杭州不限價的千萬級以上豪宅集中亮相，怎樣的產(chǎn)品定位？價格如何？市場密切關(guān)注之中。

去年“10.9”新政，杭州全面取消限價政策，此后地王、高價地、低密地屢屢現(xiàn)身。據(jù)統(tǒng)計，自放開限價后掛牌的第一批土地（2024年11月15日出讓）至今，杭州合計成交涉宅地75宗（數(shù)據(jù)截至2025年6月19日）。

暫不考慮今年5月和6月剛拿的土地，放開限價至今年4月的65宗涉宅地中，已有57宗項目公示。但目前開盤銷售的項目僅11個，相比限價時代的快速度，開發(fā)商此刻反而放慢了腳步，不約而同選擇謹(jǐn)慎觀望市場反應(yīng)，等待合適的上市時機(jī)。

5月，杭州多個板塊的首個不限價樓盤陸續(xù)上市，初試市場，部分樓盤取得較高熱度。

6月，更多的高端項目集中亮相，千萬級以上的豪宅紛紛將入市，全新產(chǎn)品和價格體系將測試市場。

01

近日，城東新城安琪兒區(qū)域的錦上萬象府領(lǐng)出首張預(yù)售證，這是安琪兒區(qū)域上市的首個不限價樓盤。

錦上萬象府由4幢14-20F高層和2幢7F疊墅組成，此次首開1號樓和5號樓，共63套高層房源，戶型約183-251㎡總價多數(shù)千萬以上。項目外立面以鋁板、石材、玻璃的組合來打造，室內(nèi)精裝卷到萬元裝標(biāo)

首開均價65600元/㎡，相比之前該區(qū)域的限價46500元/㎡，上漲了19100元/㎡，漲幅約41%

相比5月開盤東新板塊的綠城·岸芷丁香，首開價格漲幅約20%，錦上萬象府大幅上漲近2萬元/㎡，完全跳出了原來的限價體系。

雖然上漲了近2萬元/㎡，但65600元/㎡的首開價還是略低于此前市場放風(fēng)的7萬元/㎡。周邊可參考的二手房樓盤是華家池“三兄弟”，二手房均價約6萬-8萬元/㎡，華家池的地段更好一些，但產(chǎn)品已經(jīng)有十年。

錦上萬象府效果圖

圖源：濱江集團(tuán)

幾乎同時，錢江新城二期的招商·杭序府也領(lǐng)出了首張預(yù)售證，首開均價59098元/㎡，相比項目北側(cè)的潮語映月軒限價52000元/㎡，上漲了7098元/㎡，漲幅約14%，但此價格也比原來放風(fēng)價格略低。

招商·杭序府規(guī)劃12幢13F-16F高層，首開1號樓、2號樓和12號樓，合計112套房源，戶型約170-375㎡，總價基本千萬起步，部分約900多萬。項目外立面采用弧線轉(zhuǎn)角陽臺和大面積玻璃，擁有超高窗墻比，沿河的樓幢整體上抬，布局恒溫泳池、健身房、私宴廳等配套。

項目周邊暫無次新二手房，北側(cè)的潮語映月軒今年上半年三次開盤，搖號中簽率均在15%左右，且有兩次需“拼社保”

在未來次新二手豪宅扎堆的錢江新城二期，招商·杭序府在價格上還是比較卷的，首開定價小幅高于此前限價以試探市場。

杭序府效果圖

圖源：招商蛇口浙江公司

02

江南岸的高端項目也傳來消息，濱江水電新村項目、中海寰宇天下西項目均在近期進(jìn)行了項目公示，且為了一線江景都做足了功夫。

今年3月拿地的濱江水電新村項目，成交樓面價77409元/㎡，成為當(dāng)時杭州單價新地王，目前在涉宅地樓面價中也排在第二位。

項目緊鄰杭州奧體中心，規(guī)劃5幢17F-20F高層，主力戶型約296㎡、386㎡、506㎡，項目層高達(dá)3.6米，底層架空層層高達(dá)到驚人的10.6米。入口處設(shè)置大面積景觀廊架，所有樓幢由風(fēng)雨連廊相連，配置下沉庭院和泳池等。

項目北面與錢塘江之間僅隔著文創(chuàng)總部和學(xué)校，由于10.6米的架空，使得較低樓層也能一覽江景

此前，濱江集團(tuán)董事長戚金興在接受采訪時曾透露，濱江水電新村項目產(chǎn)品革命性迭代，希望賣到10萬+到12萬左右，而非市場傳聞的15萬甚至更高。

濱江水電新村項目公示效果圖

圖源：杭州規(guī)劃和自然資源局

濱江區(qū)政府板塊的中海寰宇天下西項目，也在拿地近半年后公示，項目為商住性質(zhì)，規(guī)劃5幢19F-22F高層和2幢25F辦公樓。

項目住宅部分層高3.45米，架空平臺5.6米+架空層6米，合計高度達(dá)11.6米，辦公部分無架空平臺，設(shè)置下沉?xí)?，高層部分設(shè)置為雙太空艙戶型，辦公樓部分有800㎡超平層戶型。

市場傳言放風(fēng)價在10萬元/㎡以上，戶型預(yù)計220-390㎡，總價2000萬元以上

中海寰宇天下西項目公示效果圖

圖源：杭州規(guī)劃和自然資源局

此外，錢江世紀(jì)城望闕南的濱江·奧映鳴翠府，傳出消息即將開放示范區(qū)，高層戶型預(yù)計225-350㎡，放風(fēng)價約8.5-9萬元/㎡，總價基本是2000萬元起步

03

在杭州長達(dá)7年的商品房限價政策解除后，真實(shí)需求信號失真的市場，定價失去方向，這些不限價的高端樓盤也在探索之中，價格需要進(jìn)行反復(fù)測試

去年11月首開，率先突破限價的中冶·錦繡公館，多次搖號后剩余14套房源的現(xiàn)象，恰恰是一個市場價格測試的典型案例。

從拿地到開盤，鴿了將近7年的中冶·錦繡公館，首開79405元/㎡，一舉大幅突破區(qū)域限價，二開82501元/㎡，上漲3000元/㎡，三開漲至84999元/㎡。目前剩余14套房源沒有選光，是正常不過的市場現(xiàn)象，這才是真實(shí)的市場。

中冶·錦繡公館實(shí)景圖

圖源：中冶置業(yè)

也許很多人的思維還停留在充滿“開盤即罄”“秒光”等關(guān)鍵詞的商品房限價時代，而限價時期各板塊的限價是拍腦袋拍出來的，有些板塊一二手房價格倒掛，新盤就被搶，需要搖號“拼社?！鄙踔料奘?，而有些板塊按照限價銷售已經(jīng)滯銷，甚至需要打折出售。

真正的市場價格體系，就是在買賣雙方的反復(fù)博弈和測試中形成

開盤能夠賣出去一半以上的房源，然后經(jīng)過市場續(xù)銷，甚至尾盤降價等等，都是非常正常的市場現(xiàn)象。比如，不限價的大平層，一直是這樣的市場。

況且，當(dāng)前的市場瞬息變化

去年926政策大幅轉(zhuǎn)向后，部分城市市場復(fù)蘇，在今年3月迎來“大陽春”行情，4月尚有慣性仍是“小陽春”，而5月的市場預(yù)期就大幅降溫

最近兩個月，不少不限價的高端項目陸續(xù)亮相，比起當(dāng)初拿地時的預(yù)期以及幾個月前的放風(fēng)價，不少樓盤最終的定價都已經(jīng)理性了很多

未來兩個月，杭州市場特別是高端市場，新的價格體系將明了