2025年上半年，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）主力在售項(xiàng)目（剔除未售房源小于10套的項(xiàng)目）新房成交備案約2632套，同比去年增長(zhǎng)約21%，市場(chǎng)顯現(xiàn)初步修復(fù)跡象。然而，結(jié)構(gòu)性分化進(jìn)一步加劇，馬太效應(yīng)顯著。

市場(chǎng)動(dòng)能向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目高度集中——紫瑯湖畔和園，千萬(wàn)級(jí)純別墅項(xiàng)目，僅用三個(gè)月便實(shí)現(xiàn)整盤(pán)去化率超85%的成績(jī)；中海臻如府表現(xiàn)同樣亮眼，上半年熱賣(mài)190套，自去年4月入市以來(lái)累計(jì)去化588套，穩(wěn)居成交榜首。

然而，此類(lèi)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目鳳毛麟角——根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年成交量“破百”的項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)，而成交量“不足10套”的項(xiàng)目多達(dá)17個(gè)，甚至不止一個(gè)項(xiàng)目“半年0成交”。

此外，還有一些項(xiàng)目，雖然目前流速尚可，但未來(lái)隨著同級(jí)別以及更高級(jí)別的新項(xiàng)目入市，這類(lèi)項(xiàng)目能否保持現(xiàn)有流速面臨挑戰(zhàn)。

遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境

入市五年，去化還未過(guò)半

2020年7月首開(kāi)，歷時(shí)五年去化率仍不足50%，市北大盤(pán)遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境深陷困局。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目今年上半年備案-2套，去年全年也僅備案11套，銷(xiāo)售幾近“完全停滯”。

項(xiàng)目總規(guī)劃超2500套住宅，目前已取證2005套，已備案1166套，還有近1400套房源待售。

此外，項(xiàng)目二手房成交價(jià)已跌至“9字頭”，后續(xù)開(kāi)發(fā)商若無(wú)大幅降價(jià)，近1400套庫(kù)存恐將成為長(zhǎng)期存在的“死庫(kù)存”。

同屬遠(yuǎn)創(chuàng)旗下的開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾亦面臨相似困境，今年上半年僅備案8套，目前還有約990套待售，按當(dāng)前流速估算還要再賣(mài)60多年……

東升旭輝中心

半年一套沒(méi)賣(mài)，二期疑云重重

東升旭輝中心，今年上半年0備案，近一年也僅備案了15套，據(jù)傳已經(jīng)封盤(pán)多時(shí)……還有爆料稱(chēng)，其二期工地雜草叢生，是否會(huì)建疑云重重。

該項(xiàng)目總規(guī)劃超1600套住宅，2022年1月首次取證，2023年4月最后一次取證，共計(jì)推出628套住宅，截至6月底已備案540套，整盤(pán)去化率僅約33%。

據(jù)悉，東升旭輝中心首開(kāi)均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡，封盤(pán)前降至約1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)/㎡，目前二手房成交價(jià)則在1.6萬(wàn)/㎡左右，如果后續(xù)二期開(kāi)建銷(xiāo)售，定價(jià)多少合理？

一路之隔的融創(chuàng)時(shí)代中心，也還有兩棟住宅一直未取證。該項(xiàng)目總規(guī)劃1053套，目前已取證918套，還有135套為何一直“藏著”令人不解。

融創(chuàng)時(shí)代中心2020年首開(kāi)時(shí)價(jià)格在2.4萬(wàn)/㎡左右，目前二手房成交價(jià)在1.5萬(wàn)/㎡左右，難道開(kāi)發(fā)商在等待市場(chǎng)回暖再開(kāi)盤(pán)？

金鷹世界尚府

半年賣(mài)了2套，商業(yè)嚴(yán)重滯后

金鷹世界尚府，2023年備案31套，2024年備案5套，今年上半年僅備案2套，可以說(shuō)是一直很慘，越來(lái)越慘……

該項(xiàng)目總規(guī)劃超1400套住宅，2020年6月首次取證，2022年11月最后一次取證，共計(jì)推出868套住宅，截至6月底已備案695套，還有近750套待售，按照“半年賣(mài)2套”的流速，清盤(pán)遙遙無(wú)期。

金鷹尚府賣(mài)不動(dòng)的核心癥結(jié)在于——規(guī)劃中龐大的商業(yè)配套（32萬(wàn)方購(gòu)物中心、10萬(wàn)方濱水商業(yè)街、近250米高三塔連體建筑）進(jìn)度嚴(yán)重滯后且屢傳停工，規(guī)劃兌現(xiàn)存疑極大削弱了市場(chǎng)信心。

