中國城市正在迎來一場新的變革。

2025年5月，隨著《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）重磅出臺，更大規(guī)模的存量更新行動拉開大幕。這份由中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發(fā)的文件，要求轉變城市開發(fā)建設方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份《意見》出爐，意味著城市發(fā)展將以“四好”建設（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）為行動綱領，“拆”字當頭的開發(fā)模式將成為歷史，取而代之的是對現有建筑的智慧升級、對歷史遺存的精準保護，以及讓中國建筑長一張“中國臉”的文化自信。

鳳凰網房產自2021年起聯合全聯房地產商會城市更新分會、清華同衡規(guī)劃設計研究院等機構，已連續(xù)四年推出“明日之城”城市更新年度策劃，今年第五屆活動如期啟動。

本期內容專訪全國工程勘察設計大師、清華大學建筑學院教授、北京建筑大學建筑與城市規(guī)劃學院特聘院長張杰，圍繞城市更新過程中的房地產開發(fā)、土地財政以及對文化遺產和城市特色保護等問題展開了深入探討。

（全國工程勘察設計大師、清華大學建筑學院教授、北京建筑大學建筑與城市規(guī)劃學院特聘院長張杰）

張杰教授深耕城市保護更新領域的科研、教學和實踐工作30余年，他創(chuàng)新提出“文綠融合”的中國城市老舊片區(qū)保護更新理論、方法與技術體系，并用于很多項重要更新工程，榮獲中外多項大獎，其中景德鎮(zhèn)系列更新項目受到了國際最高建筑獎普利茲克獎得主克里斯蒂安·德·包贊巴克（Christian de Portzamparc）、中國科學院與中國工程院院士等國內外同行專家的廣泛認可。

他先后主持完成了福州三坊七巷、景德鎮(zhèn)陶陽里和陶溪川、清華大學南口全國重點實驗室基地等老舊片區(qū)保護更新重大工程，獲英國皇家建筑師學會國際建筑杰出獎，美國建筑師協會城市設計優(yōu)異獎，德國國家設計建筑金獎，法國巴黎DNA設計獎，聯合國教科文亞太遺產保護杰出獎、創(chuàng)新獎等。因“在快速城鎮(zhèn)化背景下為亞洲遺產保護做出的突出貢獻”，他被授予國際古跡遺址理事會終身榮譽會員，成為中國唯一獲此殊榮的專家。

城市更新要留住歷史文脈

鳳凰網：從您個人經歷來看，城市更新保護工作經歷了哪些階段變化？

張杰教授：第一個階段是在新中國成立后到計劃經濟時期。當時為了支撐中國的工業(yè)化和現代化進程，國家提出“先生產、后生活”的口號，在城市建設、住宅基礎設施方面的資金投入非常有限，更新項目也很少，但政府為了改善城市居民生活條件，還是開展了一些城市更新民生工程，比如北京龍須溝整治工程。隨著人口的增加，到1970年代后期住房已十分緊張，居住條件也很差。

第二個階段始于改革開放后。為了解決住宅短缺問題，國家推行了一系列的住宅制度改革，并于上世紀90年代初引入市場開發(fā)機制，住房市場化改革正式啟幕。伴隨市場化的高歌猛進，地價隨之上升，中國城鎮(zhèn)化進程加速，城市開始大規(guī)模開發(fā)建設更多的住宅、商務寫字樓、現代化綜合消費中心。特別是在2002年土地招拍掛制度出臺后，由于土地開發(fā)帶來巨額的經濟收益，大量傳統住宅區(qū)被拆除，引發(fā)了對城市文化和社會網絡的嚴重沖擊。

我們團隊從90年代初開始介入城市更新保護工作，比如1993年與北京市文物局、東城區(qū)規(guī)劃局合作“國子監(jiān)地區(qū)保護規(guī)劃”工作。當時除了重點的文物保護單位，其他大量青磚灰瓦的四合院建筑都面臨著被拆除的風險。

