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小區(qū)業(yè)委會(huì)本應(yīng)是業(yè)主利益的守護(hù)者，現(xiàn)實(shí)卻頻頻冒出"業(yè)偽會(huì)" 與 "業(yè)萎會(huì)"。這些怪象咋來(lái)的？咱普通業(yè)主又該咋破局？今天就從草根視角掰扯掰扯這樁關(guān)乎千萬(wàn)家庭的 "家務(wù)事"。

一、業(yè)委會(huì)眾生相（滬上大爺觀點(diǎn)）

滬上大爺總結(jié)的滬上業(yè)委會(huì)原文，如下：

小區(qū)工作，光靠業(yè)委會(huì)幾個(gè)業(yè)余兼職委員和物業(yè)公司是做不好的，但問(wèn)題是：發(fā)動(dòng)群眾的工作，必須有一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)核心。|一封讀者來(lái)信

他說(shuō)滬上業(yè)委會(huì)現(xiàn)狀可分三類(lèi)：總結(jié)起來(lái)簡(jiǎn)言之業(yè)委會(huì)、業(yè)偽會(huì)、業(yè)萎會(huì)各占三分之一。

草根認(rèn)為，這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該靠譜，甚至可能還高估了滬上業(yè)委會(huì)比例。放眼全國(guó)，這現(xiàn)象也大致成立，普遍也是籌備優(yōu)質(zhì)業(yè)委會(huì)概率低，成立業(yè)萎會(huì)概率高（能由正能量業(yè)主當(dāng)家籌備的除外）。放眼全國(guó)，情況或許和滬上大差不差，或許也是如下情況：

業(yè)委會(huì)（指好的，能做事，占比約1/3）：按業(yè)主意愿籌備，帶領(lǐng)小區(qū)蒸蒸日上，在法治開(kāi)明地區(qū)占比可超60%。

業(yè)偽會(huì)（指壞的，做壞事的，占比約1/3）：上臺(tái)就換物業(yè)，結(jié)果"熊換狼"；瘋狂上馬高價(jià)工程，維修基金成唐僧肉，背后多由撬盤(pán)物業(yè)或在管物業(yè)操控，此類(lèi)占比超95%；少數(shù)為個(gè)人謀私，但因風(fēng)險(xiǎn)高，占比不足5%。

典型業(yè)偽會(huì)案例，或許如下，膽敢訂賣(mài)身契，如下：

這“賣(mài)身協(xié)議”中，想當(dāng)選須承諾：不換物業(yè)、不漲物業(yè)費(fèi)，才能換取物業(yè)支持，才能被扶持上臺(tái)。物業(yè)弄這協(xié)議，證明籌備物業(yè)能控盤(pán)，可見(jiàn)這籌備組或物管會(huì)成啥了？管這個(gè)小區(qū)的居委和街道，說(shuō)說(shuō)為啥這物業(yè)這樣敢作敢為？

業(yè)萎會(huì)（指躺平的，做橡皮圖章的，占比約1/3）：公章成物業(yè)/ 居委橡皮圖章，業(yè)主大會(huì)走形式，多由前期物業(yè)聯(lián)合街道居委個(gè)別人員操控所致。

因籌備亂象，優(yōu)質(zhì)業(yè)委會(huì)占比低，不少小區(qū)陷入困局，甚至有人喊出"消滅業(yè)委會(huì)"，這正中不良物業(yè)下懷！

二、業(yè)偽會(huì)滋生的四大毒土壤

1. 外界干擾：物業(yè)抹黑與解散困境

籌備組業(yè)主代表多由社區(qū)街道內(nèi)定，業(yè)主方天然弱勢(shì)。

不良物業(yè)玩"殺人誅心"，煽動(dòng)業(yè)主內(nèi)斗；解散業(yè)偽會(huì)難獲街道居委支持，業(yè)主只能內(nèi)部博弈。

2. 業(yè)主散沙化：沉默多數(shù)成就專(zhuān)制少數(shù)

籌備期業(yè)主不參與，章程草案不細(xì)看，候選人"被內(nèi)定"；業(yè)偽會(huì)擅自決策，業(yè)主卻忙著投票點(diǎn)贊，發(fā)聲者反被排擠。

3. 無(wú)報(bào)酬高要求：能人不愿蹚渾水

業(yè)委會(huì)需懂法律、財(cái)務(wù)、工程等多領(lǐng)域知識(shí)，卻要求義務(wù)勞動(dòng)。當(dāng)選標(biāo)準(zhǔn)堪比"選總統(tǒng)"；業(yè)委會(huì)無(wú)法律地位，業(yè)委會(huì)無(wú)行業(yè)組織，這些設(shè)計(jì)，都讓業(yè)委會(huì)孤獨(dú)奮斗，難以抗衡物業(yè)。

