)展"執(zhí)行+公證帶封帶押過(guò)戶"不良資產(chǎn)處置機(jī)制，近日成功辦結(jié)市內(nèi)首宗“帶封帶押”過(guò)戶案件，為不良債權(quán)處置開(kāi)辟"法治化+市場(chǎng)化"的高效解紛新模式。

案例簡(jiǎn)介

2024年初，張女士向某銀行申請(qǐng)貸款并辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書(shū)公證。同年9月，因貸款逾期構(gòu)成違約，銀行依公證債權(quán)文書(shū)向公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書(shū)，并于11月向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院依法查封其抵押房產(chǎn)。此時(shí)，買(mǎi)家李某有意購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，但房產(chǎn)因抵押及查封狀態(tài)無(wú)法辦理過(guò)戶，交易陷入僵局。

2025年5月6日，在法院主持下，銀行與張女士達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議。深圳市先行公證處基于三方需求，創(chuàng)新引入公證提存機(jī)制，構(gòu)建全流程資金監(jiān)管體系：

1. 提存賬戶設(shè)立：公證處為交易資金設(shè)立獨(dú)立提存賬戶，明確定金、首期款、按揭貸款等資金均通過(guò)提存賬戶劃轉(zhuǎn)，由公證處擔(dān)任中立第三方監(jiān)管資金流向；

2. 交易文件公證：對(duì)張女士與買(mǎi)家李某的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》及《確認(rèn)聲明書(shū)》辦理公證，明確約定：定金由居間方代收后提存至公證處指定賬戶，待房產(chǎn)解押手續(xù)啟動(dòng)后釋放給張女士。首期款由買(mǎi)家存入公證處提存賬戶，經(jīng)銀行確認(rèn)收款后，公證處協(xié)助辦理解除查封及抵押登記；買(mǎi)家申請(qǐng)的按揭貸款由銀行審批通過(guò)后，直接劃入公證處提存賬戶，專項(xiàng)用于清償張女士剩余債務(wù)；

3. 提存資金劃轉(zhuǎn)規(guī)則：公證處根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)度分階段釋放資金，確保每筆資金使用符合《執(zhí)行和解協(xié)議》約定，防范資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。

公證手續(xù)辦結(jié)后，法院依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議及公證書(shū)解除房產(chǎn)查封。買(mǎi)賣(mài)雙方在公證處監(jiān)督下，通過(guò)帶押過(guò)戶登記完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：公證處憑不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《過(guò)戶登記受理回執(zhí)》，將提存賬戶內(nèi)的首期款及按揭貸款劃轉(zhuǎn)至銀行指定賬戶，優(yōu)先清償債務(wù)；剩余房款（如有）則按協(xié)議支付給張女士。最終，買(mǎi)方于5月20日順利取得房產(chǎn)證，張女士通過(guò)提存資金全額清償債務(wù)，銀行同步完成抵押物處置，實(shí)現(xiàn)了債權(quán)人、債務(wù)人和買(mǎi)受人的三方權(quán)益平衡。

核心價(jià)值解析

01

極速處置破局：顛覆法拍房處置周期

在金融借款合同糾紛案件中，債務(wù)人名下抵押房產(chǎn)被法院查封。傳統(tǒng)司法處置需歷經(jīng)評(píng)估、調(diào)查、公告、競(jìng)價(jià)、交付、分配等環(huán)節(jié)，處置周期通常超過(guò)6個(gè)月，且存在資產(chǎn)貶損的風(fēng)險(xiǎn)。在"帶封帶押過(guò)戶"模式下，公證機(jī)構(gòu)聯(lián)合法院、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)建三方協(xié)作框架：在債權(quán)人同意的情況下，由債務(wù)人與買(mǎi)受人以市場(chǎng)合理價(jià)格確定交易金額，交易資金通過(guò)"居間托管+銀行專戶監(jiān)管+債務(wù)直接清償"的閉環(huán)運(yùn)行，從確定交易至交割完畢，僅10個(gè)工作日即完成，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)高效盤(pán)活、交易安全強(qiáng)力監(jiān)管、各方利益均衡保護(hù)的突破性進(jìn)展。