但我認為，這些破敗民居所組成的傳統風貌集中片區(qū)與傳統街巷，有著重要的歷史文化價值，是北京老城的歷史根脈。于是我們顛覆原有拆除決策，將保護視野拓展到街區(qū)整體，探索小規(guī)模的改造的方式來推進工作。我?guī)е鴮W生以院落為單元，詳細調查了所有建筑的歷史風貌及住戶信息，通過對結構安全和社會人文價值進行評估，制定出完整的街區(qū)保護與更新要素識別分析圖，并在全國最早提出“一屋一策”微更新方案。比如我們會給民居歸納分類，如果是一類歷史建筑，即便它非常破敗已經是危房，但它非常重要，那就不能拆除，而應開展小規(guī)模、漸進式的分類保護整治?；诖耍易珜懥恕短角蟪鞘袣v史文化保護區(qū)的小規(guī)模改造與整治——走“有機更新”之路》這篇文章，后來被《城市規(guī)劃》評為40年40篇影響中國城鄉(xiāng)規(guī)劃進程的優(yōu)秀論文。

第三階段自2006年開始（核對十一五綱要的時間）。當年，“十一五”規(guī)劃《綱要》將“國家歷史文化名城（鎮(zhèn)、村）等保護和利用設施建設”列為公共文化建設重點工程，國務院辦公廳將“歷史文化名城和歷史文化街區(qū)、村鎮(zhèn)保護條例”列入立法項目并于2008年正式頒布《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》，標志著我國城市更新從“大拆大建”到注重歷史文脈延續(xù)的新轉變。在這一時期，我們團隊參與了福州三坊七巷、濟南大明湖、南京老城南等歷史建筑保護項目，通過微更新和微循環(huán)的技術手段，實現了老舊街區(qū)的整體保護與再生利用。

第四個階段是黨的十八大以來至今，我國城市更新與文脈保護工作進入有機融合的全新階段，更加強調城市更新中文化傳承、生態(tài)修復、空間重塑、功能提升、產業(yè)升級等多個維度的全方位整合，推動城市綜合發(fā)展能級的提升，讓城市真正成為承載群眾美好生活的有機生命體。我們團隊完成的景德鎮(zhèn)陶溪川與陶陽里、晉江五店市等保護更新項目，可以說是這一時期的一些典型代表。

鳳凰網：在城市更新項目中，如何梳理和展現街區(qū)的文化脈絡？

張杰教授：每一個城市、每一條街區(qū)都有著特定的形成背景和文化景觀，是歷史的“活化石”。因此歷史文化名城和街區(qū)的保護，要下足“繡花”功夫。在進行城市更新時，首先需要深入開展“街區(qū)考古”，通過大量的調查研究，梳理街區(qū)的地域環(huán)境、文物古跡、建筑風格、格局變化，甄別真實的價值載體，比如通過考古學的方式認定建筑的年代和用途。同時，歷史城市與街區(qū)的資料大多不見于史書，要充分發(fā)揮當地居民和文化愛好者的力量，挖掘街區(qū)的文化特色和時代風貌，賦予其更為清晰的文化脈絡，為后續(xù)的保護整治利用工作提供依據。

鳳凰網：此次《意見》提出的八項主要任務之一，是“加強既有建筑改造利用”。在城市更新中，怎樣理解“留改拆”理念？

張杰教授：2021年，“十四五”規(guī)劃《綱要》提出“加快轉變城市發(fā)展方式，統籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動”；國務院印發(fā)《2030年前碳達峰行動方案》，提出城市更新要落實綠色低碳要求，“杜絕大拆大建”；住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。由此，城鄉(xiāng)更新從過去的“拆改留”進入“留改拆”新模式。這是政府管理理念的一個重大轉變，強調在城市更新中盡可能多的“留”“改”、盡可能少的“拆”，立足于保護、保留與改造提升，強調精細化、小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的原則。這一模式需著眼于總體策略，落實于項目分解、空間策略與投資運營策略，依靠工程實施策略與適應性政策保障，貫穿城市、片區(qū)、建筑3個層次，總體上遵循“調查評估—確定目標—分類施策—實施保障”的“四步走”實施策略。