4. 主人缺位：制度設(shè)計(jì)失衡的30 年困局

業(yè)主自治制度，對(duì)業(yè)主要求苛刻，對(duì)物業(yè)約束不足，30 余年發(fā)展，讓行業(yè)淪為"長(zhǎng)不大的紈绔"，隨地產(chǎn)下行而沒(méi)落。

三、人禍三因子：籌備期就埋下的雷

1. 甩手掌柜心態(tài)：籌備期被偷梁換柱

業(yè)主不參與籌備組會(huì)議，章程草案照模板抄；候選人多為退休老人被"勸" 上崗，某小區(qū)籌備組被物業(yè)塞 "自己人"，選出的委員全是物業(yè)傀儡。

2. 規(guī)則空心化：游戲規(guī)則被少數(shù)人操控

《議事規(guī)則》成"正確的廢話(huà)"，公益資金分配等關(guān)鍵條款模糊；有人利用規(guī)則將騎墻 / 棄權(quán)業(yè)主轉(zhuǎn)化為有利籌碼。

3. 利益誘惑大：權(quán)力真空招"餓狼"

小區(qū)廣告位、停車(chē)費(fèi)年超百萬(wàn)，業(yè)偽會(huì)與物業(yè)私分；調(diào)研顯示1/3 業(yè)委會(huì)不作為、1/3 亂作為，只因沒(méi)監(jiān)督?jīng)]報(bào)酬，不如撈實(shí)惠？

四、破局四步法：業(yè)主不當(dāng)旁觀者

1. 籌備期扎緊籬笆：盯緊名單篩候選人

籌備組業(yè)主代表需超70%，發(fā)現(xiàn)物業(yè) / 開(kāi)發(fā)商臥底當(dāng)場(chǎng)異議；

候選人必問(wèn)三題：懂物業(yè)合同嗎？會(huì)管公益資金嗎？愿為業(yè)主跑腿嗎？海選+ 競(jìng)選演講，封殺 "湊數(shù)型" 候選人。

2. 議事規(guī)則摳細(xì)節(jié)：把權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子

公益資金單列審計(jì)，業(yè)委會(huì)親屬不得參與經(jīng)營(yíng)；

表決機(jī)制要硬核，書(shū)面表決+ 微信投票，成都某小區(qū)靠此招讓年輕人參與度提升 40%。

3. 候選人嚴(yán)把關(guān)：三類(lèi)人優(yōu)先兩類(lèi)人警惕

優(yōu)先選：懂法律的、會(huì)算賬的、有時(shí)間的；

警惕：突然"積極" 參選的、替物業(yè)站臺(tái)的。

4. 日常監(jiān)督長(zhǎng)點(diǎn)心：別等火燒眉毛

至少每半年曬賬本，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)開(kāi)聽(tīng)證會(huì)；

成立監(jiān)督小組，問(wèn)題先在業(yè)主群曝光，再向居委/ 房管局投訴，記住：業(yè)主有權(quán)罷免不作為業(yè)委會(huì)！

五、最扎心真相：成立容易罷免難，請(qǐng)珍惜手中投票權(quán)

罷免業(yè)偽會(huì)難比成立業(yè)偽會(huì)難，而業(yè)委會(huì)不罷免就可能因故解散，這才是現(xiàn)實(shí)的真實(shí)寫(xiě)照。某小區(qū)業(yè)主花半年收集簽名，因程序不規(guī)范被駁回，活活拖到任期結(jié)束。就說(shuō)明了，成立的順利的背后，或許都藏著機(jī)密“天機(jī)”。

小區(qū)不能當(dāng)成 "別人家"，你不出力、我不監(jiān)督，就別怪有人把它當(dāng)"唐僧肉"。從籌備到日常，多關(guān)心、多參與、多監(jiān)督，多跑一趟、多問(wèn)一句，看似麻煩，卻是保護(hù)自家財(cái)產(chǎn)的最佳辦法。在小區(qū)家園保衛(wèi)戰(zhàn)，這場(chǎng)持久戰(zhàn)里，業(yè)主不當(dāng)家，遲早被當(dāng)"韭菜"！

小編幾篇舊文，貼在文后，希望有用。

業(yè)主們：擦亮眼睛，慧眼識(shí)金

優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)是怎樣煉成的（基礎(chǔ)篇）

優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)是怎樣煉成的（博弈篇①：攘外必先安內(nèi)）

草根談：

30年各種物業(yè)治理概念和花招，層出不窮，但終成浮云，都不如能讓真業(yè)主真當(dāng)家來(lái)得靠譜。

每個(gè)小區(qū)，業(yè)主有主人感、小區(qū)品質(zhì)有大改善大提升的時(shí)期，無(wú)一例外，均是趕走前期物業(yè)時(shí)的那一屆和第二屆業(yè)委會(huì)時(shí)期，或自管階段的業(yè)委會(huì)時(shí)期。

所以天天罵物業(yè)，天天說(shuō)取消物業(yè)，其實(shí)是業(yè)主的一種不成熟，要想如何去當(dāng)、去監(jiān)督，才是真核彈。

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