文｜鄧浩志

最近，瑞銀發(fā)表了一份中國住房調(diào)查報告，其核心觀點(diǎn)有以下幾條：

我國購房意愿繼續(xù)回落，最近調(diào)查顯示，無購房意愿的受訪者比例為 48%，達(dá)到 11 年來的歷史最高點(diǎn)。在目前租房人群中，73% 的人更傾向于租房。分城市看，一線城市購房意愿基本穩(wěn)定，相比 24 年 9 月份反而有所上升。但二三線城市購房意愿出現(xiàn)了明顯回落。

一二三線城市二手房價，分別回落到 21、18、16 年水平。

42% 的人認(rèn)為房價還會繼續(xù)下跌。僅 15% 的受訪者認(rèn)為未來 12 個月房價會上漲。對于房價觸底時間，29% 的人認(rèn)為在 2025 年，44% 的人認(rèn)為在 26 年，28% 的人認(rèn)為在 27 年及以后。

接近半數(shù)家庭房產(chǎn)處于賬面虧損狀態(tài)。47% 的受訪者表示他們房子的現(xiàn)價已經(jīng)低于了買入價，只有 30% 的受訪者現(xiàn)價還高于買入價。

看完這份報告，我有幾點(diǎn)感受：

首先根據(jù)北京大學(xué) 2022 年中國家庭資產(chǎn)配置調(diào)查，房地產(chǎn)占比超過 70%，部分家庭超過 90%。房子價格下跌導(dǎo)致家庭財富縮水，進(jìn)一步加劇通縮。而近期信達(dá)證券發(fā)布報告稱：一線城市消費(fèi)和儲蓄出現(xiàn)同時下滑的 “雙降” 情況。信達(dá)證券認(rèn)為，消費(fèi)與儲蓄占比同時下降的核心邏輯或是房貸等剛性支出的被動擠占，而非基于預(yù)防性儲蓄的主動行為。在開始釋放消費(fèi)潛力時，被動式擠占的消費(fèi)修復(fù)起來往往比主動性儲蓄擠占的消費(fèi)要慢得多，這可能意味著一線城市消費(fèi)的修復(fù)可能還會繼續(xù)慢于非一線城市和下沉市場。如果信達(dá)證券判斷是對的，樓市繼續(xù)低迷，的確會讓更多的人不敢消費(fèi)。

其次，瑞銀這份報告對房價的跌幅估計少了。一二三線城市二手房價，分別回落到 21，18，16 年水平。但凡有關(guān)注樓市的人都知道，目前房價實(shí)際跌幅怎么可能這么低？以廣州為例，二手房價普遍下跌近 40%，已經(jīng)跌回 2018 年水平，部分區(qū)域甚至跌回到 2016 年的水平。三四線城市跌幅就更厲害了。所以瑞銀的報告已經(jīng)是偏保守了。

最后我想說，對于每一個普通的中國人來說，最多最常見的投資品種莫過于股市和樓市。股市在 10 年前就有 8 虧 1 平 1 賺的說法。而樓市現(xiàn)在也有近半數(shù)人虧損。雖然很多人買房只是為了居住，但房子在全球任何一個國家都是資產(chǎn)，都直接影響每個中國家庭的財富獲得感。如果房價持續(xù)下跌，大多數(shù)購房人都處于虧損狀態(tài)。那在當(dāng)下，股市樓市不成了老百姓們投資的噩夢了嗎？還有什么能不讓普通百姓虧的資產(chǎn)配置方案呢？或許房地產(chǎn)市場本質(zhì)上和股市一樣，都需要長期呵護(hù)，都需要保護(hù)每一位投資者的利益?？梢詮?qiáng)調(diào)房住不炒，但階段性的價格上漲不要過分眼紅，更不應(yīng)該刻意打壓房價，因?yàn)榉績r影響的是每一個家庭。