鳳凰網：在“留改拆”實踐中，如何通過空間敘事重構實現歷史遺產的當代價值轉化？

張杰教授：從“拆改留”到“留改拆”，這一轉變要求我們在更新過程中深入挖掘片區(qū)乃至整個城市的歷史文化，并通過詳細規(guī)劃和實施，推動城市空間結構的優(yōu)化和品質的提升。同時，歷史文化遺產的活化利用要與當下的生活相結合，塑造城市與社區(qū)的場所精神，才能避免修而不用、保用脫節(jié)，更具生命力。以我們做過的福州三坊七巷項目為例，這個地區(qū)囊括了從唐代到近代的深厚歷史痕跡，包括古代“里坊制度”和眾多明清建筑，近代走出了林則徐、嚴復、林覺民、冰心等多位名人，可以說“一片三坊七巷，半部中國近代史”。我們一方面通過修舊如舊，盡量保留古調神韻，展示中國近代社會的歷史變遷和文化演變；另一方面通過適度開發(fā)，引入能夠展示福建文化的活力業(yè)態(tài)，讓古老街區(qū)成為城市的亮麗名片。前段時間我重回三坊七巷嚴復故居，體驗了一次沉浸式游覽，看到嚴復先生所書“門前一泓水，潮至勢遲遲；不復憂流直，回瀾有石崎”，我非常動容。我想，歷史建筑對子孫后代的文化教育意義是十分突出的。

鳳凰網：歷史文化老舊街區(qū)更新改造過程中，如何平衡個體利益、公共利益以及市場機制的作用？

張杰教授：政府應將歷史街區(qū)、老舊住宅視為國家文化財富，賦予其公共產品的屬性，同時尊重并保護私有產權利益。在實際操作中，需要通過合理規(guī)劃和政策銜接，將政府投入、私人利益及市場機制有機結合起來，以解決社會問題并推進城市更新進程。

創(chuàng)新機制破解“錢”“地”難題

鳳凰網：《意見》提出“完善用地政策”。土地經濟開發(fā)中如何實現可持續(xù)更新，增量的作用是什么？

張杰教授：土地經濟開發(fā)的可持續(xù)性首先需要增量。一種方式是通過拆遷舊建筑、增加樓層等方式實現空間和質量的增量。例如，房地產商通過拆遷低層建筑物并在原址上建設中高層建筑物，可以獲得利潤，這是經濟的基本模式。

另一種方式是通過空間提質增效，實現增值。比如一個建筑物或區(qū)域原來利用效率非常低，但是如果采取高質量提升的開發(fā)方式——無論是服務配套的提升、還是商業(yè)用途的提升，可以極大提高經濟效益，空間提質增效的潛力就得到了釋放。

鳳凰網：對于老舊工業(yè)區(qū)和街區(qū)，如何加強居住功能并提高土地利用率？

張杰教授：街區(qū)是城市居民生活的基本單元，要以民生為導向，打造宜居的高品質生活空間。在老舊工業(yè)區(qū)和街區(qū)的更新過程中，應增加居住功能，打破原有規(guī)劃中關于非居住用地的限制，優(yōu)化資源配置，使這些區(qū)域重新煥發(fā)生機，滿足市場需求，同時也要兼顧國土空間功能規(guī)劃的彈性調整。

