房地產(chǎn)的至暗時刻已經(jīng)過去，但留下的代價，卻沉重的讓人難以接受。

　　最近，摩根士丹利發(fā)布了一份重要研報，給遍體鱗傷的中國樓市下了一個階段性的總結(jié)。

　　摩根士丹利推測，2021年至2024年，中國房地產(chǎn)行業(yè)累計相關(guān)損失約7萬億人民幣。

　　其中金融體系承擔(dān)了近一半損失，主要包括銀行貸款損失2.05萬億、理財和信托等1.31萬億、銀行額外撥備5000億元。

　　其余的，股權(quán)投資者損失9200億元、供應(yīng)商1萬億元、境外與境內(nèi)債券投資者8410億元和1990億元。

　　但這個數(shù)據(jù)，預(yù)計很保守，因為單恒大負(fù)債就有2.4萬億，這樣一算，恒大負(fù)債就占了總損失的三分之一，顯然這種可能性比較小。

　　根據(jù)摩根士丹利的研報，7萬億損失，金融體系承擔(dān)近一半損失，成了風(fēng)險傳導(dǎo)核心樞紐。

　　理解起來也比較容易，我國的房地產(chǎn)行業(yè)并不是單純的實體產(chǎn)業(yè)，不怎么講究的說，它就是一個以土地和房子為抵押品的“金融游戲”。

　　這個“金融游戲”的核心在于土地和房子被賦予很高的信用創(chuàng)造能力，實際估值嚴(yán)重依賴房價上漲預(yù)期，所以一旦房價下跌，預(yù)期逆轉(zhuǎn)，整個邏輯就運轉(zhuǎn)不下去了。

　　所以這幾年，房價下跌、房企暴雷、地產(chǎn)信托暴雷、政信類項目暴雷、信托銀行壞賬激增等等與房地產(chǎn)鏈條相關(guān)的一切都發(fā)生了。

　　回到“金融體系承擔(dān)近一半損失”這一點上來說，就是銀行系統(tǒng)正在為房地產(chǎn)這場清算買單。

　　是不是這樣呢？那可不是。

　　過去幾年，銀行的資產(chǎn)收益率確實在下降，利潤空間也不斷被壓縮，但實際的損失并不是銀行承擔(dān)了，也不是整個金融系統(tǒng)去承擔(dān)，而是整個社會在承擔(dān)。

　　按摩根士丹利的數(shù)據(jù)來說，過去4年，銀行貸款損失2.05萬億，銀行的利潤空間確實是收縮了，但是銀行的信貸也同步收緊了，存款利率也一直在往下降。

1、2022

年、

2023

年，民企債券凈融資額

億、

億元，直到

2024

年民企債券凈融資才轉(zhuǎn)正增長；

2、今年4月以來，已有超20家商業(yè)銀行下調(diào)了定期存款利率，調(diào)整后，銀行存款利率全面邁向“1字頭”。

　　這就是說，表面上看銀行確實在為當(dāng)前的“崩盤”兜底，但實際上銀行早就通過投資者、存款人、納稅人把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去了，你想讓銀行默默吞下這苦果，那是不可能的。

　　所以最終的結(jié)果就是整個社會買單，大家兜里沒錢，消費同步降級。

　　目前來看，這7萬億并不是全部損失。

　　后續(xù)的新增損失，摩根也給到結(jié)論：

整體來看，市場已充分消化前期信用風(fēng)險，預(yù)計未來

2-3

年新增損失僅為約

1

萬億元。

　　摩根的數(shù)據(jù)可以做個參考，但后續(xù)會怎么樣現(xiàn)在還不好說。

　　而且摩根的數(shù)據(jù)是沒有算上居民端的財富損失的，也就是房價下跌，給大家?guī)淼呢敻徽舭l(fā)。

　　之前華爾街日報有報道過巴克萊銀行的研究，研究結(jié)論顯示，中國房產(chǎn)泡沫破裂已經(jīng)導(dǎo)致18萬億美元（130萬億人民幣）的財富損失，相當(dāng)于每個家庭損失6萬美元（43萬人民幣）。

　　整體的房價跌幅情況已經(jīng)相當(dāng)于把國家一年的GDP都蒸發(fā)掉了，這讓大家怎么敢花錢。

　　不好的消息是，最近房價又開始往下跌了，今年關(guān)稅戰(zhàn)影響顯現(xiàn)，樓市明顯變差了，像深圳最近一些二手紅盤又開始探底創(chuàng)新低了。

　　同時，今年前5個月的數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企銷售額比去年同期還降了10%，意思就是今年開發(fā)商賣房還沒去年賣得好。

　　包括現(xiàn)在的關(guān)稅戰(zhàn)，以及這兩天的伊以沖突一直在惡化大家的預(yù)期，會有更多的人選擇捂緊錢包。

　　現(xiàn)在的主要問題并不在房價，而在于房地產(chǎn)-金融-財政的三角循環(huán)還在，且短期內(nèi)也無法完全打破。

　　這其實就又回到了老生常談的問題上了，轉(zhuǎn)型沒有完全成功，稅收沒增長，土地財政依賴的路徑就還會存在。

　　現(xiàn)在各地存在的一個問題就是，地方?jīng)]錢，只能想方設(shè)法拿出好地賣，同時把各種限制房子的條件也放松了，新樓盤得房率越來越高，加上調(diào)低容積率，不要求配建保障房，不要求搭配商業(yè)，品質(zhì)也越來越好，打造出的新規(guī)產(chǎn)品，性價比超高，相當(dāng)于又是變相降價，這打的二手房和存量新房毫無招架之力，只能不斷降價，形成惡性循環(huán)。

　　伴隨著房價下跌，樓市危機(jī)帶來的中產(chǎn)財富損失就還會繼續(xù)。

　　以前房價上漲，大家都認(rèn)為是高房價擠壓了消費，現(xiàn)在房價下跌呢，連工作都沒了，更沒錢消費。

　　房子說到底是商品，商品就是由供需決定價格，但房地產(chǎn)現(xiàn)在屬于產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，全國新房庫存已經(jīng)超過了7.7億平米，比2015年還高，庫存不去完，價格就很難穩(wěn)住。

　　針對房地產(chǎn)難題，上面這幾年的對策是政策托底+市場出清。

　　先說市場出清，就是企業(yè)自救，降價賣房，允許一些企業(yè)倒閉、關(guān)停，但有負(fù)面影響，裁員降薪現(xiàn)象會變多，失業(yè)率也會上升。這一點大家都應(yīng)該有體會。

　　政策托底就是通過財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)基本盤，防止硬著陸。

　　但現(xiàn)在看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上都已經(jīng)放松了。

　　原來大家指望的通過發(fā)國債回購商品房幫助去庫存，不知道為什么，進(jìn)展很緩慢，落地根本不到位。

　　同時，全國各地還在拼命建保障房，本來商品房都賣不掉，搞出來那么多低價的人才房保障房，直接分流了剛需，這不是給去庫存雪上加霜嗎？

　　給無房的人分保障房本身是好事，但可以換個方式啊，不用新建那么多房子，直接去收購商品房來做保障房不是一舉兩得嗎？

　　一方面能讓商品房止跌企穩(wěn)，保住中產(chǎn)階級的財富，另一方面也讓無房的人有了居住保障。