大家?guī)?025年數(shù)據(jù)版的第23篇推送

這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。

去年9月30日，北京的樓市新政有非常重要的一條：

居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

這意味著全宇宙最嚴(yán)格的“通州買房雙限政策”在9年零兩個(gè)月后，徹底宣告終止。通州將和全北京一樣，執(zhí)行“首套首付15%，二套首付20%，五環(huán)內(nèi)3年社保，五環(huán)外2年社保”的買房要求。

又因?yàn)?，通州全域都在五環(huán)外，所以在通州買房，社保限制只有兩年，可謂是“松上加松”。

但“掙脫束縛”的通州，卻又趕上了北京罕見的市場(chǎng)寒冬，2024年的北京新房37178套成交量，2685.19億的成交金額，迎來近五年最低。

通州2024年全年3817套成交量、217.96億元成交金額，也在近五年墊底，成交量排名這么多年也一直未進(jìn)入過前3。

但是在大家都“壞”的2024年，通州在整個(gè)北京市場(chǎng)的占比卻達(dá)到了歷史最高，成交量占比突破了10%，成交金額占比也突破了8%。

通州近五年新房成交數(shù)據(jù)

2025年，通州新房真實(shí)成交如何？今兒咱們“北京新房真實(shí)成交現(xiàn)狀”系列第5篇，咱們就聊聊：通州

這個(gè)系列，我們已經(jīng)通過數(shù)據(jù)分析了昌平、豐臺(tái)、朝陽、大興↓↓↓

關(guān)于今天的主角通州，關(guān)于全北京樓市，你有啥想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

通州新房整體成交現(xiàn)狀

通州與大興，有一些一樣，就是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候都包含經(jīng)開區(qū)的一部分。

包含經(jīng)開區(qū)一部分的通州新房，真實(shí)庫存現(xiàn)狀如何？

根據(jù)包哥統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，截至2025年6月10日：

通州已入市網(wǎng)簽不足100%的新房項(xiàng)目，一共有59個(gè)；

其中，庫存套數(shù)10套以上的項(xiàng)目一共有37個(gè)，100套以上的項(xiàng)目有24個(gè)。

通州新房目前的庫存是8072套，99.69萬平。

全北京截至今年5月底的新房存量是72397套，通州一個(gè)區(qū)相對(duì)全部16個(gè)區(qū)總量，占比超過10%，達(dá)到11.15%。

8072套的庫存，按照通州近幾年的成交量來計(jì)算，去化時(shí)間大概在兩年。

2023、2024北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

通州2023年新房成交量達(dá)到4368套，2024年同比下降12.61%，達(dá)到3817套，是全北京主力成交3000套以上的6個(gè)區(qū)域中，降幅最小的。

過去幾年，通州新房成交一直是北京“中等生”的存在。

最好成交量最好的成績，還要追溯到2020年的第4名。

通州近五年新房成交數(shù)據(jù)

這種“穩(wěn)定”也持續(xù)到今年，相比隔壁新房成交大開大合的大興，通州今年的成交戰(zhàn)績也屬于“穩(wěn)中下滑”。

今年1-5月，通州總成交量排名北京16區(qū)的第7，5個(gè)月的排名分別為5、7、5、6、4，沒有一個(gè)月擠進(jìn)前3的，最好的成績是5月份的第4名。

北京1-5月各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

按照今年前5月的成交量來看，通州新房月均成交量接近280套，這樣8072套存量的去化時(shí)間就來到29個(gè)月，不到兩年半。

相比大興超過3年的去化時(shí)間來看，通州還是要好很多。

按照今年去化成績最好的5月份，月度403套的成交，去化掉通州目前的存量，需要20個(gè)月，也就是1年零8個(gè)月。

講真，這個(gè)數(shù)字并不難看。

包哥還統(tǒng)計(jì)了一下，通州今年到目前成功出讓的宅地，一共有3宗，住宅面積共計(jì)37.19萬平。

大興新房地塊已成交未入市項(xiàng)目

也就是說，目前通州新房存量新房+未入市新房面積接近137萬平。

通州新房項(xiàng)目成交現(xiàn)狀

具體到項(xiàng)目，通州新房的表現(xiàn)也很符合“中等生”。

今年1-5月北京新房成交金額排行榜中，沒有一個(gè)項(xiàng)目能夠挺進(jìn)北京TOP3，最好的成績是招商璀璨公元在1月份以4.33億成交金額，達(dá)成的第5名。

圖源京樓銷售排行榜

但值得注意的是，通州在全北京新房TOP30排行榜中，一直有項(xiàng)目在榜，沒有缺席的情況。

還有一點(diǎn)，就是今年通州新入市的新房項(xiàng)目中，都在當(dāng)月或者下個(gè)月，進(jìn)入全北京榜單。

就比如3月份招商云璟攬閱、4月份北京城建國譽(yù)頌、5月份金隅花溪云錦，都是當(dāng)月開盤，當(dāng)月網(wǎng)簽，并迅速進(jìn)入網(wǎng)簽排行榜的新項(xiàng)目。

包哥還統(tǒng)計(jì)了一下，今年前5個(gè)月，北京17區(qū)的新房銷冠，通州的招商璀璨公元以198套、12.2億的網(wǎng)簽成績，成為通州新房名副其實(shí)的雙料冠軍。

和各區(qū)銷冠比起來，招商璀璨公元的198套成交量，遠(yuǎn)低于海淀和樾望雲(yún)、門頭溝長安華曦府這些明星樓盤，僅排名第7。

1-5月北京17區(qū)新房銷冠

而在全北京接近300個(gè)新盤的成交排行中，招商旗下的璀璨公元和云璟攬閱成為唯二在成交金額和套數(shù)進(jìn)入榜單前30的項(xiàng)目。

雖然排名都在10名開外，不過這也是基于通州整體“中等生”的市場(chǎng)表現(xiàn)，也從側(cè)面反映出招商在通州的號(hào)召力。

圖源京樓銷售排行榜

從通州新房成交的項(xiàng)目來看，主力成交還是分布在副中心區(qū)域。

具體來看，招商璀璨公元所在的東小馬板塊，招商云璟攬閱所在的梨園板塊，北京城建國譽(yù)頌所在的宋莊板塊，金隅花溪云錦所在的土橋板塊，基本上都是圍繞副中心的位置。

圖源京樓銷售排行榜

包括之后，梨園板塊的新盤中鐵建花語璟云，中建玖合副中心巨無霸板塊，仍然是打副中心的概念。

相比之下，招商八里橋項(xiàng)目朝棠攬閱，因?yàn)榫嚯x朝陽直線不到兩公里的距離，倒是可以跳脫副中心概念，學(xué)習(xí)萬科東廬主打朝陽概念，應(yīng)該能收獲不錯(cuò)的效果。

總的來說，通州新房市場(chǎng)因?yàn)橹暗碾p限政策“因禍得福”，擠出了不少房產(chǎn)泡沫，成交成績雖然顯得“不溫不火”，但買房的群體確實(shí)比較扎實(shí)。

因?yàn)樵凇半p限”放開后，在樓市迎來寒冬期，通州反而沒有受太大的影響。

接下來，期待下招商、中建玖合、中鐵建在通州的新項(xiàng)目，或許能給通州帶來不一樣的感覺。

以上。

關(guān)于通州新房，關(guān)于北京樓市，你有啥想說的想聊的，或者下一期“北京新房真實(shí)成交現(xiàn)狀”你想看哪個(gè)區(qū)域，加包哥微信，咱們私聊去。

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