舉例來說，我們在做更新項目時，首先要解決它吸引人的地方和盈利點是什么、以及如何對接市場的問題。我們要改變過去房子蓋得越多越好的思維，轉變?yōu)樯w老百姓和市場需要的好房子的思維。房子是密密麻麻蓋一大堆，還是少蓋一些房子并提供一個優(yōu)質的公共環(huán)境，這就重新定義了房子的品質。我們現在做的幾個項目，都在跟地方政府、市場平臺溝通，爭取通過綜合評估實現居住品質的提升。

鳳凰網：《意見》提出“完善城市功能”“修復城市生態(tài)系統”。如何在城市更新中平衡商業(yè)與公共空間、文化、生態(tài)等方面的發(fā)展？

張杰教授：在城市更新中，應注重提供多元化的公共環(huán)境，如綠地、景觀、文化設施等，而非僅僅關注商業(yè)店面或住宅數量的增加。通過規(guī)劃設計創(chuàng)造一個相對成熟的環(huán)境，既能吸引消費者，也能保證項目的經濟效益和社會價值。

鳳凰網：在《意見》指導下，如何界定大更新和小更新？

張杰教授：大更新與小更新的界定并非絕對，而是取決于基礎設施系統的整體性和規(guī)模。例如，對某一條街道進行管線改造或對某一片危房進行住宅區(qū)改造，都可能涉及到整個城市某個范圍的大更新。此外，根據經濟需求和城市功能的變化，即使是一個小地塊的調整也有可能被視為大更新，比如日本東京六本木新城，只是一個街區(qū)更新項目，卻激活了整個區(qū)域的活力，成為了東京新的“城市地標”。

鳳凰網：《意見》提出“健全多元化投融資方式”。您對于城市更新項目中的資金籌措問題，是否會考慮和利用金融工具？能否分享一些資金運作案例？

張杰教授：在城市更新項目中，我們會關注如專項債、REITs等金融工具的運用。目前受國家大政策影響，一些項目還未能完全操作，但也在尋求金融工具的介入，通過一定的策略讓資金能夠流轉起來。

歐洲有一種做法是通過改善老房子并將其轉變?yōu)橛袧摿Φ纳虡I(yè)業(yè)態(tài)，吸引人氣后出售資產包以獲取利潤。他們不僅賣房子本身，還賣對地方區(qū)位和房屋升值的判斷，以及改造后形成的良好業(yè)態(tài)所帶來的增值空間。

鳳凰網：針對當前城市更新項目中的投融資情況，您還有什么建議或解決方案嗎？

張杰教授：建議研究建立一個評估機制，讓資金能夠依據一定的增值預期投入城市更新項目，例如容積率轉移等金融供給方式。同時，國家應進一步探索和優(yōu)化政企合作機制，讓國有資產和社會資本有效結合，推動城市更新工作的順利進行。

始終圍繞人的文化本性

鳳凰網：在城市更新和建設中，您認為最根本的要素是什么？

張杰教授：我認為最根本的要素是人的文化性，也就是在中國文化的熏陶下，人們內心的需求。只有理解和尊重這種文化根基，新事物才能有真正的意義，并且能夠持續(xù)發(fā)展。

鳳凰網：您認為現在城市更新項目中面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？

張杰教授：當前面臨的一個挑戰(zhàn)是進入了存量時代，即各類建筑供給過量，尤其是商業(yè)辦公樓。因此，在進行城市更新項目時，需要以市場和老百姓的實際需求為導向，重新定義和提升房屋品質。城市更新的核心在“人”，而不在于“房”。

鳳凰網：是什么驅動您堅持致力于城市更新的研究和實踐？

張杰教授：我們團隊堅持十幾年的原因主要有兩點：一是看到國外老城區(qū)保護的成功案例以及中國老城區(qū)所具有的獨特魅力，堅信中國城市同樣值得保護；二是基于專業(yè)和一個普通中國人的角度，我們不應將中國的古老建筑當作垃圾拆除，而是要找回并展示中國建筑的特色與尊嚴，是破解千城一面的基礎，也是“讓中國建筑有中國臉”的設計靈感源泉所在。