文｜鄧浩志

廣州停頓了近4年的舊城改造工作終于全面鋪開。近期，多個板塊的補償款已經(jīng)到賬（具體補償金額見下表）。

而被拆遷的幾個區(qū)域，包括老荔灣、海珠、羅沖圍、三元里等片區(qū)的拆遷戶開始進入市場買房，使得部分區(qū)域住房交易量出現(xiàn)爆發(fā)性增長。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，羅沖圍、三元里等區(qū)域5月二手房網(wǎng)簽出現(xiàn)了環(huán)比超過100%的上漲，很可能與這批拆遷戶入場購房有關(guān)。另有統(tǒng)計顯示，五村七片、楓下、鎮(zhèn)龍西、九樓、金坑銀嶺等城中村改造項目已通過房票認購商品房超1000套、面積超10萬平方米。這既帶動了新房市場的活躍，也在一定程度上對沖了近期貿(mào)易和經(jīng)濟不確定性對樓市帶來的負面影響。所以，我們看到最近樓市雖然整體仍在筑底階段，但核心城區(qū)無論是成交量還是成交價都依然堅挺，這很可能與舊改釋放的一大批購買力有關(guān)。

這里我談幾點看法：

1、幾乎所有的拆遷戶購買力都屬于地緣性客戶，他們通常只考慮原居住區(qū)域3~5公里范圍內(nèi)進行置換。無論買新房還是二手房，基本不會離原居住地太遠。所以未來哪里有拆遷，拆遷區(qū)域周邊的新房和二手房市場肯定會被強烈?guī)印?/p>

2、研究顯示，本輪拆遷與過往的拆遷不同，本輪征拆國有證的住房面積普遍不大，補償款在200-500萬左右，這批客戶多數(shù)買二手房，或者新房當(dāng)中的中小戶型為主。這也解釋了為什么最近荔灣新房中小戶型嚴重缺貨的情況。

3、拆遷戶購買力未來將成為廣州樓市復(fù)蘇的重要力量，對市場最終的影響取決于實際拆遷補償?shù)目傄?guī)模。

要注意兩點：

一是這股購買力只能成為推動廣州樓市復(fù)蘇的一個因素，但市場要從根本上獲得復(fù)蘇，還能走出長期且穩(wěn)健的行情，關(guān)鍵依然取決于經(jīng)濟狀況、就業(yè)形勢以及家庭收入的綜合表現(xiàn)；

二是拆改的區(qū)域最終仍會建設(shè)新的房子，被拆遷戶消化了市場上的存量住房，但誰來消化未來的增量房子？因此，這又回到了第一個問題，問題的核心還是在于經(jīng)濟。當(dāng)然，控制新增供應(yīng)量，提高新房品質(zhì)同樣也是解決問題的關(guān)鍵所在。

4、在國家政策強力接連要求推動大城市舊改之后，廣州已經(jīng)停滯了近4年的相關(guān)工作得以全面展開，這對樓市復(fù)蘇、對房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇都極為有利。而幾年前“禁止大拆大建”的相關(guān)要求也基本失效了。希望未來的政策更要作長線考慮，壓制住頻繁干預(yù)市場的沖動，盡量堅持把屬于市場的還給市場，避免反復(fù)無常。市場自然會修復(fù)不合理之處，自然會將資源進行最優(yōu)配置，而且反應(yīng)更快、更準。