龍憩苑

入市半年，去化率不到3%

龍憩苑去年12月取證入市，一次性推出392套全部房源，如今半年已過(guò)，僅備案10套，去化率不到3%。

該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2020年8月，入市時(shí)間為2024年12月，相隔超四年！這期間五龍匯一眾新盤(pán)相繼入市，龍憩苑既錯(cuò)過(guò)了南通樓市的頂峰熱度，也錯(cuò)過(guò)了板塊內(nèi)的剛需剛改客戶(hù)。

雖然項(xiàng)目擁有現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)且自帶商業(yè)配套，但其短板也十分明顯。其一，開(kāi)發(fā)商既非品牌房企又非本地國(guó)企，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和認(rèn)可度；其二，項(xiàng)目所打造的25層高層產(chǎn)品，已與當(dāng)前市場(chǎng)主流需求脫節(jié)；其三，項(xiàng)目拿地時(shí)限房?jī)r(jià)2.5萬(wàn)/㎡，有消息稱(chēng)其建面約204㎡戶(hù)型單價(jià)超3萬(wàn)/㎡，而目前中創(chuàng)區(qū)和園疊墅單價(jià)也才2萬(wàn)＋，試問(wèn)你怎么選？

這個(gè)錯(cuò)失了市場(chǎng)窗口期的大高層項(xiàng)目，如今除了以?xún)r(jià)換量，恐怕很難找到其他破局之法。

紫瑯吾島

入市一年，去化率僅約8%

紫瑯吾島，總規(guī)劃538套住宅，2024年6月首次取證，入市一年僅備案41套，整盤(pán)去化率僅約8%，以此流速估算距離清盤(pán)還要12年……

根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目首開(kāi)后兩個(gè)月內(nèi)一直“0備案”，直至去年年底也僅備案了8套，可以說(shuō)是“入市即撲街”。

眼看賣(mài)不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商只能開(kāi)始卷價(jià)格。據(jù)小道消息，去年年底其單價(jià)就降到了2萬(wàn)出頭，今年繼續(xù)下探至2萬(wàn)以下。

紫瑯吾島與和園直線距離僅約500米，為何去化表現(xiàn)差距如此之大？產(chǎn)品類(lèi)型差異自然是原因之一，筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的品牌背書(shū)也是關(guān)鍵。

紫瑯吾島的開(kāi)發(fā)商為科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)，其此前打造的紫瑯天成交付時(shí)被曝不少質(zhì)量問(wèn)題，這既損害了科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)的品牌信譽(yù)，也削弱了紫瑯天成的二手房抗跌能力，繼而形成負(fù)面循環(huán)，導(dǎo)致紫瑯吾島陷入“首開(kāi)遇冷、持續(xù)降價(jià)”的窘境。

華潤(rùn)澐璟

流速持續(xù)放緩，去化承壓

最后來(lái)看下新城區(qū)高端豪宅——華潤(rùn)澐璟。

該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2023年5月，樓面價(jià)約16007元/㎡；首開(kāi)時(shí)間為2023年11月，資料顯示首開(kāi)備案均價(jià)為32768元/㎡。

根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目首開(kāi)后兩月備案29套，去年全年備案117套，今年上半年僅備案49套，月均流速明顯減緩。

項(xiàng)目總規(guī)劃545套，目前已取證413套，已備案196套，待售349套，整盤(pán)去化率僅約36%。如果按照今年上半年月均流速（約8套）估算，其距離清盤(pán)還需要約44個(gè)月。

論產(chǎn)品，華潤(rùn)澐璟為11層洋房＋16-17層小高，在別墅產(chǎn)品密集涌現(xiàn)的當(dāng)下，已經(jīng)不屬于“天花板”級(jí)別。

論價(jià)格，近3.3萬(wàn)/㎡的首開(kāi)均價(jià)，無(wú)論是當(dāng)時(shí)還是現(xiàn)在，倒都屬于南通新房市場(chǎng)第一梯隊(duì)。

論品質(zhì)，紙上談兵終不如眼見(jiàn)為實(shí)，交房之日方可見(jiàn)分曉。

值得一提的是，同為新城區(qū)的CR24024地塊近日傳來(lái)消息，據(jù)悉其將由綠城代建，產(chǎn)品為合院＋洋房，較華潤(rùn)澐璟的小高＋洋房更高一級(jí)，且其拿地樓面價(jià)為10253元/㎡，未來(lái)定價(jià)更具競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上，不僅同板塊新項(xiàng)目將對(duì)華潤(rùn)澐璟的銷(xiāo)售構(gòu)成威脅，濠河板塊的盛和觀濠別院（雙拼+疊拼+洋房）、中創(chuàng)區(qū)R24022地塊（容積率僅1.02，小道消息稱(chēng)其定位類(lèi)似和園）等項(xiàng)目，均可能分流華潤(rùn)澐璟的目標(biāo)客群。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目去化速度越來(lái)越慢，就意味著開(kāi)發(fā)商資金回籠越來(lái)越難，未來(lái)品質(zhì)兌現(xiàn)亦存隱憂(yōu)。