廣州拆遷補償天花板舊改，也缺錢了？

前幾天，廣州聚達投資發(fā)展有限公司（下稱“廣州聚達”）在產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了增資招標公告，擬視情況進行增資，原股東沒有參與融資意向。

廣州聚達，是聚龍灣啟動區(qū)舊改重要拆遷成員之一，由珠江實業(yè)全資子公司廣州珠江產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司（下稱“廣州珠江產(chǎn)投”）持有100%股權(quán)，主要從事園區(qū)管理服務(wù)、商業(yè)綜合體管理服務(wù)、投資活動等。

聚龍灣啟動區(qū)舊改，廣州拆遷補償?shù)奶旎ò濉?/strong>

2021年7月，聚龍灣啟動區(qū)舊改掛網(wǎng)招商，是一個舊城舊廠舊村連片改造項目，總計容建面52.7萬㎡，總投資194.5億元，僅改造成本超70億元。一個多月后，廣州珠江產(chǎn)投以底價拿下該項目，隨即引入太古地產(chǎn)。

要打造一個廣州版太古里。

盡管2021年8月，廣州舊改進入大調(diào)整，聚龍灣啟動區(qū)舊改依然獨立于世，4個月后，項目正式完成備案申報，主導(dǎo)功能包括商業(yè)商務(wù)、科研辦公和文化休閑。同期，廣州國資旗下廣州市新荔城拆遷有限公司成為征拆動遷主導(dǎo)方。

但絕大部分舊改項目，還在進行重新報批的時候，聚龍灣啟動區(qū)率先成為廣州最早拿到古樹文保遷移許可證的項目，隨即開始正式動拆。

舊廠房部分啟動便征拆完成，搶先打造為廣州西客廳先行展示區(qū)。當(dāng)時，廣州荔灣、珠實集團聯(lián)合國際房地產(chǎn)服務(wù)提供商在完成更新的舊廠房里，做了一場內(nèi)部交流會。

其中，調(diào)研分析指出，處在白鵝潭商務(wù)區(qū)的聚龍灣片區(qū)，是廣州在產(chǎn)業(yè)煥新上潛力最大的片區(qū)，未來5年時間，廣州將進入荔灣時刻。

不久后打出標語：讓世界重回白鵝潭。

但私宅部分卻遇到了很大阻力。

在廣州市重點工作落實情況中，聚龍灣啟動區(qū)征收受阻主要是三房安置房源不能讓被征收人滿意。于是，荔灣區(qū)提出了，以同等面積置換安置廣鋼新城的保利東郡項目。

聚龍灣啟動區(qū)的動遷難點，也是舊村、舊城、舊廠混在一起，不同類型往往征拆方式和賠償比例不一。

于是，聚龍灣啟動區(qū)舊改祭出了廣州舊改天花板的拆遷補償方案——私宅最高補貼、征拆獎勵、補償費等綜合貨幣補償超過5.6萬元/㎡。其中，臨遷費是普遍是其他舊村的2倍，也比康樂鷺江舊改每月40元/㎡還高。

這個補償價足夠購買絕大部分廣州主城區(qū)改善、豪宅類新房。同時也提供白鵝潭悅府、華發(fā)中央公園、中海花灣壹號等樓盤進行異地安置，產(chǎn)權(quán)安置比例為1：1.1。

同是珠江后航道的白云潭村拆遷補償，不過是聚龍灣零頭。康樂鷺江、瑤臺村等核心主城區(qū)的棄產(chǎn)貨幣補償也只是1萬元出頭。

事實證明，荔灣拆遷舊改“不屬于廣州”。

有些村民依然不愿意拆遷，畢竟聚龍灣的江景，其他盤無法匹敵。但沒有商量的余地，因為誠意已經(jīng)給足，國資拆遷主導(dǎo)的聚龍灣片區(qū)舊改會堅定的在大步向前推進。

2022年9月以來，廣州珠江產(chǎn)投陸續(xù)成立了9家子公司，包括廣州聚昇、廣州聚誠、廣州聚實、廣州聚達、廣州聚廣等，去推進聚龍灣片區(qū)舊改項目，與此同時，片區(qū)內(nèi)多個子單元地塊規(guī)劃逐步對外公示。

其中，太古地產(chǎn)在2024年2月正式進駐廣州聚實，旗下持有聚龍灣片區(qū)啟動區(qū)AF0212079地塊、032、035、039、045、048六宗涉及零售商業(yè)、文化設(shè)施的項目地塊。

如今，持有AF0212051地塊的廣州聚達，也要被分拆賣了

051地塊總用地面積為0.8萬㎡，計容建面為1.29㎡萬，控高為25米，為商業(yè)用商務(wù)用地。結(jié)果，在6月3日，廣州聚達通過協(xié)議出讓方式拿到該宗地塊之后，隨即被掛到產(chǎn)權(quán)交易所，尋找投資方。

這宗地塊有一點差別的是存在商務(wù)B2用途，并非單純的商業(yè)零售用地，是不是太古地產(chǎn)拿下則是一個未知數(shù)，也有可能是第三方。

而背后，并非珠江實業(yè)存在資金空缺。作為全市、荔灣重點舊改項目，早在2023年末，珠實集團牽頭建行、農(nóng)行等4家銀行與廣州珠江產(chǎn)投簽訂了120億元的銀團貸款合同。

很大程度上，是珠江實業(yè)需要借助第三方填補自己薄弱的一環(huán)——商務(wù)寫字樓宇建設(shè)運營。盡管在其官網(wǎng)中，可以看到，涉及到廣州周大福金融中心（廣州東塔）、廣州圓、深圳萬科中心、廣發(fā)金融中心、珠江城、利通廣場、中交集團總部大廈......雖然有諸多商務(wù)樓宇案例，但珠實集團在其中的職業(yè)是：工程監(jiān)理。

除了白馬大廈之外，珠實集團可能拿不出第二個標桿性商務(wù)樓宇項目。在這種情況下，補短自然而然。

畢竟，在一眾粵系房企紛紛退出之后，作為接盤俠的珠實集團廣州城更集團，成立僅4年時間，很難一下子吃成一個胖子。