02

公證賦能：構(gòu)建全流程風(fēng)控體系

針對(duì)查封房產(chǎn)自行交易中可能存在的"串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)嫌疑""虛假交易風(fēng)險(xiǎn)""資金監(jiān)管盲區(qū)"等信任壁壘，公證機(jī)構(gòu)通過(guò)四項(xiàng)機(jī)制筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線：

1. 交易真實(shí)性核驗(yàn)：運(yùn)用人臉識(shí)別技術(shù)、交易背景核查、合同要素公證三重驗(yàn)證，確保交易雙方真實(shí)意思表示，防范"陰陽(yáng)合同"等法律風(fēng)險(xiǎn)；

2. 辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證：對(duì)原債權(quán)合同辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證，在債務(wù)人違約后快速進(jìn)入執(zhí)行階段，跳過(guò)訴訟階段，節(jié)省金錢(qián)、時(shí)間成本；

3. 資金閉環(huán)管理：建立"三級(jí)資金監(jiān)管模型"，即“居間托管+銀行專戶監(jiān)管+債務(wù)直接清償”，銀行實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向，確保購(gòu)房款優(yōu)先用于清償?shù)盅簜鶛?quán)，形成"來(lái)源可追溯、去向可控制、余額可核查"的全流程監(jiān)管體系；

4. 權(quán)益保障銜接機(jī)制：與法院執(zhí)行程序建立信息互通機(jī)制，確保交易流程與司法程序有效銜接，防范執(zhí)行異議風(fēng)險(xiǎn)。

03

效能躍升：從"被動(dòng)獲償"到"共贏生態(tài)"的價(jià)值重構(gòu)

該創(chuàng)新模式實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)處置的多維效能提升：

債權(quán)人維度：極大縮短不良貸款回收周期，并通過(guò)帶押過(guò)戶，完成抵押人的變更，實(shí)現(xiàn)從“不良”至“優(yōu)良”債權(quán)的轉(zhuǎn)換，一舉多得；

債務(wù)人維度：實(shí)現(xiàn)意思自治，掌控資產(chǎn)處置主動(dòng)權(quán)，有效避免司法拍賣(mài)可能產(chǎn)生的折價(jià)損失，且未被列入失信被執(zhí)行人名單，為信用修復(fù)創(chuàng)造空間；

買(mǎi)受人維度：買(mǎi)受人以合理價(jià)格購(gòu)得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)規(guī)避了法拍房常見(jiàn)的"騰退難""稅費(fèi)爭(zhēng)議"等隱性風(fēng)險(xiǎn)。

法院維度：體現(xiàn)司法人文關(guān)懷和善意執(zhí)行理念，積極化解矛盾糾紛，提高執(zhí)行公信力和訴訟群眾獲得感，節(jié)約司法資源，破解執(zhí)行難困局。

深圳市先行公證處與法院協(xié)作創(chuàng)新實(shí)踐的“執(zhí)行+公證帶封帶押過(guò)戶”機(jī)制，以制度協(xié)同破解多重困局，借助資金閉環(huán)監(jiān)管與權(quán)屬變更保障，既確保債權(quán)及時(shí)清償，又最大限度維護(hù)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益；以市場(chǎng)化交易替代強(qiáng)制拍賣(mài)，減少資產(chǎn)處置損耗的同時(shí)，又有效降低買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。這一機(jī)制創(chuàng)新，將實(shí)現(xiàn)被動(dòng)執(zhí)行向自動(dòng)履行的轉(zhuǎn)變。將單向清償升級(jí)為多方共贏。

從“程序化解”到“實(shí)體化解”，從“被動(dòng)接受執(zhí)行”到“主動(dòng)變價(jià)償還款”，創(chuàng)新不良資產(chǎn)處置新模式，展現(xiàn)了司法改革的新維度——當(dāng)制度設(shè)計(jì)更注重均衡保護(hù)各方合法權(quán)益，當(dāng)執(zhí)行程序更尊重市場(chǎng)規(guī)律與個(gè)體訴求，法治實(shí)踐更及時(shí)轉(zhuǎn)化為群眾可感知的公平正義。未來(lái)，深圳市先行公證處將持續(xù)深化司法與公證的協(xié)同創(chuàng)新，努力實(shí)現(xiàn)讓每一起案件的辦理都成為優(yōu)化社會(huì)治理、夯實(shí)法治根基的生動(dòng)實(shí)踐。

來(lái)源：不良資產(chǎn)評(píng)道

編輯：蘇丹